Notre cabinet de service-conseil provincial répond à chaque année à plusieurs milliers
de questions d'ordre juridique qui touchent à la construction.

Cette semaine, voici celle qui mérite votre attention.

vendredi 5 décembre 2014

La découverte d'un vice caché

Suite à l’achat d’un immeuble, le propriétaire s’aperçoit que celui-ci serait affecté d’un vice. Que doit-il faire?

L’article 1739 du Code civil du Québec prévoit expressément la marche à suivre pour une partie qui découvre un vice :
1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.
Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.
Ainsi, la partie qui constate que l’immeuble est atteint d’un vice devra envoyer par écrit une dénonciation du vice à son vendeur, et ce, dans un délai raisonnable. Par ailleurs, il ne doit effectuer aucun travail sur l’immeuble avant que le délai pour inspecter ledit immeuble par le vendeur soit échu, sauf en cas d’urgence.

jeudi 27 novembre 2014

Cautionnement minimal

Quel est le montant minimal du cautionnement qui sera exigible par la GCR en vertu des modifications apportées au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs?

Les cautionnements minimaux sont divisés entre les entreprises ayant moins de quatre (4) ans d’expérience et celles ayant plus de quatre (4) ans d’expérience. Les modifications apportent désormais une distinction pour le cautionnement entre les entrepreneurs détenant la licence 1.1.1 et ceux détenant la licence 1.1.2.

Voici les montants minimaux :

Entreprises de moins de quatre (4) ans d’expérience ne détenant pas la sous-catégorie 1.1.2 : 70 000 $ (au lieu de 35 000 $ avant la modification)

Entreprises de moins de quatre (4) ans d’expérience détenant la sous-catégorie 1.1.2 : 100 000 $ (au lieu de 35 000 $ avant la modification)

Entreprises de quatre (4) ans d’expérience et plus ne détenant pas la sous-catégorie 1.1.2 : 55 000 $ (au lieu de 40 000 $ avant la modification)

Entreprises de quatre (4) ans d’expérience et plus détenant la sous-catégorie 1.1.2 : 70 000 $ (au lieu de 40 000 $ avant la modification)

vendredi 7 novembre 2014

Changement de la compétence de la Cour du Québec, division des petites créances

Est-ce exact que la limite d’admissibilité de la Cour du Québec, division des petites créances, passera de 7 000,00$ à 15 000,00 $ dès le 1er janvier 2015?

Oui. En effet, le 29 octobre dernier, la Loi modifiant le Code de procédure civile et d’autres dispositions a été sanctionnée. Il ne s’agit pas ici de l’entrée en vigueur du nouveau Code de procédure civile du Québec au complet : cette loi modifie seulement la limite d’admissibilité à la Cour du Québec, division des petites créances, afin qu’elle soit à 15 000,00 $. D’ailleurs, les personnes morales, les associations et les sociétés peuvent bénéficier de la Cour du Québec, division des petites créances que si, en tout temps au cours de la période de douze (12) mois qui précède la demande, elles comptaient sous leur direction ou leur contrôle au plus cinq (5) personnes liées à elles par contrat de travail. Il faudra donc attendre l’entrée en vigueur du nouveau Code de procédure civile du Québec ou d’une autre nouvelle loi intérimaire pour que cette limite passe à dix (10) personnes.
Enfin, la loi prévoit également que les affaires qui, à la date de l’entrée en vigueur de la loi, ont déjà été entreprises devant la Cour du Québec se poursuivront devant celle-ci.  Cette loi prévoit enfin que l’exécution des jugements déjà rendus continuera d’être exécutée selon les mesures d’exécution en vigueur lorsque le jugement a été rendu.

jeudi 30 octobre 2014

Hypothèque légale de construction ou de jugement?

Un entrepreneur qui détient une hypothèque légale de la construction de 3 000$ sur la maison de son client peut-il présenter une requête en délaissement forcé pour la faire vendre en justice et ainsi se faire payer?

Oui.  Même s’il s’agit d’une petite créance, une fois que l’hypothèque légale a été publiée au Registre foncier, qu’un préavis d’exercice de son recours hypothécaire pour vente sous contrôle de justice a été signifié et également publié, que le délai de soixante (60) jours du préavis est expiré, l’entrepreneur peut, s’il est impayé, faire vendre l’immeuble en justice.

On a souvent pensé qu’une créance de moins de 10 000$ ne permettait pas de saisir et de vendre en justice un immeuble servant de résidence principale, et ce, à cause de l’article 553.1 du Code de procédure civile.  Or cet article précise aussi que toutes les créances garanties par hypothèque légale ou conventionnelle permettent la saisie et la vente en justice, sauf s’il s’agit d’une hypothèque légale résultant d’un jugement.  Il ne faut pas confondre l’hypothèque légale de la construction et l’hypothèque légale résultant d’un jugement. Cette dernière est obtenue une fois qu’un créancier a poursuivi un débiteur dans le cadre d’un recours personnel le condamnant à payer une somme d’argent.  Une fois le jugement obtenu, plutôt que de saisir les biens du débiteur, le créancier peut publier une hypothèque légale résultant du jugement sur sa maison, par exemple.  Cette hypothèque n’est pas prioritaire sur les hypothèques légales de la construction, ni sur celles des institutions financières, car elle résulte d’une créance ordinaire non garantie.


