Notre cabinet de service-conseil provincial répond à chaque année à plusieurs milliers
de questions d'ordre juridique qui touchent à la construction.

Cette semaine, voici celle qui mérite votre attention.

vendredi 20 décembre 2013

Entrepreneur général n'ayant pas de licence

Un sous-traitant ayant dénoncé son contrat avant le début de ses travaux s’aperçoit que l’entrepreneur général de qui il a obtenu le contrat n’a pas la bonne sous-catégorie de licence d’entrepreneur de la RBQ. Suite à l’exécution de ses travaux, le sous-traitant désire publier un avis d’hypothèque légale. Le propriétaire, quant à lui, affirme que l’hypothèque légale pourrait être radiée, car l’entrepreneur général n’avait pas la bonne sous-catégorie de licence. Qui a raison?

Le sous-traitant a raison. Bien que l’entrepreneur général ne détienne pas la bonne sous-catégorie de licence, l’avis d’hypothèque légale pourra être publié par le sous-traitant qui lui, au moment de faire ses travaux, détenait une licence valide. Cependant, l’entrepreneur général, à moins qu’il ne puisse prouver que le client était informé qu’au moment de faire les travaux il ne détenait pas la licence requise, ne pourra pas valablement faire publier un tel avis.

jeudi 12 décembre 2013

Paiement sur paiement et hypothèque légale

Un sous-traitant a signé un contrat avec un entrepreneur général prévoyant une clause de paiement sur paiement. Or, les travaux sur l’immeuble sont terminés depuis maintenant vingt (20) jours et le sous-traitant n’a toujours pas reçu son paiement, puisque l’entrepreneur général prétend qu’il n’a pas été payé par son client, soit le propriétaire de l’immeuble. Le sous-traitant a dénoncé son contrat avant le début des travaux au propriétaire de l’immeuble. Peut-il publier un avis d’hypothèque légale sur l’immeuble bien que sa créance ne soit pas exigible auprès de l’entrepreneur général?
 
Oui. L’avis d’hypothèque légale est une mesure conservatoire et dans le cas d’un contrat ayant une clause de paiement sur paiement, le sous-traitant pourra publier un avis d’hypothèque légale bien que la créance ne soit pas exigible auprès de l’entrepreneur général à la date de publication. En effet, jusqu’au trentième jour suivant la fin des travaux, l’hypothèque légale de la construction existe par elle-même, sans même qu’elle ne soit publiée. Cependant, afin de conserver son droit après ce délai, l’on doit obligatoirement publier ledit avis au Registre foncier.

jeudi 5 décembre 2013

La valeur du cautionnement de licence

Quelle est la valeur du cautionnement de licence requis par la RBQ pour un entrepreneur qui désire obtenir les sous-catégories de licences afin de construire uniquement des maisons neuves visées par un plan de garantie ?
 
 
Aucun cautionnement de licence n’est exigé par la RBQ lorsque l’entrepreneur désire obtenir uniquement les sous-catégories de licence 1.1.1 (Bâtiments résidentiels neufs visés par un plan de garantie, classe I) et 1.1.2 (Bâtiments résidentiels neufs visés par un plan de garantie, classe II).

 
En effet, puisque ces sous-catégories prévoient l’obligation pour l’entrepreneur d’être accrédité à un plan de garantie, le législateur a considéré que cette accréditation était suffisante. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit cependant l’obligation pour un entrepreneur qui désire être accrédité à un plan de garantie de fournir à l’administrateur du plan de garantie un cautionnement de 20 000,00 $ contre la fraude, la malversation et le détournement de fonds. Un autre cautionnement sera également nécessaire pour l’accréditation au plan de garantie (minimalement 35 000,00 $ pour une entreprise travaillant, partiellement ou exclusivement, dans le domaine de la construction de bâtiments résidentiels depuis moins de 4 ans et minimalement 40 000,00 $ pour une entreprise travaillant, partiellement ou exclusivement, dans le domaine de la construction de bâtiments résidentiels depuis plus de 4 ans).

 
Par contre, dès qu’une autre sous-catégorie de licence de la catégorie d’entrepreneur général est demandée (1.2 ou 1.3 par exemple), le cautionnement exigé est de 20 000,00 $ et lorsque seules des sous-catégories de licences de la catégorie d’entrepreneur spécialisé sont demandées, le cautionnement exigé est de 10 000,00 $.

 
CORRECTION DE LA QUESTION DE LA SEMAINE DU 18 OCTOBRE 2013 : L’APCHQ a reçu cette semaine un avis juridique de la RBQ qui diffère de notre opinion initiale quant à la possibilité pour un entrepreneur général détenant la sous-catégorie 1.2 d’effectuer en sous-traitance uniquement des travaux de maçonnerie pour un entrepreneur détenant la sous-catégorie 1.1.2. Voir la réponse modifiée ici .

jeudi 28 novembre 2013

Les cautionnements

Quelle est la différence entre un cautionnement de soumission, un cautionnement d’exécution et un cautionnement pour gages et matériaux?
 
Un cautionnement de soumission est requis lors du dépôt d’une soumission suite à un appel d’offres. Il sert à garantir que le soumissionnaire va effectivement signer le contrat au prix soumissionné. Si jamais le contrat n’est pas conclu, le cautionnement couvrira la différence entre le prix de la soumission retenue et celle immédiatement supérieure et conforme à l’appel d’offres. Ce cautionnement de soumission est généralement de 10% du prix du contrat et la pénalité est généralement limitée à cette somme.
 
Le cautionnement d’exécution garantit au bénéficiaire, souvent le donneur d’ouvrage, que les travaux seront complétés par l’entrepreneur selon les conditions du contrat. En cas de défaut de l’entrepreneur, par exemple en cas de faillite, le cautionnement sera responsable des obligations de l’entrepreneur en son lieu et place. Ce type de cautionnement est coûteux. L’entrepreneur qui voudra soumissionner en vue d’obtenir un contrat où ce type de cautionnement est requis, devra avoir conclu avec une compagnie de cautionnement une entente préalable.
 
