Notre cabinet de service-conseil provincial répond à chaque année à plusieurs milliers
de questions d'ordre juridique qui touchent à la construction.

Cette semaine, voici celle qui mérite votre attention.

jeudi 2 février 2012

Exclusion de garantie légale et vendeur professionnel

Le président d’une entreprise de construction achète personnellement un vieil immeuble à revenus. Quelques mois après l’achat, il n’aime pas l’expérience et veut le remettre en vente « sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur ». Peut-il vendre l’immeuble sans garantie légale?

Oui. Ce qu’il faut se demander, c’est si notre président, une personne physique, est un vendeur professionnel au sens du Code civil du Québec. En effet, le vendeur professionnel ne peut pas exclure la garantie légale selon la loi. Les entrepreneurs en construction sont considérés comme des vendeurs professionnels selon la jurisprudence. Par contre, la détermination du statut du vendeur est une question de fait qui peut varier d’un dossier à l’autre.

Dans le cas qui nous occupe, le propriétaire de l’immeuble n’est pas l’entreprise de construction, c’est une personne physique qui, personnellement, ne fait pas le commerce d’achat et de revente d’immeubles à revenus de façon régulière. Selon la jurisprudence, tout indique qu’il ne serait pas considéré comme un vendeur professionnel et donc, qu’il aurait le droit d’exclure la garantie légale. Le notaire devra s’assurer que la clause soit claire et sans équivoque. Cependant, cette exclusion n’empêcherait pas l’acquéreur de le poursuivre un jour en dommages-intérêts pour dol (fraude), s’il découvrait que le vendeur lui avait fait de fausses représentations. Encore là, il s’agirait d’une question de fait.