Notre cabinet de service-conseil provincial répond à chaque année à plusieurs milliers
de questions d'ordre juridique qui touchent à la construction.

Cette semaine, voici celle qui mérite votre attention.

vendredi 5 décembre 2014

La découverte d'un vice caché

Suite à l’achat d’un immeuble, le propriétaire s’aperçoit que celui-ci serait affecté d’un vice. Que doit-il faire?

L’article 1739 du Code civil du Québec prévoit expressément la marche à suivre pour une partie qui découvre un vice :
1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.
Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.
Ainsi, la partie qui constate que l’immeuble est atteint d’un vice devra envoyer par écrit une dénonciation du vice à son vendeur, et ce, dans un délai raisonnable. Par ailleurs, il ne doit effectuer aucun travail sur l’immeuble avant que le délai pour inspecter ledit immeuble par le vendeur soit échu, sauf en cas d’urgence.

jeudi 27 novembre 2014

Cautionnement minimal

Quel est le montant minimal du cautionnement qui sera exigible par la GCR en vertu des modifications apportées au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs?

Les cautionnements minimaux sont divisés entre les entreprises ayant moins de quatre (4) ans d’expérience et celles ayant plus de quatre (4) ans d’expérience. Les modifications apportent désormais une distinction pour le cautionnement entre les entrepreneurs détenant la licence 1.1.1 et ceux détenant la licence 1.1.2.

Voici les montants minimaux :

Entreprises de moins de quatre (4) ans d’expérience ne détenant pas la sous-catégorie 1.1.2 : 70 000 $ (au lieu de 35 000 $ avant la modification)

Entreprises de moins de quatre (4) ans d’expérience détenant la sous-catégorie 1.1.2 : 100 000 $ (au lieu de 35 000 $ avant la modification)

Entreprises de quatre (4) ans d’expérience et plus ne détenant pas la sous-catégorie 1.1.2 : 55 000 $ (au lieu de 40 000 $ avant la modification)

Entreprises de quatre (4) ans d’expérience et plus détenant la sous-catégorie 1.1.2 : 70 000 $ (au lieu de 40 000 $ avant la modification)

vendredi 7 novembre 2014

Changement de la compétence de la Cour du Québec, division des petites créances

Est-ce exact que la limite d’admissibilité de la Cour du Québec, division des petites créances, passera de 7 000,00$ à 15 000,00 $ dès le 1er janvier 2015?

Oui. En effet, le 29 octobre dernier, la Loi modifiant le Code de procédure civile et d’autres dispositions a été sanctionnée. Il ne s’agit pas ici de l’entrée en vigueur du nouveau Code de procédure civile du Québec au complet : cette loi modifie seulement la limite d’admissibilité à la Cour du Québec, division des petites créances, afin qu’elle soit à 15 000,00 $. D’ailleurs, les personnes morales, les associations et les sociétés peuvent bénéficier de la Cour du Québec, division des petites créances que si, en tout temps au cours de la période de douze (12) mois qui précède la demande, elles comptaient sous leur direction ou leur contrôle au plus cinq (5) personnes liées à elles par contrat de travail. Il faudra donc attendre l’entrée en vigueur du nouveau Code de procédure civile du Québec ou d’une autre nouvelle loi intérimaire pour que cette limite passe à dix (10) personnes.
Enfin, la loi prévoit également que les affaires qui, à la date de l’entrée en vigueur de la loi, ont déjà été entreprises devant la Cour du Québec se poursuivront devant celle-ci.  Cette loi prévoit enfin que l’exécution des jugements déjà rendus continuera d’être exécutée selon les mesures d’exécution en vigueur lorsque le jugement a été rendu.

jeudi 30 octobre 2014

Hypothèque légale de construction ou de jugement?

Un entrepreneur qui détient une hypothèque légale de la construction de 3 000$ sur la maison de son client peut-il présenter une requête en délaissement forcé pour la faire vendre en justice et ainsi se faire payer?

Oui.  Même s’il s’agit d’une petite créance, une fois que l’hypothèque légale a été publiée au Registre foncier, qu’un préavis d’exercice de son recours hypothécaire pour vente sous contrôle de justice a été signifié et également publié, que le délai de soixante (60) jours du préavis est expiré, l’entrepreneur peut, s’il est impayé, faire vendre l’immeuble en justice.

On a souvent pensé qu’une créance de moins de 10 000$ ne permettait pas de saisir et de vendre en justice un immeuble servant de résidence principale, et ce, à cause de l’article 553.1 du Code de procédure civile.  Or cet article précise aussi que toutes les créances garanties par hypothèque légale ou conventionnelle permettent la saisie et la vente en justice, sauf s’il s’agit d’une hypothèque légale résultant d’un jugement.  Il ne faut pas confondre l’hypothèque légale de la construction et l’hypothèque légale résultant d’un jugement. Cette dernière est obtenue une fois qu’un créancier a poursuivi un débiteur dans le cadre d’un recours personnel le condamnant à payer une somme d’argent.  Une fois le jugement obtenu, plutôt que de saisir les biens du débiteur, le créancier peut publier une hypothèque légale résultant du jugement sur sa maison, par exemple.  Cette hypothèque n’est pas prioritaire sur les hypothèques légales de la construction, ni sur celles des institutions financières, car elle résulte d’une créance ordinaire non garantie.