Le cautionnement pour gages et matériaux ou cautionnement de paiement sert à garantir au créancier, généralement le maître d’œuvre, que les créances dues aux ouvriers, sous-traitants et fournisseurs de matériaux seront acquittées. On le retrouve souvent dans les projets visant l’exécution de travaux sur un immeuble où il est impossible de publier une hypothèque légale. Il est souscrit pour un montant fixe qui représente une proportion du prix du contrat, par exemple 50%. En cas de défaut de paiement de l’entrepreneur, comme il existe un plafond, un mécanisme de dénonciation et de recours à la caution est prévu, dont les délais sont différents des recours habituels, et généralement plus courts. Il est important d’obtenir copie du contrat de cautionnement le plus tôt possible pour les vérifier.

jeudi 21 novembre 2013

La réputation des personnes morales

Un client insatisfait des travaux effectués par une entreprise en construction décide de lui faire mauvaise presse. En effet, le client écrit dans le journal du quartier que cette entreprise vole ses clients et qu’elle n’a pas les compétences nécessaires pour effectuer des travaux de construction. Le client invite par ailleurs à dénoncer cette entreprise à la RBQ puisque celle-ci ne devrait pas avoir de licence. L’entrepreneur appelle le client et demande à celui-ci de se rétracter et lui dit que s’il ne le fait pas, il a l’intention de le poursuivre pour l’atteinte à la réputation de son entreprise. Le client lui répond que l’entreprise ne peut le poursuivre ainsi puisqu’une entreprise n’a pas de réputation et ne peut réclamer pour des dommages moraux. Est-ce que le client a raison?

Non. Une personne morale (i.e. une entreprise), au même titre qu’une personne physique a droit à la sauvegarde de sa dignité, son honneur et sa réputation. Bien qu’habituellement la Cour n’accorde pas des montants aussi importants à titre de dommages moraux aux personnes morales qu’aux personnes physiques, il appert que les personnes morales également ont des droits afin de sauvegarder leur réputation.

lundi 18 novembre 2013

Renonciation à la résiliation uniliatérale

Un entrepreneur négocie avec un client pour la rénovation d’un immeuble. Est-il possible pour cet entrepreneur de faire renoncer son client à son droit à la résiliation unilatérale du contrat d’entreprise prévue à l’article 2125 du Code civil du Québec?

 
Oui. L’article 2125 du Code civil du Québec prévoit que le client dans un contrat d’entreprise peut, unilatéralement, résilier le contrat, quoique la résiliation de l’ouvrage ait déjà été entreprise. Le droit à la résiliation unilatérale n’est pas un droit d’ordre public. Ainsi, le client peut renoncer à son droit à la résiliation unilatérale prévue au Code civil du Québec. Cette renonciation doit être claire et non équivoque.

 
Par contre, il sera toujours possible pour le client de résilier le contrat d’entreprise pour cause, advenant le cas où l’entrepreneur ne respecte pas ses obligations contractuelles.

 
Il est donc important de prévoir par écrit et clairement l’intention des parties dans les documents contractuels afin d’éviter des surprises et des pertes potentielles. Par exemple, l’entrepreneur pourrait prévoir qu’un avis devrait lui être transmis avant la résiliation du contrat ou encore qu’un montant devrait être remis par le client à l’entrepreneur advenant la résiliation de contrat unilatéralement par le client.

 
Cependant, il faut noter qu’une telle renonciation ne pourrait être valide si le contrat était assujetti à la Loi sur la protection du consommateur. Dans de tels cas, il est interdit de faire renoncer au droit à la résiliation unilatérale prévue à l’article 2125 du Code civil du Québec.

vendredi 8 novembre 2013

La clause de non-concurrence dans un contrat d'emploi

Une entreprise de construction de maisons neuves désire engager un excellent chargé de projet, mais ayant la réputation d’être un électron libre. Dans les faits, il s’agit de son huitième employeur en deux ans. À chaque emploi, celui-ci quitte après quelques mois afin d’aller travailler chez un compétiteur, s’il reçoit une offre plus alléchante. Pour se protéger, l’entreprise décide de faire signer un contrat d’emploi à son employé avec une clause de non-concurrence prévoyant que si celui-ci quitte son emploi, il ne pourra travailler pendant un an à titre de chargé de projet pour une entreprise œuvrant dans la construction de maisons neuves en Amérique du Nord. Ainsi, il croit s’assurer de l’exclusivité de son chargé de projet. Qu’en est-il?


Une clause de non-concurrence doit être limitée quant au délai, au territoire et au genre de travail, afin de protéger les intérêts légitimes de l’employeur. Dans les faits, la clause de non-concurrence précitée est trop large au niveau du territoire afin de protéger les intérêts de l’employeur. Par exemple, l’entreprise construit des maisons uniquement sur le territoire du grand Montréal, il n’est pas nécessaire d’empêcher son employé d’aller travailler pour une entreprise construisant des maisons neuves à Vancouver. Cependant, le délai d’un an prévu à la clause de non-concurrence est raisonnable dans les circonstances, de même que le type de travail.

Lorsqu’une clause de non-concurrence est abusive, le tribunal ne peut réduire ladite clause à un territoire plus petit, à une durée moins longue ou à un domaine moins large. Lorsque la clause de non-concurrence est abusive, le tribunal annulera la clause en entier. Ceci ne veut cependant pas dire que l’employé pourra faire de la concurrence déloyale envers son ancien employeur. Le Code civil prévoit que l’employé doit agir avec loyauté même après la rupture du lien d’emploi.
 
