Dénonciation et preuve de réception

Pour pouvoir bénéficier de l’hypothèque légale de la construction, un sous-traitant doit dénoncer son contrat au propriétaire de l’immeuble sur lequel des travaux seront exécutés, et ce, avant le début de ceux-ci. Quelle preuve devra faire le sous-traitant s’il désire faire valoir ses droits hypothécaires?

Premièrement, il devra faire la preuve qu’il a dénoncé par écrit le contrat à la totalité des propriétaires de l’immeuble. Dans le cas d’une copropriété indivise, elle doit être faite à chacun. Selon nous, dans le cas de travaux sur les parties communes d’une copropriété divise (condos) et que le client est le syndicat de copropriété, le sous-traitant pourra dénoncer uniquement au syndicat.

Il est impératif pour le sous-traitant de conserver une preuve de réception de la dénonciation de contrat, que ce soit par courrier recommandé ou en main propre (les deux avec signature) ou par huissier. Advenant un court délai, il est recommandé d’utiliser un huissier afin de s’assurer que celle-ci soit remise au(x) propriétaires(s) rapidement.

Signer un contrat préliminaire avant d'obtenir sa licence

Un promoteur est encore en attente de recevoir sa licence de la RBQ pour un projet unique de condos. Il est en partenariat avec un entrepreneur déjà licencié et accrédité au plan de garantie Abritat. Peut-il faire signer à ses futurs acheteurs déjà intéressés un contrat préliminaire, et ce, avant d’avoir lui-même sa licence?

Non. En fait si un tel contrat était signé, il serait nul, car conclu avec une entreprise qui ne possède pas de licence. Il n’est pas adéquat non plus de faire signer un contrat préliminaire avec l’entrepreneur qui est en partenariat avec le promoteur, car ce n’est pas lui qui est propriétaire du terrain et qui vendra les condos. On peut à la limite utiliser une lettre d’intention ou un formulaire de réservation d’unité et y mentionner que tout est conditionnel à l’obtention de la licence. Dans tous les cas, si l’acheteur change d’idée ou que le projet ne voit pas le jour, les parties n’auraient pas de recours l’une contre l’autre. Il vaudrait mieux le préciser dans le document précontractuel.

Convention intérimaire et résiliation du contrat

Que peut faire un entrepreneur si le promettant-acheteur refuse de signer une convention d’occupation intérimaire et de payer l’indemnité prévue, tel qu’exigé par le contrat préliminaire ?

L’entrepreneur peut résilier le contrat préliminaire en invoquant la clause du contrat APCHQ concernant le défaut du promettant-acheteur (clause 30). L’entrepreneur pourra résilier ce contrat après l’écoulement d’un délai de sept (7) jours suivant l’envoi d’un avis à cet effet au promettant-acheteur. Après ce délai, l’entrepreneur pourra conserver tous les acomptes déjà reçus, sans préjudice à ses autres recours, notamment des dommages-intérêts et il pourra revendre la maison à un autre acheteur.

L’entrepreneur et les agents immobiliers

L’entrepreneur peut-il retenir les services d’un agent immobilier (maintenant courtier immobilier) pour vendre ses immeubles d’habitations?

Oui, toutefois l’entrepreneur qui veut vendre à une personne physique un immeuble d’habitation neuf assujetti au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs doit faire précéder l’acte de vente par un contrat préliminaire comportant plusieurs dispositions particulières.  Le contrat doit contenir une clause permettant au promettant acheteur de se dédire de sa promesse d’achat dans les 10 jours de la signature du document, il doit contenir le nom du vendeur de l’acheteur, l’ouvrage à réaliser, le prix, la date de livraison, les caractéristiques de l’immeuble et la mention que le prix soit révisable ou non avec les modalités de la révision. 

Il est important de noter que le formulaire Promesse d’achat de l’ACAIQ n’est pas un contrat préliminaire et c’est d’ailleurs indiqué dans le préambule.

Il ne faut pas oublier que depuis le 1 mai 2010, la Loi sur le courtage immobilier a été modifiée et l’ACAIQ a été remplacée par l’OACIQ. Toutefois, leurs formulaires ne sont pas encore disponibles.

Commentaires : Je ne sais pas si vous êtes comme moi mais j’ai hâte de voir de la verdure.

Question de prescription

Un entrepreneur a effectué des travaux de construction pour un client pour lesquels il demeure impayé. Les travaux ont été effectués il y a deux (2) ans. Est-il trop tard pour entreprendre un recours judiciaire afin de réclamer ces sommes au client?

Non. L’article 2925 du Code civil du Québec prévoit que la prescription d’une action qui tend à faire valoir un droit personnel est de trois (3) ans. L’action devra être entreprise dans un maximum de trois (3) ans suite à l’exécution des travaux.

En général, le délai de prescription pour une action sur compte est de trois (3) ans. Comme toutes les règles générales, il peut y avoir des exceptions. Dans certains cas, la prescription pourrait être plus longue ou plus courte, être suspendue ou être interrompue.

Afin de pouvoir récupérer les sommes qui vous sont dues et vous assurer que votre recours n’est pas prescrit, nous vous invitons à communiquer avec nous.

La Page Jaune

Des entrepreneurs ayant déjà un contrat avec le Groupe Pages Jaunes ont reçu un appel téléphonique en février leur demandant s’ils acceptaient que leur contrat se renouvelle automatiquement à son expiration. Si la réponse était négative, ils recevaient par télécopieur un document intitulé  «Contrat d’annonce publicitaire La Page-Jaune Canada», avec une mention directement à côté de la signature :  «Annulation de l’annonce après la dernière parution le 31 décembre 2011». S’agit-il vraiment d’une confirmation de non renouvellement?

Non. Il s’agit plutôt d’un nouveau contrat avec une autre compagnie. Pensant confirmer le non renouvellement de leur contrat existant avec Groupe Pages Jaunes, ces entrepreneurs ont plutôt accepté d’adhérer à un nouveau contrat et ont ensuite reçu, toujours par télécopieur, une facture provenant d’une compagnie américaine ADVERTISING & MARKETING SERVICES LLC, au montant de 1298 $, sans addition de taxes, pourtant obligatoires.

Il faut examiner attentivement les sollicitations de publicité dans les répertoires Internet et lire les petits caractères. Des indices nous permettent aussi de vérifier le sérieux des entreprises. Par exemple, repérez les fautes d’orthographe ou les adresses courriel hébergées dans des sites publics tels que gmail, ymail ou hotmail. N’hésitez pas à effectuer une vérification au Registraire des entreprises. Si l’entreprise n’est pas immatriculée au Québec, méfiez-vous.

Vente d'immeubles et licence RBQ

Un promoteur immobilier qui ne détient pas de licence d’entrepreneur et qui fait exécuter des travaux de construction sur ses terrains par un autre entrepreneur peut-il légalement vendre ses immeubles?

Non. L’article 8 de la Loi sur le bâtiment précise qu’une personne (physique ou morale) est présumée être un entrepreneur si elle offre en vente ou en échange un bâtiment, à moins qu'elle ne prouve que les travaux de construction de ce bâtiment n'aient pas été exécutés dans un but de vente ou d'échange. Le promoteur devra donc respecter toutes les obligations légales de l’entrepreneur au sens de la Loi sur le bâtiment, notamment celle de détenir une licence d’entrepreneur.

S’il s’agit de vente d’immeubles assujettis au plan de garantie, le promoteur devra détenir l’une des sous-catégories de licence qui s’applique à la construction de bâtiments résidentiels neufs (1.1.1. ou 1.1.2.). Il devra également être accrédité par un administrateur du plan de garantie.