Bref, il faut retenir que l’hypothèque légale de la construction est une excellente garantie.  Pour les petites créances, il sera toujours possible d’intenter un recours personnel à la division des petites créances pour obtenir jugement, publier un préavis pour conserver l’hypothèque légale valide et enfin, si le dossier n’est réglé d’ici trois (3) ans de la fin des travaux, instituer un recours en délaissement forcé avant l’expiration du délai de prescription pour faire vendre l’immeuble en justice.

jeudi 16 octobre 2014

Délai pour paiement de la facture

Un entrepreneur a terminé des travaux chez son client. Dans son contrat, il n’y avait aucun délai pour le paiement de la facture. Suite à l’envoi de la facture, l’entrepreneur appelle son client le lendemain pour lui demander s’il peut aller chercher son paiement. Le client répond à l’entrepreneur qu’il a l’obligation de lui accorder un délai de 30 jours minimum pour payer.  L’entrepreneur, quant à lui, croit fermement qu’il est en droit d’exiger le paiement dès maintenant. Qu’en est-il?

L’entrepreneur a raison. Il s’agit d’une croyance populaire qu’il existe un délai suite à la réception d’une facture pour en effectuer le paiement.  En effet, à moins de stipulation contraire, une facture est payable sur réception. L’entrepreneur peut donc exiger le paiement immédiatement, à défaut de quoi, il peut prendre les mesures nécessaires afin de préserver ses droits.

samedi 11 octobre 2014

Plan de garantie et 1er janvier 2015


Un entrepreneur a débuté la construction d’une maison unifamiliale et il a enregistré l’immeuble à la garantie Abritat. La date de livraison de l’immeuble est prévue pour le mois de juin 2015 et il prévoit finaliser la construction de l’immeuble en mai 2015. Il s’agit de la dernière maison unifamiliale qui sera construite par cette entreprise, car le président de l’entreprise, président, actionnaire et administrateur unique, à l’intention de prendre sa retraite. Est-ce que l’entrepreneur doit faire une demande d’accréditation auprès de la Garantie de construction résidentielle (GCR), même s’il n’entend pas enregistrer d’immeuble à ce plan de garantie?

Oui. À compter du 1er janvier 2015, puisque Abritat ne remplira plus les conditions requises par la règlementation afin d’être reconnue comme un administrateur d’un plan de garantie, l’entrepreneur devra obligatoirement être accrédité auprès de GCR afin de préserver les sous-catégories de licence 1.1.1 et 1.1.2.

À défaut d’être accrédité à GRC à compter du 1er janvier 2015, l’entrepreneur ne détiendra plus ces sous-catégories et il ne pourra donc plus agir à titre d’entrepreneur général pour la construction de maisons neuves.

L’immeuble en construction sera couvert uniquement par Abritat et n’aura pas à être enregistré auprès de GCR, étant déjà enregistré auprès d’Abritat depuis l’émission du permis de construction.

jeudi 2 octobre 2014

Adhésion à GCR - date du 15 octobre 2014

Les entrepreneurs détenant les sous-catégories de licence 1.1.1 et 1.1.2 de la RBQ qui sont accrédités à Abritat ont reçu cette semaine un envoi de la Garantie de Construction Résidentielle (GCR), visant leur adhésion à nouvelle garantie pour le 1er janvier 2015.  La lettre introductive indique que les documents requis doivent être retournés d’ici le 15 octobre 2014 pour s’assurer de leur accréditation. Cette date est-elle de rigueur?

Non.  Cette date n’est absolument pas de rigueur. En fait, il s’agit plutôt d’un délai idéal établi par la GCR leur accordant suffisamment de temps pour confirmer l’accréditation de l’entreprise avant la date butoir du 1er janvier 2015.  Il est cependant de la responsabilité de GCR de voir à ce que les entreprises ne perdent pas leurs sous-catégories de licence 1.1.1 et 1.1.2 au 1er janvier 2015 pour des raisons administratives.

Outre le Consentement relatif à la communication des renseignements contenus au dossier d’Abritat et l’arbre de décision qui ont été préparés de concert avec tous les intervenants, la GCR n’a pas transmis à l’APCHQ de façon préalable les documents qui composent l’envoi que les entrepreneurs ont reçu.  Par conséquent, ces documents n’ont pas été étudiés quant à leur légalité et quant à leur portée sur les obligations des entrepreneurs.  La Convention d’adhésion, par exemple, est fort différente de celle d’Abritat.  Nous reviendrons sur cette question, mais ce qu’il est important de retenir, c’est que la signature de la Convention d’adhésion n’empêchera en rien une contestation future de ses clauses en cas d’illégalité.

jeudi 25 septembre 2014

Plan de garantie à partir de janvier 2015

Auprès de quel administrateur de plan de garantie de bâtiments résidentiels neufs un entrepreneur doit-il être accrédité afin de pouvoir signer un contrat préliminaire ou un contrat d’entreprise à compter du 1er janvier 2015 ?


L’entrepreneur devra être accrédité par La Garantie de construction résidentielle (GCR) afin de pouvoir signer un contrat d’entreprise ou un contrat préliminaire pour tous les travaux de construction débutant le ou après le 1er janvier 2015 et dont le permis de construction est délivré à compter de cette date.
Il est donc important pour les entrepreneurs désirant démarrer des projets à compter du 1er janvier 2015 de faire les démarches afin d’être accrédités par la GCR, mais il y a plus :  un entrepreneur qui n’est pas accrédité par la GCR au 1er janvier 2015 perdra tout simplement sa licence 1.1.1 ou 1.1.2. et ne pourra poursuivre ses projets déjà entrepris avec La Garantie Abritat inc. À noter que la GCR enverra prochainement une lettre à tous les entrepreneurs accrédités expliquant la procédure d’accréditation.
Les entrepreneurs accrédités auprès d’Abritat recevront également sous peu une lettre les informant des procédures à suivre afin que celle-ci puisse, si les entrepreneurs accrédités le désirent, transmettre à la GCR certaines informations utiles à leur accréditation.