Il est également à noter que l’employeur ne peut mettre fin à l’emploi sans motif et exiger le respect de la clause de non-concurrence.

jeudi 31 octobre 2013

Promesse d'achat conditionnelle et acompte

Un promoteur a reçu un acompte de 20 000$ d’un client pour la réservation d’un terrain sur lequel il a fait une promesse d’achat, en vue de s’y faire construire une maison. Le client doit vendre sa propre résidence avant d’être en mesure d’acheter le terrain, mais les parties omettent d’indiquer que la promesse d’achat est conditionnelle à la vente de la maison du client. Ils omettent aussi d’indiquer un délai limite pour vendre la maison et acheter le terrain. Après six (6) mois d’attente, le promoteur contacte le client pour lui demander d’acheter le terrain, mais le client lui annonce qu’il est incapable de vendre sa maison. Il veut annuler la promesse. Peut-il le faire et peut-il récupérer son acompte?
 
La promesse d’achat n’étant pas conditionnelle à la vente de la maison du client, elle est donc ferme. Le client ne peut donc pas choisir unilatéralement d’annuler son offre et il doit acheter le terrain. Comme la promesse d’achat ne prévoit pas de délai limite pour que le client puisse vendre sa maison et procéder à l’achat, le promoteur devra envoyer une mise en demeure de passer titre au client, à défaut de quoi, soit il entreprendra des procédures judiciaires pour l’obliger à passer titres ou soit il demandera la résiliation de la promesse d’achat et des dommages-intérêts.

En ce qui concerne l’acompte, étant donné que c’est le client qui est en défaut d’acheter, et que ce défaut cause préjudice au promoteur, ce dernier est en droit de le conserver en compensation du préjudice subi, en autant qu’il soit au moins équivalent, sous toutes réserves de son droit de poursuivre le client pour un montant supplémentaire. Le promoteur devra être capable de bien faire la preuve de ses dommages.

Il est important de savoir qu’un acompte est généralement remboursable, à moins qu’il ne soit stipulé non-remboursable dans le contrat. Ce type d’acompte non-remboursable est aussi appelé « arrhes ». Par contre, qu’il soit remboursable ne veut pas dire qu’on ne puisse pas le conserver en compensation d’un préjudice subi. Il faudra par contre faire la preuve de ce préjudice devant la cour, si le client choisit de poursuivre pour réclamer le remboursement de l’acompte.


jeudi 24 octobre 2013

Garanties légales et garanties conventionnelles

En 2005, un entrepreneur a fait une toiture chez son client qui lui a demandé à la fin de ses travaux, quelles étaient ses garanties. L’entrepreneur a répondu à son client que sa toiture était garantie pour les cinq (5) prochaines années. Son client le rappelle huit (8) ans plus tard afin de l’informer que sa toiture doit être réparée vu la mauvaise installation et qu’il y a eu plusieurs infiltrations d’eau dans les dernières semaines. L’entrepreneur répond à son client que la garantie prévue était de cinq (5) ans et qu’il n’est aucunement responsable une fois ce délai passé. Le client, quant à lui, croit que l’entrepreneur doit quand même venir faire les réparations. Qui a raison?
 
Le client a raison. Bien que certains entrepreneurs stipulent des garanties conventionnelles dans leurs contrats, cela ne signifie pas qu’après l'expiration du délai de cette garantie, ceux-ci ne seront plus responsables des travaux qu’ils auront effectués. À la base, il est prévu au Code civil du Québec que l’entrepreneur doit garantir la qualité des travaux qu’il a réalisés et/ou des biens qu’il a vendus. Cette garantie légale de qualité, qu’on appelle aussi souvent la garantie « contre les vices cachés » doit être pour la durée de vie utile des travaux ou des biens fournis. Évidemment, la durée de cette garantie varie en fonction des travaux ou des biens fournis. Une toiture, par exemple, a une durée de vie utile nécessairement de plus de cinq (5) ans. L’entrepreneur ou le fournisseur peut stipuler une garantie conventionnelle dans son contrat, mais elle ne pourra en aucun temps être inférieure à la garantie légale de qualité prévue au Code civil du Québec.
 
Enfin, comme l’entrepreneur a aussi une obligation de résultat et de bonne exécution de son contrat, si le client découvre après huit (8) ans que l’installation était originalement déficiente, il pourra poursuivre l’entrepreneur et démontrer, avec l’aide d’un expert, que les travaux ne sont pas conformes aux règles de l’art. L’entrepreneur pourra tenter de se défendre en démontrant par exemple que le problème résulte plutôt d’un mauvais entretien ou d’une cause extérieure à son contrat.

jeudi 17 octobre 2013

Le client qui arrête le chantier

Un client a confié à un entrepreneur général la rénovation de sa maison. Des délais pour l’exécution des travaux sont prévus au contrat. En cours de chantier, le client est inquiet et décide de faire inspecter les lieux par un expert. L’expert recommande au client de faire arrêter le chantier en attendant son rapport écrit, dans trois (3) semaines. Cette situation cause préjudice à l’entrepreneur qui veut terminer ses travaux dans les délais prévus, car ses sous-traitants et lui ont d’autres contrats à exécuter après. Que peut faire l’entrepreneur?
 
L’entrepreneur qui se voit refuser l’accès aux lieux par son client peut considérer que ce dernier est en défaut de rencontrer ses obligations. Le client a l’obligation de permettre l’accès aux lieux pour l’exécution des travaux. L’entrepreneur doit donc mettre le client en demeure de le laisser compléter ses travaux selon les délais prévus au contrat, en lui expliquant les conséquences de sa décision d’arrêter le chantier. Il faut que le client comprenne que l’entrepreneur et ses sous-traitants ne seront pas nécessairement en mesure de compléter les travaux trois (3) semaines plus tard et que s’il maintient sa décision, l’entrepreneur aura un motif sérieux pour demander la résiliation du contrat et le paiement des travaux exécutés à ce jour, en plus d’une indemnisation pour le préjudice subi à cause de cette décision, qui pourrait, le cas échéant, se traduire par la perte de profit sur les travaux qu’il restait à exécuter.
 