Bref, il faut retenir que l’hypothèque légale de la construction est une excellente garantie.  Pour les petites créances, il sera toujours possible d’intenter un recours personnel à la division des petites créances pour obtenir jugement, publier un préavis pour conserver l’hypothèque légale valide et enfin, si le dossier n’est réglé d’ici trois (3) ans de la fin des travaux, instituer un recours en délaissement forcé avant l’expiration du délai de prescription pour faire vendre l’immeuble en justice.

jeudi 16 octobre 2014

Délai pour paiement de la facture

Un entrepreneur a terminé des travaux chez son client. Dans son contrat, il n’y avait aucun délai pour le paiement de la facture. Suite à l’envoi de la facture, l’entrepreneur appelle son client le lendemain pour lui demander s’il peut aller chercher son paiement. Le client répond à l’entrepreneur qu’il a l’obligation de lui accorder un délai de 30 jours minimum pour payer.  L’entrepreneur, quant à lui, croit fermement qu’il est en droit d’exiger le paiement dès maintenant. Qu’en est-il?

L’entrepreneur a raison. Il s’agit d’une croyance populaire qu’il existe un délai suite à la réception d’une facture pour en effectuer le paiement.  En effet, à moins de stipulation contraire, une facture est payable sur réception. L’entrepreneur peut donc exiger le paiement immédiatement, à défaut de quoi, il peut prendre les mesures nécessaires afin de préserver ses droits.

samedi 11 octobre 2014

Plan de garantie et 1er janvier 2015


Un entrepreneur a débuté la construction d’une maison unifamiliale et il a enregistré l’immeuble à la garantie Abritat. La date de livraison de l’immeuble est prévue pour le mois de juin 2015 et il prévoit finaliser la construction de l’immeuble en mai 2015. Il s’agit de la dernière maison unifamiliale qui sera construite par cette entreprise, car le président de l’entreprise, président, actionnaire et administrateur unique, à l’intention de prendre sa retraite. Est-ce que l’entrepreneur doit faire une demande d’accréditation auprès de la Garantie de construction résidentielle (GCR), même s’il n’entend pas enregistrer d’immeuble à ce plan de garantie?

Oui. À compter du 1er janvier 2015, puisque Abritat ne remplira plus les conditions requises par la règlementation afin d’être reconnue comme un administrateur d’un plan de garantie, l’entrepreneur devra obligatoirement être accrédité auprès de GCR afin de préserver les sous-catégories de licence 1.1.1 et 1.1.2.

À défaut d’être accrédité à GRC à compter du 1er janvier 2015, l’entrepreneur ne détiendra plus ces sous-catégories et il ne pourra donc plus agir à titre d’entrepreneur général pour la construction de maisons neuves.

L’immeuble en construction sera couvert uniquement par Abritat et n’aura pas à être enregistré auprès de GCR, étant déjà enregistré auprès d’Abritat depuis l’émission du permis de construction.

jeudi 2 octobre 2014

Adhésion à GCR - date du 15 octobre 2014

Les entrepreneurs détenant les sous-catégories de licence 1.1.1 et 1.1.2 de la RBQ qui sont accrédités à Abritat ont reçu cette semaine un envoi de la Garantie de Construction Résidentielle (GCR), visant leur adhésion à nouvelle garantie pour le 1er janvier 2015.  La lettre introductive indique que les documents requis doivent être retournés d’ici le 15 octobre 2014 pour s’assurer de leur accréditation. Cette date est-elle de rigueur?

Non.  Cette date n’est absolument pas de rigueur. En fait, il s’agit plutôt d’un délai idéal établi par la GCR leur accordant suffisamment de temps pour confirmer l’accréditation de l’entreprise avant la date butoir du 1er janvier 2015.  Il est cependant de la responsabilité de GCR de voir à ce que les entreprises ne perdent pas leurs sous-catégories de licence 1.1.1 et 1.1.2 au 1er janvier 2015 pour des raisons administratives.

Outre le Consentement relatif à la communication des renseignements contenus au dossier d’Abritat et l’arbre de décision qui ont été préparés de concert avec tous les intervenants, la GCR n’a pas transmis à l’APCHQ de façon préalable les documents qui composent l’envoi que les entrepreneurs ont reçu.  Par conséquent, ces documents n’ont pas été étudiés quant à leur légalité et quant à leur portée sur les obligations des entrepreneurs.  La Convention d’adhésion, par exemple, est fort différente de celle d’Abritat.  Nous reviendrons sur cette question, mais ce qu’il est important de retenir, c’est que la signature de la Convention d’adhésion n’empêchera en rien une contestation future de ses clauses en cas d’illégalité.