Il sera donc très important pour les entrepreneurs détenant des licences de catégorie 1.1.1 et/ou 1.1.2 de donner suite à ces correspondances dans les meilleurs délais afin de pouvoir être accrédités auprès de la GCR.

jeudi 18 septembre 2014

Attestation de conformité CSST

Un entrepreneur général retient les services de sous-traitants. Il se souvient que l’article 316 de la Loi sur les accidents du travail et les maladies professionnelles (L.A.T.M.P.) peut le rendre responsable des cotisations CSST impayées par ses sous-traitants. Or, si celui-ci est un promoteur détenant une licence d’entrepreneur général (par exemple pour un projet unique) et qu’il n’engage lui-même aucun salarié et ne déclare aucun salaire à la CSST, sa responsabilité sera-t-elle la même?

Non. L’article 316 de la L.A.T.M.P. est rédigé de façon à ce que seulement un employeur puisse se voir appliquer cet article. 

La définition d’employeur est prévue à l’article 2 de la L.A.T.M.P. et se lit comme suit :

 « Employeur : une personne qui, en vertu d’un contrat de travail ou d’un contrat d’apprentissage, utilise les services d’un travailleur aux fins de son établissement »

En conséquence, une entreprise détenant une licence de la RBQ qui ne serait elle-même pas un employeur, donc qui n’engagerait que des sous-traitants et aucun salarié, n’aurait aucune raison de craindre d’être responsable des cotisations CSST impayées de ses sous-traitants et donc, n’aurait aucune raison valable d’effectuer une retenue à un sous-traitant pour défaut de présentation d’une attestation de conformité CSST.

jeudi 11 septembre 2014

Les acomptes

Est-ce qu’un entrepreneur concluant un contrat de service avec l’un de ses clients peut demander un acompte représentant 50 % de la valeur de son contrat ?



Oui. L’acompte est une modalité de paiement qui doit être négociée entre les parties avant la conclusion du contrat d’entreprise. La loi ne prévoit pas le pourcentage d’acompte qui peut être demandé par un entrepreneur. L’acompte doit donc faire l’objet d’une négociation préalable à la signature du contrat tout comme la nature des services à rendre ou le montant du contrat. Habituellement, l’acompte demandé est fixé en fonction de la valeur des matériaux que l’entrepreneur doit acquérir préalablement au début de l’exécution du contrat. Bref, rien n’empêche un entrepreneur de demander un acompte représentant 50 % de la valeur des travaux à effectuer dans la mesure où le contrat d’entreprise le prévoit.

Par contre, l’entrepreneur ne pourra exiger un acompte de son client si le contrat d’entreprise ne le prévoit pas. En effet, le Code civil prévoit à l’article 2111 que le client n’est pas tenu de payer le prix avant la réception de l’ouvrage. Les parties au contrat d’entreprise peuvent cependant prévoir le paiement d’un acompte, cet article n’étant pas d’ordre public.

jeudi 4 septembre 2014

Les vues

Le nouvel acheteur d’un immeuble se rend compte que l’immeuble voisin bénéficie d’une vue droite de moins de 1m50 de la ligne séparative. Il en discute avec son voisin qui lui mentionne qu’il bénéficie d’un droit acquis, car la situation existe depuis plus de quinze (15) ans. Est-ce que le nouvel acheteur a des droits?



Non. L’article 993 du Code civil du Québec prévoit ceci :

« On ne peut avoir sur le fonds voisin de vues droites à moins d'un mètre cinquante de la ligne séparative. Cette règle ne s'applique pas lorsqu'il s'agit de vues sur la voie publique ou sur un parc public, ou lorsqu'il s'agit de portes pleines ou à verre translucide. »

En matière de vues, la prescription acquisitive ne joue pas. En conséquence, la simple tolérance ne crée pas une servitude et n’équivaut pas à un consentement tacite bien que la situation existe depuis plusieurs années. Le propriétaire qui bénéficie d’une vue illégale ne peut soulever un droit acquis par l’écoulement du temps.

Devant le refus possible du propriétaire de corriger la situation, le nouvel acquéreur pourrait décider d’entreprendre des recours judiciaires afin de forcer le respect des modalités prévues à l’article 993 du Code civil du Québec. Le droit d’action du propriétaire qui subit une vue illégale est imprescriptible.

Par contre et puisque les dispositions relatives aux vues ne sont pas d’ordre public, il serait possible pour les parties de convenir d’une entente relativement à une servitude de vue afin de maintenir la situation existante.


vendredi 29 août 2014

Citation à comparaître

Un sous-traitant a reçu une citation à comparaître dans le cadre d’un procès entre un entrepreneur général et son client.  Désireux de continuer à travailler pour l’entrepreneur général et ayant reçu la citation à comparaître par le client, il appelle l’entrepreneur général pour lui dire de ne pas s’inquiéter, car il ne se présenterait pas à la Cour à la date indiquée, en appelant le matin même pour dire qu’il n’était pas disponible. À quelles sanctions le sous-traitant s’expose-t-il ?

Tout d’abord, le juge peut émettre un mandat d’amener et ordonner que celui-ci demeure incarcéré jusqu’à son témoignage. Le sous-traitant sera alors cueilli par les policiers qui l’amèneront à la Cour.  De plus, si une fois présent il refuse de répondre aux questions, il s’expose à une accusation d’outrage au tribunal.  L’outrage au tribunal est le seul «crime» prévu au Code de procédure civile qui peut encourir une peine d’emprisonnement.

jeudi 21 août 2014

Décharge de responsabilité pour dommages

Un entrepreneur engage divers sous-traitants pour des travaux sur un immeuble lui appartenant et désire leur faire signer une décharge de responsabilité relativement aux dommages corporels ou matériels que ceux-ci pourraient subir lorsqu’ils sont présents, puisque l’immeuble n’est pas sécuritaire. L’entrepreneur en question est-il en droit de faire signer une telle décharge?