Le mieux pour régler cette situation serait que l’expert fasse part à l’entrepreneur, sans délai, des déficiences à corriger sur ses travaux, de façon à ce que le chantier puisse se poursuivre normalement. En effet, cette recommandation de l’expert de suspendre le chantier pendant trois (3) semaines cause un préjudice à la fois au client et à l’entrepreneur. Or, comme c’est le client qui a choisi d’écouter le conseil de son expert, il risque d’être imputable de cette situation fâcheuse face à son entrepreneur qui ne veut que respecter son contrat.

mercredi 16 octobre 2013

La responsabilité de l'employeur quant à la faute de l'employé

Lors de travaux de rénovation chez des clients fortunés, l’employé d’un entrepreneur met sur la table de cuisine un tableau valant environ 10 000$. Pendant la journée, l’employé lance son tournevis sur la table sans penser que la toile s’y trouvait et il la perfore. La toile est maintenant abimée et n’a plus aucune valeur. Le propriétaire de cette peinture demande à l’employeur de lui en rembourser le prix, ce que l’entrepreneur refuse. Il suggère plutôt à son client de poursuivre l’employé directement. Le propriétaire décide tout de même de poursuivre l’entrepreneur. Qui aura raison?

Le propriétaire aura raison. Lorsque l’un des employés commet une faute dans le cadre de l’exécution de ses fonctions, l’employeur sera tenu responsable des dommages qui sont ainsi causés. Cependant, l’employeur conserve quant à lui la possibilité ses recours contre son employé pour la faute qu’il a commise, bien que le tout soit dans l’exécution de ses fonctions. Cela dit, l’entrepreneur se doit d’être assuré en responsabilité civile pour ce type de risque. Dans les faits, dès qu’il est informé de l’accident, il doit en faire part à son assureur qui verra à prendre la relève afin d’indemniser le client.

jeudi 3 octobre 2013

Sous-traitance et plan de garantie

Un entrepreneur qui détient la sous-catégorie 1.2 (Petits bâtiments) ou la sous-catégorie 1.3 (Bâtiments de tous genres) peut-il effectuer la construction complète d’un bâtiment résidentiel neuf visé par un plan de garantie?
 
Le seul moyen pour un entrepreneur qui détient ces sous-catégories d’effectuer cette construction complète est uniquement si les travaux sont exécutés en sous-traitance pour le compte du titulaire d’une licence de la sous-catégorie 1.1.1 ou de la sous-catégorie 1.1.2.
 
Le client pourra bénéficier de la protection offerte par le plan de garantie puisque l’entrepreneur qui est titulaire de la sous-catégorie 1.1.1 ou de la sous-catégorie 1.1.2 l’enregistrera à un plan de garantie.

jeudi 26 septembre 2013

Condo loué et vendu : délais de garantie

Un promoteur entrepreneur a construit un condominium de huit (8) unités. Les travaux des parties communes sont terminés depuis le 30 décembre 2011. Le promoteur a vendu sept (7) unités et a conservé la dernière pour fins de location. Cette unité a été louée et occupée jusqu’à aujourd’hui, donc pendant 21 mois. Le locataire quitte les lieux le 1er octobre 2013 et le promoteur a trouvé un acheteur qui prendra possession dès cette date. Pour cet acheteur, l’immeuble qui a quand même été habité durant 21 mois sera-t-il couvert par le plan de garantie Abritat et si oui, sous quelles conditions?
 
Oui l’immeuble sera couvert par le plan de garantie. Pour les fins du calcul des délais de chacune des garanties, la date de fin de travaux sera fixée au 30 décembre 2011 et la date de réception de l’unité par le bénéficiaire sera le 1er octobre 2013. La réception de l’unité est donc postérieure à la date de fin de travaux.
 
La garantie d’un an pour les malfaçons commencera à la réception de l’unité par le bénéficiaire. Elle se terminera le 30 septembre 2014 et ce, même si l’unité a déjà 21 mois d’usure. La garantie de trois (3) ans pour les vices cachés se terminera le 30 septembre 2016, car le point de départ est le même, soit la réception du bâtiment. Enfin, la garantie de cinq (5) ans pour les vices majeurs ou la perte du bâtiment se terminera le 29 décembre 2016. Le délai de cette dernière garantie de cinq (5) ans commence à courir à compter de la fin des travaux des parties communes, qui dans notre cas, est antérieure à la date de réception du bâtiment par le bénéficiaire. La garantie de parachèvement des travaux après la réception de la partie privative ne s'applique cependant pas si le bénéficiaire et l'entrepreneur conviennent que la partie privative est vendue en l'état d'achèvement où elle se trouve à la date du contrat.
 
À noter que si l’unité avait été louée pendant plus de 24 mois, le bénéficiaire ne pourrait plus bénéficier du plan de garantie et la vente aurait été faite comme pour tout autre immeuble usagé, avec seulement la garantie légale prévue au Code civil du Québec.

jeudi 19 septembre 2013

Dénonciation et extras

Un sous-traitant a conclu un contrat avec un entrepreneur général pour une somme de 45 000 $. Suite à la signature du contrat, il dénonce valablement son contrat à tous les propriétaires afin de préserver son droit à l’hypothèque légale. En cours de travaux, des extras s’ajoutent et le montant des travaux exécutés s’élève maintenant à 72 000$. Suite à la fin des travaux, celui-ci n’étant pas payé par l’entrepreneur général, il publie un avis d’hypothèque légale pour la somme de 72 000$. Le propriétaire appelle alors le sous-traitant pour lui dire qu’il ne peut publier un avis d’hypothèque légale pour 72 000 $ alors qu’il n’avait dénoncé ses travaux que pour une somme de 45 000 $. Le sous-traitant, quant à lui, affirme qu’il a droit à l’hypothèque légale pour la totalité du 72 000 $ et refuse de donner mainlevée avant le parfait paiement. Qui a raison?
 