Non.  Selon l’article 1474 du Code civil du Québec, nul ne peut limiter ou exclure sa responsabilité pour le dommage corporel ou moral qu’il cause à autrui.  Quant aux dommages matériels, l’entrepreneur peut limiter ou exclure sa responsabilité à moins que l’on puisse prouver une faute intentionnelle ou une faute lourde.  Pour être qualifiée de faute lourde, il faut que ladite faute soit qualifiée d’une insouciance, imprudence ou négligence grossière.

Dans les circonstances, une telle décharge ne pourrait être valide qu’en partie et l’entrepreneur pourrait être tenu responsable des dommages qui surviennent malgré la signature de la décharge.

jeudi 14 août 2014

Auto-constructeurs et gestionnaires de projets

Est-ce qu’un auto-constructeur d’une maison unifamiliale a le droit d’engager une entreprise détenant uniquement une licence d’entrepreneur général 1.2, donc qui n’est pas accréditée à un plan de garantie, pour coordonner son chantier de construction?

Oui, mais quelques nuances doivent être faites.  D’abord l’entreprise qui est ainsi engagée n’agira pas comme entrepreneur, donc elle n’engagera elle-même aucun sous-traitant, aucun ouvrier, ni ne fournira aucun matériaux.  En fait, elle agira à titre de mandataire du constructeur-propriétaire, en son nom,  en vertu d’un contrat de services et non d’un contrat d’entreprise.  Toutes les ententes et les contrats seront réputés être faits par le propriétaire, qui engage simplement un gestionnaire pour l’assister dans sa tâche.  Celui-ci aurait d’ailleurs pu engager un professionnel comme un architecte ou un technologue pour le faire.

Pour engager lui-même des entrepreneurs et ouvriers, le constructeur-propriétaire d’une résidence unifamiliale (incluant une maison bi-générationnelle) bénéficie d’une exemption de détention d’une licence de la RBQ en vertu de la Loi sur le bâtiment.  Ce n’est pas le cas des constructeurs-propriétaires de tout autre bâtiment, comme un multiplex, une copropriété ou un bâtiment commercial.  Ces derniers devront détenir une licence de constructeur-propriétaire général pour pouvoir engager un gestionnaire de chantier par contrat de services.  Autrement, ils auront l’obligation d’engager un entrepreneur général dûment licencié et lui octroyer un contrat d’entreprise. Il s’occupera non seulement de la gestion mais devra contracter lui-même avec les différents sous-traitants.  À noter que dans le cas où un auto-constructeur d’une résidence unifamiliale octroie à un entrepreneur général un contrat d’entreprise partiel dont la portée vise plus d’une sous-catégorie de travaux spécialisés (ex. fondations et charpente), les travaux visés par ce contrat seront garantis par le plan obligatoire et l’entrepreneur devra détenir la licence 1.1.1.

Enfin, il est important de noter qu’une maison unifamiliale construite par un auto-constructeur, même assisté d’un gestionnaire de chantier, ne bénéficie d’aucun plan de garantie obligatoire.  Les garanties légales couvrant les malfaçons, les vices cachés et les vices majeurs s’appliquent toutefois aux biens fournis et aux travaux exécutés par chacun des entrepreneurs ayant œuvré sur le chantier.  De plus, il est rare qu’une entreprise agissant comme gestionnaire de chantier par contrat de services ait souscrit une assurance responsabilité pour erreur et omission.  Ainsi, l’entreprise ou l’individu agissant comme gestionnaire ne pourra probablement pas référer le dossier à ses assureurs en cas de poursuite en responsabilité pour une erreur dans la surveillance des travaux ou la coordination du chantier.  Ceci un constitue un risque tant pour l’entreprise que le client.

jeudi 7 août 2014

La pyrite découverte 30 ans après la construction: vice caché?

Un entrepreneur peut-il être tenu responsable de dommages causés par la présence de pyrite trente ans après la construction d’un immeuble?

Oui. La responsabilité de l’entrepreneur relativement à des vices cachés n’est pas limitée dans le temps. Il peut donc être tenu responsable de dommages causés par la présence de pyrite dans le remblai, et ce, même trente ans après la construction et la livraison de l’immeuble. Cependant, la seule présence de pyrite dans le remblai n’est pas suffisante afin d’engager la responsabilité de l’entrepreneur dans le cas d’un immeuble construit il y a trente ans. En effet, le propriétaire de l’immeuble devra être en mesure de prouver que l’immeuble a subi des dommages ou en subira inévitablement.

jeudi 17 juillet 2014

Les vérifications du client

Dans le cadre d’un projet d’agrandissement d’un immeuble, le propriétaire demande à l’entrepreneur de pouvoir vérifier les matériaux utilisés et constater par lui-même l’avancement des travaux sur le chantier. L’entrepreneur refuse de donner accès à son client. Peut-il refuser?

Non. L’article 2117 du Code civil du Québec prévoit expressément que le client peut, à tout moment de la construction ou de la rénovation d’un immeuble, vérifier l’état de l’avancement des travaux, la qualité des matériaux utilisés et celle du travail effectué, ainsi que l’état des dépenses faites (coûts des matériaux, de la main-d’œuvre, des sous-traitants, etc.). L’état des dépenses faites ne peut être demandé dans le cadre d’un contrat à forfait.
L’entrepreneur doit donc donner les informations demandées par le client et lui permettre de faire lui-même les vérifications voulues. Il s’agit de l’application de l’obligation d’information de l’entrepreneur face à son client.
Par contre, cette vérification ne doit pas nuire au déroulement des travaux. Ainsi, un entrepreneur pourrait prévoir dans son contrat avec son client les modalités relatives à une telle vérification par son client et éviter des visites sur le chantier du client qui nuiraient au déroulement des travaux.

jeudi 10 juillet 2014

Peut-on saisir Brutus?

Monsieur A poursuit Madame B suite à des travaux de rénovation et obtient un jugement contre celle-ci pour un montant total de 15 000$.  Suite à la réception de ce jugement, Monsieur A demande à Madame B de lui faire le paiement total, ce qu’elle refuse.  Suite à l’expiration du délai d’appel, Monsieur A contacte un huissier afin de procéder à une saisie des biens meubles de Madame B.  Monsieur A étant exaspéré par le comportement de Madame B décide de saisir les biens de Madame B afin de les faire vendre.  Parmi les biens se trouve le fidèle compagnon de Madame B, son chien Brutus, ce dernier ayant gagné de nombreux concours du chien le plus laid.  Madame B affirme que l’on ne peut saisir son chien pour le faire vendre, celui-ci étant un être vivant.  L’huissier, quant à lui, affirme qu’il s’agit d’un bien meuble et qu’il est en droit de le faire vendre. Qui a raison?


L’huissier a raison.  En vertu de l’article 905 C.c.Q., les animaux sont des biens meubles et n’ont aucun statut particulier. En effet, dans le cadre de saisie de bien meuble, on pourrait effectivement saisir un animal de compagnie et en demander la vente.


Nous vous mentionnons cependant qu’il y a actuellement des pressions de différents groupes afin que le gouvernement accorde un statut particulier aux animaux de compagnie afin d’éviter ce type de situation.


 Signé : Brutus

jeudi 26 juin 2014

Loi canadienne anti-pourriel (C-28)

Nous recevons tous plusieurs courriels de demandes de consentement en vertu de la nouvelle loi canadienne anti-pourriel (C-28), qui entrera en vigueur le 1er juillet 2014. Ces demandes nous somment de fournir notre consentement pour continuer à recevoir après le 1er juillet 2014 les communications que nous recevions antérieurement. Qu’arrivera-t-il si on ne répond pas à ces demandes avant le 1er juillet prochain?

En principe, il ne devrait rien arriver du tout! Il est important de comprendre que cette loi vise particulièrement les messages électroniques commerciaux (MEC).  Un consentement implicite (tacite) ou explicite (exprès) sera requis pour envoyer ce type de messages à compter du 1er juillet prochain.  Or, si le destinataire se trouve déjà dans la liste de distribution de l’expéditeur au 1er juillet 2014, une période transition est prévue et ce dernier bénéficie d’un consentement tacite (implicite) pour encore trois (3) ans.  L’expéditeur qui avait l’habitude de nous transmettre ses messages n’a donc pas jusqu’au 1er juillet 2014 pour obtenir notre consentement tacite pour poursuivre l’envoi, mais bien jusqu’au 1er juillet 2017!  Il y a fort à parier que vous recevrez ce type de demandes de consentement pendant longtemps encore…

Par ailleurs, nonobstant la période transition, le consentement tacite pourra s’obtenir de plusieurs façons après l’entrée en vigueur de la loi.  Si on achète un bien ou un service, le consentement tacite de recevoir des MEC est valide pour deux (2) ans par exemple.  Si on est membre d’une association ou d’un syndicat, le consentement tacite est valide durant toute la période d’adhésion. 

Pour de plus amples renseignements, consultez notre dernière publication à ce sujet : C-28

jeudi 19 juin 2014

Le contenu de la dénonciation de contrat

Que doit contenir une dénonciation de contrat?

L’objectif de la dénonciation de contrat est de permettre au propriétaire d’un immeuble de connaître l’identité des sous-traitants et/ou des fournisseurs de l’entrepreneur général ou d’un autre entrepreneur intermédiaire, afin de pouvoir s’assurer que ceux-ci soient payés et d’utiliser, le cas échéant, son droit de rétention pour éviter la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction. Un sous-traitant ou un fournisseur n’ayant pas directement contracté avec le propriétaire de l’immeuble doit absolument avoir dénoncé son contrat à ce dernier pour bénéficier du droit à l’hypothèque légale.
La dénonciation de contrat doit être écrite et la jurisprudence expose qu’elle doit contenir les informations suivantes :
- La désignation du (des) propriétaire(s) de l’immeuble;
- La désignation de celui qui donne l’avis de dénonciation (le nom de votre entreprise);
- La dénonciation du contrat de l’entreprise;
- Une mention selon laquelle la dénonciation est effectuée selon les articles du Code civil du Québec qui visent l’hypothèque légale de construction;
- La nature des travaux, des matériaux et/ou des services;
- Le nom de l’entrepreneur avec lequel un contrat a été conclu;
- Le prix approximatif du contrat.
Il est particulièrement important de bien identifier la nature des travaux, des matériaux et/ou des services car les tribunaux, dans certains cas, ont conclu que la dénonciation n’était pas valide puisqu’elle n’était pas assez précise.
Par ailleurs, si des extras au contrat sont nécessaires (c’est-à-dire des travaux de la même nature que ceux déjà effectués) et que le coût du contrat augmente, il ne sera pas nécessaire d’effectuer une nouvelle dénonciation au propriétaire. La dénonciation vaut également à l’égard de ces extras. D’ailleurs, nous vous invitons à inclure une phrase dans votre dénonciation qui prévoit que le prix du contrat indiqué dans votre dénonciation est sujet aux changements et/ou aux extras.

jeudi 12 juin 2014

L'hypothèque légale pour les entrepreneurs en excavation

Un entrepreneur spécialisé en excavation est impayé suite à un contrat intervenu avec un entrepreneur général pour le nivellement et le remblai d’un terrain, dans le but d’y construire un immeuble.  L’immeuble est maintenant terminé depuis dix (10) jours, mais celui-ci est toujours en attente de son paiement. Il désire donc inscrire un avis d’hypothèque légale de la construction.  Il a dénoncé son contrat au propriétaire du terrain avant le début des travaux.  Il appelle l’entrepreneur général qui lui répond qu’il ne peut publier un tel avis, puisqu’il a lu quelque part que des travaux de remblai et de nivellement ne sont pas des travaux qui donnent ouverture à l’hypothèque légale, car ils ne font pas partie d’une construction. Qu’en est-il?