Le sous-traitant a raison! Bien que la dénonciation doit comporter le montant des travaux, tous les travaux supplémentaires exécutés dans le cadre du contrat qui a été dénoncé sont couverts par celle-ci. En effet, lors d’une dénonciation de contrat, il est préférable d’indiquer le montant approximativement et d’indiquer que celui-ci est sujet à changement selon ce qui sera demandé en cours d’exécution des travaux.

jeudi 12 septembre 2013

Fin de travaux et hypothèque légale

Un entrepreneur a conclu un contrat d’entreprise avec un propriétaire pour la rénovation de son immeuble. L’entrepreneur a exécuté les travaux prévus dans le contrat, et ce depuis plus de trois (3) mois. Or, le propriétaire de l’immeuble retient une somme d’argent qui serait due en vertu du contrat puisque certains travaux ne sont pas effectués adéquatement et qu’ils doivent être corrigés. L’entrepreneur est d’accord avec le propriétaire que certains travaux doivent être repris. Malgré tout, l’entrepreneur, afin de préserver ses droits, désire procéder à la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction. Est-ce possible?
 
Non. Les travaux effectués par l’entrepreneur sont terminés depuis plusieurs mois. Le délai pour procéder à la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction est d’au plus trente (30) jours de la fin des travaux. Il y a une seule fin des travaux par chantier de construction. Pour déterminer la date de fin de travaux, il y a une nuance à faire entre les travaux à corriger et les travaux à terminer. En effet, bien que certains travaux qui ont été effectués doivent être repris à cause de malfaçons, ils ont tout de même été exécutés. Par contre, s’il restait encore des travaux à faire, on pourrait prétendre que la fin de travaux ne serait pas encore arrivée. Le tout est une question de fait.
 
En conséquence, il ne sera pas possible pour l’entrepreneur de procéder à la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction.

jeudi 5 septembre 2013

L'accréditation Novoclimat

Deux entreprises A et B sont licenciées pour la construction de maisons neuves (1.1.1) et accréditées au plan de garantie Abritat. L’une d’elles, B, est également accréditée Novoclimat. En 2013, A et B créent ensemble une nouvelle société C. Elle est également licenciée et accréditée à Abritat. Lorsque C fait appel au Bureau de l’efficacité et de l’innovation énergétiques pour demander son accréditation à Novoclimat, on lui répond qu’elle doit attendre la venue du programme Novoclimat 2.0, dont les cours de formation devraient être mis en place cet automne. Que peut-elle faire, car elle doit livrer une maison annoncée comme comportant l’attestation de performance Novoclimat?


La Société C est effectivement en mauvaise posture. Suivant l’entrée en vigueur du nouveau règlement sur l’efficacité énergétique, aucune nouvelle entreprise n’a pu être accréditée Novoclimat et ce, dans l’attente du programme Novoclimat 2.0 qui tarde à être disponible. De plus, il est impossible d’obtenir l’attestation de performance au nom de l’entreprise B, même si elle est l’actionnaire de la société C, car ce n’est pas la société B qui va vendre la maison et fournir la garantie. La Société C a donc deux choix :

1. Elle attend que le programme Novoclimat 2.0 débute cet automne et inscrit son répondant au cours de deux (2) jours pour obtenir l’accréditation et complète la demande d’inscription de la maison après.

2. Elle transfère le terrain et le contrat préliminaire à l’entreprise B qui effectue la demande d’inscription de la maison au plus tard le 30 septembre 2013, pour bénéficier du programme Novoclimat actuel.
La deuxième solution n'est pas idéale. Il faut dire que transférer la maison à une entreprise tierce complique les choses, notamment au niveau comptable et fiscal. Il vaut mieux expliquer au client la situation actuelle afin qu'il comprenne que sa maison ne pourra être certifiée au moment de la livraison.

vendredi 30 août 2013

Délai de publication de l'avis d'hypothèque légale

Un entrepreneur général fait exécuter des travaux par un sous-traitant et celui-ci termine ses travaux sur le chantier le 14 août. Par la suite, les travaux des autres sous-traitants sont faits et l’ensemble des travaux prévus au contrat se terminent le 4 janvier. À cette date, le sous-traitant n’a toujours pas été payé. Il avise donc l’entrepreneur général qu’il entend publier un avis d’hypothèque légale, celui-ci ayant dénoncé son contrat en temps utile au propriétaire de l’immeuble. L’entrepreneur général l’avise qu’il ne pourra pas, car ses travaux sont terminés depuis le 14 août et que le délai de trente (30) jours est donc expiré. Qui a raison?

Le sous-traitant a raison. Selon le Code civil du Québec, le délai de trente (30) jours pour procéder à la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction ne commence à courir qu’après la fin des travaux. En effet, il n’y a qu’une seule fin des travaux par projet, soit lorsque tous les bénéficiaires du droit à l’hypothèque légale ont exécuté ce qui était prévu au contrat. Cette règle épouse une certaine logique, puisqu’elle permet à tout le monde de bénéficier d’un même délai minimum pour publier leur avis, que ce soit l’excavateur ou le peintre. Donc, dans notre cas, le sous-traitant aurait un délai de trente (30) jours à compter du 4 janvier, date de la fin de tous les travaux prévus au contrat.

jeudi 22 août 2013

Fausse déclaration à la Régie du bâtiment du Québec

Un individu fait une demande de licence à la Régie du bâtiment du Québec. Afin de s’assurer d’obtenir sa licence, il fait une fausse déclaration dans sa demande. Est-ce que cette fausse déclaration peut avoir des conséquences?
 
Oui. Les conséquences peuvent être très importantes. Les paragraphes 1° et 2° de l’article 194 de la Loi sur le bâtiment se lisent ainsi :
« 194. Commet une infraction quiconque:

1° fait une fausse déclaration pour l'obtention d'une licence;
2° fait une fausse déclaration dans un document prescrit par la présente loi ou fait usage d'un tel document alors qu'elle en connaît la fausseté; »
L’article 196.1 de la Loi sur le bâtiment prévoit les amendes qui peuvent être imposées dans le cas d’une fausse déclaration :
« 196.1. Quiconque contrevient au paragraphe 1° ou 2° de l'article 194 est passible d'une amende de 2 620 $ à 13 102 $ dans le cas d'un individu et de 7 860 $ à 39 306 $ dans le cas d'une personne morale.