La Cour d’appel a récemment rendu un jugement qui indique que des travaux d’épandage et de nivellement ne seront pas considérés comme des travaux de construction et ne pourront donner droit à l’hypothèque légale si aucune érection d’un bâtiment ne suit les travaux.  Or, dans le présent cas, suite aux travaux exécutés par l’entrepreneur spécialisé, il y eut l’érection d’un immeuble donc, ces travaux préliminaires sont assimilés à des travaux de construction, et ils donnent droit à la publication d’un avis d’hypothèque légale.

jeudi 5 juin 2014

Amendements au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs


On sait que des amendements importants au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs devront entrer en vigueur, en principe, le 1er janvier 2015.  Ces amendements prévoient que l’administrateur du plan de garantie devra obligatoirement être une corporation sans but lucratif , ce qui implique la création d’un nouvel administrateur auprès duquel les entrepreneurs devront s’accréditer pour construire et vendre les bâtiments résidentiels visés par le Règlement.  On connaît déjà son nom : La Garantie de Construction Résidentielle (GCR).
 
Comment savoir auprès de quel administrateur (Abritat ou GCR) devra-t-on enregistrer ses unités ou ses bâtiments à compter de l’entrée en vigueur du nouveau Règlement?
 
La réponse se trouve dans l’interprétation de l’annexe 2 du Règlement actuel qui stipule que l’entrepreneur doit enregistrer et payer sa prime sans délai auprès de l’administrateur à la première des éventualités suivantes :

a) à la signature du contrat préliminaire ou d’entreprise
b) à la délivrance du permis de construction
c) au début des travaux
 
 
Donc, selon notre opinion, si l’une de ces éventualités survient avant l’entrée en vigueur du nouveau Règlement (prévue pour le 1er janvier 2015), les unités devront être enregistrées auprès d’Abritat.  Ceci implique par exemple que si un permis de construction est émis en octobre 2014 mais que la construction ne débute qu’en mars 2015, les unités seront enregistrées auprès d’Abritat, qui continuera d’honorer ses garanties jusqu’à la fin, soit cinq (5) ans après la fin des travaux.  Il faut donc comprendre que malgré la venue de GCR, Abritat, tout comme Qualité Habitation, seront dans le portait pour encore quelques années, afin d’honorer leur garanties jusqu’à la fin.

lundi 2 juin 2014

Histoire de clôture

Est-ce que je peux forcer mon voisin à acquitter la moitié des frais d’installation et d’entretien d’une clôture située sur la ligne séparative de nos deux lots?
 
Un propriétaire peut clore son terrain, à ses frais, si la clôture est sur son terrain.

 
Par contre, dès qu’une clôture est installée sur la ligne séparative, elle est mitoyenne. Il est possible d’obliger son voisin à faire sur la ligne séparative, pour moitié ou à frais communs, un ouvrage de clôture servant à séparer les terrains et qui tienne compte de la situation et de l’usage des lieux.

 
Ainsi, avant d’installer une clôture sur la ligne séparative, il faut convenir d’une entente avec son voisin. À défaut d'entente, il faut obtenir une ordonnance du tribunal forçant le voisin à clore son terrain, et ce, avant d'effectuer les travaux. Il faut également tenir compte de la situation, de l’usage des lieux et des règlements municipaux.

 
Enfin, si une clôture a déjà été installée sur la ligne séparative par les propriétaires antérieurs, il faut se référer à l’entente intervenue avant l’installation de la clôture. Si les propriétaires actuels ne peuvent prouver cette entente antérieure, ils doivent prendre des décisions ensemble relativement à ladite clôture (enlèvement, réparation, entretien), car ils sont présumés être copropriétaires de la clôture érigée sur la ligne séparative, laquelle est présumée être un ouvrage mitoyen. À défaut d’une entente, ils devront s’adresser aux tribunaux.

jeudi 22 mai 2014

La défense de tolérance

Une municipalité ayant des délais relativement longs afin d’émettre des permis de construction tolère depuis plusieurs années que la construction d’immeubles puisse débuter avant l’obtention du permis.  Or, dernièrement, la municipalité a décidé d’émettre des constats d’infraction pour les entrepreneurs ou les propriétaires qui entreprennent la construction d’immeubles sans détenir le permis approprié.  Est-ce que l’on peut contester ce constat au motif que la municipalité tolérait, pour d’autres chantiers, le début de la construction sans permis?

Non. La tolérance d’une municipalité relativement à la commission d’infractions ne peut en aucun cas constituer un moyen de défense.  Dans les faits, l’entrepreneur ne pourra être acquitté au motif que la municipalité ne donne généralement pas le constat d’infraction à une personne qui entreprend la construction d’un bâtiment sans permis.  

Les infractions à la réglementation municipale sont généralement des infractions de responsabilité stricte, ce qui signifie que l’on ne pourra pas non plus présenter un moyen de défense afin de démontrer qu’il n’y avait pas d’intention de contrevenir à la loi.  Les deux seuls moyens de défense généralement reconnus seront ceux qui démontrent qu’il n’y a pas eu la commission de l’infraction ou une défense démontrant qu’il s’agit d’une erreur d’une personne en autorité qui a eu comme conséquence directe la contravention à la réglementation municipale.  Dans le cas d’une construction sans permis, si l’on peut faire la preuve qu’une personne en autorité, i.e. un représentant de la ville ayant l’autorité d’autorité d’agir en matière d’émission de permis ou d’autorisation de travaux sans permis, avait autorisé le début de la construction sans permis, ce pourrait être une défense recevable. 

Nous rappelons enfin qu’il est impossible de plaider qu’on n’était pas au courant de l’obligation, puisque nul n’est censé ignorer la loi et ce type de défense ne sera jamais recevable, peu importe l’infraction.

jeudi 15 mai 2014

Publication de la déclaration de copropriété

À quel moment la déclaration de copropriété doit-elle être publiée au Registre foncier?
 
Il est important que la déclaration de copropriété soit publiée dans les trente (30) jours de l’immatriculation des parties privatives et des parties communes. En effet, les acheteurs peuvent demander l’annulation (résolution) pure et simple de leur contrat préliminaire si la déclaration de copropriété n’est pas publiée dans les trente (30) jours de l’immatriculation des parties privatives et communes.
Cette immatriculation survient après la présentation d’un plan cadastral lequel est soumis au ministre responsable du cadastre.  Il constitue une étape essentielle afin de pouvoir vendre des unités de condominium. Dès le jour de l’entrée en vigueur du plan cadastral, le numéro donné à un lot est sa seule désignation.
 
Le plan cadastral peut être réalisé par un arpenteur-géomètre, dès que le gros œuvre est complété. On entend par gros œuvre les travaux touchant la structure du bâtiment à savoir la mise en place des fondations, le montage de la charpente, de la toiture et de certaines divisions intérieures. Dans le contexte de l’établissement du plan cadastral par un arpenteur-géomètre, il est essentiel que ce dernier soit en mesure de délimiter avec précision l’emplacement de chacune des parties privatives et des parties communes.

jeudi 8 mai 2014

Erreur de date sur une mise en demeure

En novembre 2013, un entrepreneur a reçu d’un client par courriel et courrier recommandé une mise en demeure datée du 15 novembre 2015.  Évidemment, il s’agit d’une erreur de date.  La mise en demeure informait l’entrepreneur de problèmes liés à la plomberie ayant causé des dommages et le sommait de venir constater le tout et de procéder aux réparations dans les dix (10) jours. Voyant la date du 15 novembre 2015, l’entrepreneur a décidé d’attendre 2015 avant de s’occuper de la question et d’envoyer une réponse.  Quel est l’impact de cette décision?
 
Comme la lettre a été envoyée par courriel et par courrier recommandé, il existe deux preuves de réception en 2013 qui contredisent la date indiquée sur la lettre. L’entrepreneur ne pourrait donc pas invoquer avec succès l’absence de réception de la mise en demeure en 2013.  À partir du moment où le délai de dix (10) jours est expiré, le client peut procéder lui-même aux réparations des vices et des dommages, sans autre avis ni délai, et ensuite peut lui réclamer le coût des réparations par voie de procédures judiciaires.
 
Si l’entrepreneur avait un sous-traitant en plomberie qui n’a pas été avisé du problème en temps opportun, ce dernier pourra invoquer l’absence de mise en demeure pour se défendre à une éventuelle action en garantie, notamment parce qu’il lui a été impossible de constater les problèmes et les dommages et de les réparer lui-même ou de faire appel à son assureur avant que les réparations ne soient effectuées par le client.
 
Bref, une erreur de date n’invalide pas une mise en demeure et il est très important d’y porter une attention immédiate afin de protéger ses droits!

jeudi 1 mai 2014

La découverte d'un trésor

Détenant un terrain le long d’un cours d’eau, le propriétaire d’un terrain engage un entrepreneur afin de procéder à l’excavation de son terrain dans le but d’y construire un chalet.  Lors de l’excavation, à sa grande surprise, l’entrepreneur découvre un lingot d’or enfoui dans le sol.  Il informe alors le propriétaire de l’immeuble qui affirme que le lingot d’or lui appartient.  De son côté, l’entrepreneur affirme que le lingot lui appartient, puisque c’est lui qui l’a trouvé. Qui a raison?

Le propriétaire de l’immeuble a raison.  L’article 938 du Code civil du Québec prévoit la situation présente par laquelle un individu trouve un trésor sur un terrain lui appartenant ou sur le terrain d’autrui.  En effet, le propriétaire qui découvre un trésor sur son terrain en est automatiquement propriétaire.  Lorsque l’objet est trouvé par un tiers sur le fonds d’autrui, le trésor appartiendra aux deux parties à proportion de 50% chacun.  Cependant, si le trésor est trouvé sur le fonds d’autrui, mais que celui qui le trouve agissait pour le propriétaire, l’objet revient au propriétaire en entier.

Le trésor a été défini par la jurisprudence en se basant sur le vieil article 586 du Code civil du Bas-Canada : « Le trésor est toute chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété et qui est découverte par l'effet du hasard. »  Dans ce cas, personne ne pouvant justifier sa propriété sur le lingot d’or et celui-ci ayant été enfoui et découvert par l’effet du hasard, il s’agirait effectivement d’un trésor au sens de la jurisprudence.

jeudi 24 avril 2014

Les conséquences de la fusion d'entreprises auprès de la RBQ

Une entreprise de construction fusionne avec une autre entreprise de construction. Est-ce que la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) doit être informée de cette fusion?

Oui. L’article 67 de la Loi sur le bâtiment prévoit que la fusion, la vente ou la cession d’une société ou personne morale, la modification de son nom, de son conseil d’administration ou de ses dirigeants doit être notifiée à la RBQ dans les trente (30) jours.

Si, dans le cadre de ces modifications, les dirigeants cessent d’être répondants de l’entreprise, ils doivent notifier sans délai la Régie du bâtiment qu’ils cessent d’habiliter la société ou personne morale.

En conséquence, il est important de toujours aviser rapidement la RBQ des modifications qui touchent votre entreprise.  Vous trouverez sur le site Internet de la RBQ les formulaires de mise à jour requis, comme celui pour une personne morale.  Cliquez ici pour le formulaire.

jeudi 17 avril 2014

Qu'est-ce qu'un vice caché?