En cas d'une première récidive, les montants minimums et maximums de l'amende sont portés au double; pour toute récidive additionnelle, ils sont portés au triple. »
 
Enfin, dans certains cas, la licence, si elle a été émise, pourrait également être suspendue ou annulée, le cas échéant, selon la fausse déclaration qui aurait été effectuée. En conséquence et afin d’éviter des amendes importantes, nous vous recommandons de vous assurer que vos documents transmis à la Régie du bâtiment du Québec sont conformes à la réalité.

jeudi 15 août 2013

Prescription acquisitive de dix ans

Il y a douze (12) ans, le propriétaire d’un terrain a installé par erreur sa clôture à l’extérieur de sa ligne séparative, un mètre chez son voisin arrière, créant ainsi un empiétement. Il s’en rend compte aujourd’hui, à la lecture d’un certificat de localisation à jour qu’il vient de demander en vue de la vente du terrain. Le voisin n’a jamais manifesté d’opposition. Comme il a entendu parler de la prescription acquisitive de dix (10) ans, il aimerait savoir s’il peut aujourd’hui être déclaré propriétaire de la lisière de terrain qu’il a occupée pendant toutes ces années.
 
Oui. En vertu de l’article 2918 du Code civil du Québec, celui qui, pendant dix (10) ans, a possédé un immeuble à titre de propriétaire ne peut en acquérir la propriété qu’à la suite d’une demande en justice. On appelle ça l’acquisition par prescription. Dès que le délai est atteint, on peut faire la demande. Il faut une possession actuelle, paisible, continue et sans opposition, et ce pendant dix (10) ans. Donc si le voisin arrière avait manifesté son opposition à un moment ou à un autre avant l’expiration du délai de dix (10) ans, la prescription aurait été interrompue. Le jugement rendu sera déclaratif de propriété, rétroactivement au début de la possession.
 
De plus, il faut savoir qu’on ne peut pas acquérir par prescription les biens de l’État (gouvernement provincial ou fédéral), sauf quelques exceptions, ni les biens des personnes morales de droit public qui sont affectés à l’utilité publique. Par exemple, si le voisin arrière est en fait une municipalité propriétaire d’un terrain vague, cela veut dire qu’on pourrait l’acquérir par prescription car le bien n’est pas affecté à l’utilité publique.

vendredi 9 août 2013

Mise en demeure et travaux urgents

Un entrepreneur général reçoit un appel d’un client qui lui affirme que suite aux multiples travaux effectués par celui-ci et ses sous-traitants, il y a un problème avec la toiture de son immeuble puisqu’elle s’affaisse. La toiture a été faite par un sous-traitant de l’entrepreneur général. L’entrepreneur général va inspecter les lieux et s’aperçoit alors de la situation précaire, voire dangereuse, le toit pouvant s’affaisser d’un instant à l’autre. Identifiant immédiatement la cause du problème, il tente de rejoindre le sous-traitant sans succès et procède à la réparation le jour même. Le coût de la réparation s’élève à 6 000,00 $ et celui-ci envoie la facture au sous-traitant en cause. Ce dernier refuse de payer au motif qu’il n’a pas reçu de mise en demeure et qu’il n’a pu exécuter lui-même les travaux. Quels sont les recours de l’entrepreneur général?
 
Un entrepreneur général pourra réparer un vice et demander le remboursement par le sous-traitant sans mise en demeure dans de très rares cas, comme l’urgence. Le cas sous étude pourrait en être un. En effet, sans intervention rapide de l’entrepreneur général, il y avait un risque pour la sécurité des habitants de l’immeuble. Cependant, cette règle en est une d’exception. Il sera toujours plus prudent de dénoncer le vice par l’envoi d’une mise en demeure au sous-traitant, même avec un court délai, pour que celui-ci puisse venir constater la situation et procéder à la réparation, le cas échéant.

jeudi 18 juillet 2013

Le délai pour l'exécution d'un jugement

En 2007, un entrepreneur a obtenu un jugement contre un particulier. Le particulier a été condamné à verser à l’entrepreneur la somme de 10 000,00 $ plus les intérêts et les dépens. Il n’a jamais été en mesure, jusqu’à maintenant, de récupérer les sommes dues par cet ancien client. Or, il apprend que celui-ci a maintenant un compte de banque et qu’il a un emploi permanent. Est-ce qu’il peut entreprendre des procédures en exécution du jugement rendu en 2007 afin de recouvrer les sommes dues?
 
Oui. L’article 2924 du Code civil du Québec prévoit que le droit qui résulte d’un jugement se prescrit par dix (10) ans s’il n’est pas exercé. En conséquence, l’entrepreneur pourra entreprendre des procédures en exécution du jugement rendu en 2007, notamment la saisie du compte de banque du particulier et une saisie de son salaire. Les frais de ces procédures en exécution s’ajouteront aux dépens accordés lors du jugement, tout comme les intérêts qui continueront de s’accumuler jusqu’au paiement complet.
 
Il sera également possible de procéder à un interrogatoire après jugement du particulier afin de connaître ses actifs.

jeudi 11 juillet 2013

Contrat préliminaire conditionnel à l'achat du terrain

Un entrepreneur général promoteur peut-il signer des contrats préliminaires sans aucune condition avec des promettant-acheteurs si l’acte de vente du terrain sur lequel les constructions seront effectuées n’a pas encore été notarié?
 
Non. Un contrat préliminaire n’a aucune valeur juridique si le vendeur n’est pas propriétaire de l’immeuble, soit le terrain, qui fera l’objet de la vente.
 