La réponse facile est qu’il s’agit d’un vice qui est caché et qui affecte un bien vendu.  Il doit d’abord s’agir d’un vice et non une usure normale ou d’une conséquence d’un défaut d’entretien ou d’une mauvaise utilisation du bien vendu. Ce vice doit être grave et susceptible de compromettre l’utilisation du bien. Une simple malfaçon qui n’a aucune conséquence sur le bien ou sur son utilisation n’est pas considérée comme un vice selon le critère applicable à la qualification d’un vice caché.
 
Le vice doit être caché, c'est-à-dire qu’il ne doit pas être apparent. Il ne doit pas non plus y avoir d’indices qui permettraient à un acheteur prudent et diligent de le découvrir. Il en résulte qu’un vendeur peut être tenu responsable d’un vice qu’il ne connaît pas. Un vice qui est caché par le vendeur, n’est donc pas seulement un vice caché : c’est avant tout une fraude ou un dol du vendeur. C’est pire et les conséquences juridiques sont plus graves, car des dommages-intérêts peuvent être réclamés en sus d’une demande de diminution du prix de vente ou d’une annulation de la vente.
 
Enfin, le vice caché doit exister au moment de la vente. L’acheteur a le fardeau de prouver que le vice existait lors de la vente.
 
En résumé, il s’agit d’un vice grave qui existait au moment de la vente d’un bien et qui n’était pas apparent.

jeudi 10 avril 2014

Licence RBQ et triplex en indivision

Trois (3) copropriétaires d’un terrain veulent y faire bâtir un triplex en copropriété indivise. Il ne s’agit donc pas d’un condo, mais plutôt d’un immeuble dans lequel chacun habitera son propre logement. Ont-ils l’obligation d’engager un entrepreneur général accrédité auprès d’un plan garantie comme Abritat?
 
Oui. Ce type de construction en multiplex doit obligatoirement être garanti, et la sous-catégorie de licence que l’entrepreneur général devra détenir est la 1.1.1 (2 à 5 logements).  Les copropriétaires sont considérés comme des auto-constructeurs suivant le Règlement sur la qualification professionnelle des entrepreneurs et des constructeurs propriétaires. À moins d’engager un entrepreneur général dûment accrédité ou de bénéficier d’une exemption, ils doivent détenir une licence de constructeur-propriétaire général pour construire leur immeuble. En ce qui concerne les exemptions, pour plus de détails, vous pouvez consulter la page suivante du site Internet de la Régie du bâtiment www.rbq.gouv.qc.ca/licence/la-licence/les-exemptions-de-licence/certains-constructeurs-proprietaires.html

jeudi 27 mars 2014

Décès du répondant d'une licence de la Régie du bâtiment

Le répondant au sein d’une entreprise de construction détenant une licence auprès de la RBQ décède. Que faire?
 
L’article 72 de la Loi sur le bâtiment prévoit qu’en cas de décès, le liquidateur de la succession, l’héritier, le légataire particulier ou le représentant légal du défunt peut continuer ses activités pour au plus 90 jours à compter de la date du décès. L’article 73 de la Loi sur le bâtiment prévoit que la licence cesse d’avoir effet 90 jours suite au décès du répondant.
Cela signifie donc qu’un délai de 90 jours est accordé afin de trouver un nouveau répondant dans le ou les domaines requis. À défaut, la licence sera annulée.
 
Le délai pour le départ d’un répondant est donc de 90 jours dans le cas d’un décès et de 60 jours dans le cas d’un départ autre qu’un décès.

jeudi 20 mars 2014

Entrepreneur général et bâtiments résidentiels neufs

Un entrepreneur détenant une licence de sous-catégorie 1.3 (Bâtiments de tout genre) peut-il construire un bâtiment visé par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ?
 
Oui, pourvu qu’il agisse à titre de sous-traitant d’un entrepreneur accrédité auprès d’un administrateur d’un plan de garantie détenant une licence de sous-catégorie 1.1.1. (Bâtiments résidentiels neufs visés par un plan de garantie, classe l) ou de sous-catégorie 1.1.2. (Bâtiments résidentiels neufs visés par un plan de garantie, classe ll). Il ne peut cependant pas signer directement avec un client un contrat préliminaire ou un contrat d’entreprise. Seul un entrepreneur dûment accrédité détenant une licence de sous-catégorie 1.1.1. ou de sous-catégorie 1.1.2. peut signer de tels contrats avec un client.

jeudi 13 mars 2014

Petites créances limitées à 15 000$

Un entrepreneur reçoit une mise en demeure dans laquelle on le menace d’une poursuite en dommages-intérêts de 15 000 $. La partie adverse déclare dans sa lettre que si elle est impayée dans le délai imparti, elle va instituer immédiatement une demande à la Division des petites créances de la Cour du Québec pour 7 000 $ et que, lorsque la limite passera à 15 000 $ suite à l’entrée en vigueur du nouveau Code de procédure civile (laquelle devrait être en 2015), elle amendera sa demande pour l’augmenter à 15 000 $.  Pourra-t-elle agir ainsi?
 
Oui, la demande pourra être augmentée à 15 000 $ car la loi sera d’application immédiate sauf pour quelques exceptions. Par exemple, un recours de 15 000 $ déjà entrepris avec un procureur en Cour du Québec, chambre civile, ne pourra pas être transférée à la division des petites créances, après l’entrée en vigueur de la loi. Il s’agit d’une des exceptions. Elle devra demeurer dans la même cour, mais l’entreprise qui a eu à son service moins de cinq (5) employés durant la dernière année pourra donner le mandat exprès à l’un de ses administrateurs pour la représenter. Cette solution aura le mérite de lui faire économiser des honoraires.