Par contre, ce qui pourrait être fait, c’est un contrat préliminaire conditionnel à l’achat du terrain par le promoteur vendeur. Il serait plus avisé d’ajouter un délai pour que la condition soit levée. Dès que la condition sera levée, le contrat deviendra alors définitif. Si la condition ne survient pas avant l’expiration du délai, le contrat sera alors annulé. Il est également plus prudent de prévoir ce qui se passera avec l’acompte payé par le client, le cas échéant, lequel sera remboursé en cas d’annulation du contrat. On peut aussi différer le paiement de l’acompte à la date de la levée de la condition.

jeudi 4 juillet 2013

Entrepreneur et vente itinérante

Un entrepreneur fait de la vente itinérante, mais ne possède pas le permis à cette fin. Quatre mois après la signature du contrat, le consommateur poursuit l’entrepreneur en résolution du contrat au motif que le vendeur n’avait pas le permis de vendeur itinérant. Le vendeur, quant à lui, croit que le délai de dédit est de 10 jours. Qu’en est-il?
 
La Loi sur la protection du consommateur prévoit que le contrat intervenu entre le vendeur itinérant et le consommateur peut être résolu dans les 10 jours suivant la date où les deux parties sont en possession d’un double du contrat.
 
Cependant, une nuance importante est apportée dans le cas où le vendeur itinérant n’est pas titulaire du permis afin d’être vendeur itinérant. Dans ce cas, le délai est d’un an pour le consommateur afin de demander la résolution du contrat.

jeudi 27 juin 2013

Droits acquis du répondant

Monsieur X était actionnaire majoritaire d’une entreprise de construction dans laquelle il était répondant en administration de 1998 à 2011. Il a vendu ses actions en 2011. Aujourd’hui, en 2013, il désire être répondant en administration pour une nouvelle entreprise qui vient d’être incorporée et dans laquelle il détient 40 % des actions votantes. Est-ce possible?
Oui. Monsieur X a des droits acquis. En effet, un individu qui agissait comme répondant au sein d’une entreprise de construction bénéficie d’un délai de cinq (5) ans pour habiliter une nouvelle entreprise. Il n’aura donc pas à suivre des cours ou à passer des examens pour être répondant en administration.
 
Il est important de se rappeler que pour être répondant au sein d’une seule entreprise incorporée un individu doit être un dirigeant au sens de l’article 45 de la Loi sur le bâtiment, c’est-à-dire être un administrateur, un dirigeant, un actionnaire détenant 20% ou plus des actions avec droit de vote ou un gestionnaire à temps plein au sein de l’entreprise.

jeudi 20 juin 2013

Retard de livraison en raison de la grève


Un entrepreneur général qui doit livrer plusieurs unités d’habitations pour le 1er juillet, mais qui ne pourra respecter ce délai en raison de la grève qui touche actuellement tous les secteurs de l’industrie de la construction au Québec, se demande s’il doit relocaliser le client qui n’a aucun endroit où déménager.
 
Non. Les différentes versions des contrats préparés par l’APCHQ pour ses membres contiennent une clause assimilant à une force majeure, une grève ou un lockout dans l’industrie de la construction, ou toute autre cause indépendante de la volonté de l’entrepreneur. Dans de tels cas, les tribunaux ont maintes fois reconnu que le vendeur ou entrepreneur, selon le cas, ne pouvait être tenu responsable. En conséquence, l’acheteur ou le client n’aura droit à aucun dédommagement.
 
Cependant, dans le cas de vente d’un immeuble, bâti ou à bâtir, le contrat préliminaire prévoit de plus que dans l’éventualité où la grève ou un lockout se prolonge pour une durée de plus de 30 jours, le vendeur aura la possibilité, si le coût des travaux de construction a augmenté, de renégocier le prix de vente avec l’acheteur. Celui-ci aura le choix d’accepter ou de refuser une telle augmentation. S’il n’y a pas d’entente entre les parties, l’un ou l’autre pourra mettre fin au contrat et le vendeur devra rembourser à l’acheteur les acomptes reçus, sans autre recours de part et d’autre.
À noter que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, indique dans les « Exclusions de la garantie», que l’obligation de l’entrepreneur pour relogement, déménagement et entreposage des biens du bénéficiaire, est exclue à la suite d’événements de force majeure tels que la grève et le lockout.
Attention : la cause réelle du retard de livraison doit être la grève, un entrepreneur négligent ne pourra utiliser cette excuse pour pouvoir se libérer de ses obligations!

jeudi 13 juin 2013

Attestation de Revenu Québec pour fournisseur de matériaux

Un entrepreneur général ayant conclu un contrat avec une municipalité sait qu’il doit demander à ses sous-traitants une Attestation de Revenu Québec pour tout sous-contrat de travaux de construction de plus de 25 000$. Doit-il aussi requérir cette Attestation de ses fournisseurs de matériaux pour un bon de commande de plus de 25 000$?
 
Non. Il est prévu à l’article 2 du Règlement sur les contrats d'approvisionnement, de services et de travaux de construction des organismes visés à l'article 7 de la Loi sur les contrats des organismes publics que les sous-contractants ayant un conclu un contrat de travaux de construction de valeur égale ou supérieure à 25 000$ avec un entrepreneur doivent également fournir l’Attestation. On parle donc d’un sous-contrat d’entreprise visant l’exécution de travaux de construction.
 
On comprend donc que le fournisseur de matériaux qui conclut avec un entrepreneur un contrat de vente de matériaux par le biais d’un bon de commande n’est pas assujetti à cette disposition et ne doit donc pas fournir d’Attestation.

jeudi 6 juin 2013

La licence d'entrepreneur et l'avis d'hypothèque légale de la construction

Un entrepreneur en construction effectue la rénovation d’un immeuble. Avant le début des travaux, l’entrepreneur voit sa licence suspendue par la RBQ. L’entrepreneur exécute des travaux. Vers le milieu des travaux, l’entrepreneur est de nouveau détenteur d’une licence de la RBQ. À la fin des travaux, étant impayé, il publie un avis d’hypothèque légale de la construction pour la valeur des travaux exécutés pendant lesquels il était détenteur d’une licence en vigueur de la RBQ. Les propriétaires s’adressent aux tribunaux en prétendant que l’entrepreneur ne peut bénéficier de l’hypothèque légale puisqu’il ne détenait pas une licence pendant la totalité des travaux. Est-ce que l’avis d’hypothèque légale est valide?
 

Oui. La Cour d’appel du Québec vient justement de rendre une décision dans un dossier similaire. Dans cette affaire, la Cour d’appel a renversé la décision de la Cour Supérieure qui avait ordonné la radiation de l’avis d’hypothèque légale de la construction au motif que l’entrepreneur n’était pas détenteur d’une licence en tout temps pendant l’exécution des travaux et lors de la publication de l’avis d’hypothèque légale de la construction.

La Cour d’appel a confirmé que l’entrepreneur pouvait bénéficier de l’hypothèque légale pour les travaux effectués pendant la période où celui-ci détenait la licence appropriée et en vigueur.

Cette décision est importante en droit de la construction et il sera très pertinent de suivre les développements de la jurisprudence sur ce sujet.

jeudi 30 mai 2013

Obligation de détenir une licence RBQ pour faire la vente d'un immeuble


Une société par actions qui possède plusieurs terrains veut en faire le développement, construire des maisons unifamiliales et les vendre une fois construites. Cette société ne détient pas de licence d’entrepreneur émise par la Régie du bâtiment du Québec. Elle sollicite donc les services d’un entrepreneur général détenant les sous-catégories de licence d’entrepreneur général 1.2 et 1.3 en vue de signer un contrat pour la construction des maisons.

Est-ce que la société peut légalement procéder de cette façon?

Non, et ce pour deux raisons. Puisque la société n’est pas détentrice d’une licence d’entrepreneur, elle ne peut faire la vente des maisons. De plus, l’entrepreneur général n’a pas la sous-catégorie de licence appropriée pour ce type de bâtiment. Il doit détenir la sous-catégorie 1.1.1 et être accrédité à un plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs comme Abritat, puisque la couverture de garantie est obligatoire pour les maisons unifamiliales.

 
Pour que le projet puisse se réaliser, la société devra soit obtenir une licence d’entrepreneur et être accréditée à un plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ou former un partenariat pour «projet unique» avec un entrepreneur déjà détenteur de la sous-catégorie 1.1.1 afin de créer une nouvelle société et obtenir une licence pour celle-ci, ayant comme seul objectif le développement de ces terrains.

jeudi 23 mai 2013

Le client ne veut plus acheter la maison

Que peut faire un entrepreneur général ayant signé un contrat préliminaire pour la vente d’une maison lorsque le client ne veut tout simplement plus acheter?

Un contrat préliminaire signé par le client et accepté par l’entrepreneur devient ferme une fois passé le délai de dix (10) jours de faculté de dédit et dès que toutes les conditions sont remplies. Ce que cela signifie, c’est que l’entrepreneur qui a rempli toutes ses obligations a un choix de recours en cas de défaut de l’acheteur.

Suivant la loi et le contrat, dès que l’entrepreneur constate un défaut de l’acheteur, qui peut être de faire un paiement à échéance, de choisir des matériaux à une date fixe ou tout simplement de passer titre à la date prévue au contrat, il doit lui envoyer un avis de défaut avec mise en demeure accordant un délai raisonnable, fixé à sept (7) jours dans les formulaires de l’APCHQ. Si l’acheteur ne remédie pas au défaut dans le délai imparti, l’entrepreneur peut :

a) Conserver l’acompte et résilier le contrat, finir la construction, vendre la maison et poursuivre l’acheteur en dommages-intérêts pour le préjudice subi;

b) Si la maison est prête à livrer, demander au notaire d’envoyer une mise en demeure de passer titres et à défaut, intenter contre l’acheteur une action en passation de titres.

Dans la situation a), pour évaluer le préjudice subi, on pourra considérer notamment une valeur de revente inférieure de la maison, des frais d’intérêts dans l’attente de la revente et une somme nominale pour les troubles et les inconvénients causés par le défaut de l’acheteur. Les sommes nominales accordées par les tribunaux sont assez modestes généralement et ceux-ci pourront tenir compte de la mauvaise foi de l’acheteur, le cas échéant.

Dans la situation b), on utilisera une action en passation de titres lorsqu’on se retrouve avec une maison très personnalisée et difficile à vendre et surtout, lorsqu’on est certain que l’acheteur a les moyens de l’acheter sans financement. En effet, le jugement en passation de titres ordonnera à l’acheteur de payer le prix. Il faut donc que ses actifs soient suffisants pour permettre l’exécution du jugement. C’est pourquoi ce type d’action est rare. Des dommages-intérêts peuvent également être ajoutés à la demande.

jeudi 16 mai 2013

Recours devant la Cour du Québec, division des petites créances

Suite à des travaux de rénovation d’un immeuble résidentiel, le propriétaire de cet immeuble refuse ou néglige de payer la facture de l’entrepreneur (personne morale), laquelle est au montant de 4 000,00 $. Cet entrepreneur compte sous sa direction sept (7) employés. Est-ce que cet entrepreneur peut entreprendre un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances?


Non. Bien que le montant réclamé soit de moins de 7 000,00 $, la personne morale ne peut, à titre de créancière, entreprendre un recours à la division des petites créances, que si, en tout temps au cours de la période de 12 mois qui précède la demande, elle comptait sous sa direction ou son contrôle au plus cinq (5) personnes liées à elle par contrat de travail. Notons que les administrateurs et actionnaires de l’entreprise qui travaillent, mais ne sont pas liés par un contrat de travail ne comptent pas.

L’entrepreneur (personne morale) devra donc retenir les services d’un avocat pour entreprendre un recours devant la Cour du Québec, division civile. Par contre, le propriétaire de l’immeuble pourrait, lui, une fois le recours entrepris, demander à ce que le dossier soit transféré en division des petites créances. Les parties se représentent elles-mêmes devant la Cour du Québec, division des petites créances.