Le contenu de la dénonciation de contrat

Que doit contenir une dénonciation de contrat?

L’objectif de la dénonciation de contrat est de permettre au propriétaire d’un immeuble de connaître l’identité des sous-traitants et/ou des fournisseurs de l’entrepreneur général ou d’un autre entrepreneur intermédiaire, afin de pouvoir s’assurer que ceux-ci soient payés et d’utiliser, le cas échéant, son droit de rétention pour éviter la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction. Un sous-traitant ou un fournisseur n’ayant pas directement contracté avec le propriétaire de l’immeuble doit absolument avoir dénoncé son contrat à ce dernier pour bénéficier du droit à l’hypothèque légale.

La dénonciation de contrat doit être écrite et la jurisprudence expose qu’elle doit contenir les informations suivantes :

- La désignation du (des) propriétaire(s) de l’immeuble;

- La désignation de celui qui donne l’avis de dénonciation (le nom de votre entreprise);

- La dénonciation du contrat de l’entreprise;

- Une mention selon laquelle la dénonciation est effectuée selon les articles du Code civil du Québec qui visent l’hypothèque légale de construction;

- La nature des travaux, des matériaux et/ou des services;

- Le nom de l’entrepreneur avec lequel un contrat a été conclu;

- Le prix approximatif du contrat.

Il est particulièrement important de bien identifier la nature des travaux, des matériaux et/ou des services car les tribunaux, dans certains cas, ont conclu que la dénonciation n’était pas valide puisqu’elle n’était pas assez précise.

Par ailleurs, si des extras au contrat sont nécessaires (c’est-à-dire des travaux de la même nature que ceux déjà effectués) et que le coût du contrat augmente, il ne sera pas nécessaire d’effectuer une nouvelle dénonciation au propriétaire. La dénonciation vaut également à l’égard de ces extras. D’ailleurs, nous vous invitons à inclure une phrase dans votre dénonciation qui prévoit que le prix du contrat indiqué dans votre dénonciation est sujet aux changements et/ou aux extras.

L'hypothèque légale pour les entrepreneurs en excavation

Un entrepreneur spécialisé en excavation est impayé suite à un contrat intervenu avec un entrepreneur général pour le nivellement et le remblai d’un terrain, dans le but d’y construire un immeuble.  L’immeuble est maintenant terminé depuis dix (10) jours, mais celui-ci est toujours en attente de son paiement. Il désire donc inscrire un avis d’hypothèque légale de la construction.  Il a dénoncé son contrat au propriétaire du terrain avant le début des travaux.  Il appelle l’entrepreneur général qui lui répond qu’il ne peut publier un tel avis, puisqu’il a lu quelque part que des travaux de remblai et de nivellement ne sont pas des travaux qui donnent ouverture à l’hypothèque légale, car ils ne font pas partie d’une construction. Qu’en est-il?

La Cour d’appel a récemment rendu un jugement qui indique que des travaux d’épandage et de nivellement ne seront pas considérés comme des travaux de construction et ne pourront donner droit à l’hypothèque légale si aucune érection d’un bâtiment ne suit les travaux.  Or, dans le présent cas, suite aux travaux exécutés par l’entrepreneur spécialisé, il y eut l’érection d’un immeuble donc, ces travaux préliminaires sont assimilés à des travaux de construction, et ils donnent droit à la publication d’un avis d’hypothèque légale.

Amendements au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs

On sait que des amendements importants au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs devront entrer en vigueur, en principe, le 1er janvier 2015.  Ces amendements prévoient que l’administrateur du plan de garantie devra obligatoirement être une corporation sans but lucratif , ce qui implique la création d’un nouvel administrateur auprès duquel les entrepreneurs devront s’accréditer pour construire et vendre les bâtiments résidentiels visés par le Règlement.  On connaît déjà son nom : La Garantie de Construction Résidentielle (GCR).

 

Comment savoir auprès de quel administrateur (Abritat ou GCR) devra-t-on enregistrer ses unités ou ses bâtiments à compter de l’entrée en vigueur du nouveau Règlement?

 

La réponse se trouve dans l’interprétation de l’annexe 2 du Règlement actuel qui stipule que l’entrepreneur doit enregistrer et payer sa prime sans délai auprès de l’administrateur à la première des éventualités suivantes :

a) à la signature du contrat préliminaire ou d’entreprise
b) à la délivrance du permis de construction
c) au début des travaux

 

 

Donc, selon notre opinion, si l’une de ces éventualités survient avant l’entrée en vigueur du nouveau Règlement (prévue pour le 1er janvier 2015), les unités devront être enregistrées auprès d’Abritat.  Ceci implique par exemple que si un permis de construction est émis en octobre 2014 mais que la construction ne débute qu’en mars 2015, les unités seront enregistrées auprès d’Abritat, qui continuera d’honorer ses garanties jusqu’à la fin, soit cinq (5) ans après la fin des travaux.  Il faut donc comprendre que malgré la venue de GCR, Abritat, tout comme Qualité Habitation, seront dans le portait pour encore quelques années, afin d’honorer leur garanties jusqu’à la fin.

Histoire de clôture

Est-ce que je peux forcer mon voisin à acquitter la moitié des frais d’installation et d’entretien d’une clôture située sur la ligne séparative de nos deux lots?

 

Un propriétaire peut clore son terrain, à ses frais, si la clôture est sur son terrain.

 

Par contre, dès qu’une clôture est installée sur la ligne séparative, elle est mitoyenne. Il est possible d’obliger son voisin à faire sur la ligne séparative, pour moitié ou à frais communs, un ouvrage de clôture servant à séparer les terrains et qui tienne compte de la situation et de l’usage des lieux.

 

Ainsi, avant d’installer une clôture sur la ligne séparative, il faut convenir d’une entente avec son voisin. À défaut d'entente, il faut obtenir une ordonnance du tribunal forçant le voisin à clore son terrain, et ce, avant d'effectuer les travaux. Il faut également tenir compte de la situation, de l’usage des lieux et des règlements municipaux.

 

Enfin, si une clôture a déjà été installée sur la ligne séparative par les propriétaires antérieurs, il faut se référer à l’entente intervenue avant l’installation de la clôture. Si les propriétaires actuels ne peuvent prouver cette entente antérieure, ils doivent prendre des décisions ensemble relativement à ladite clôture (enlèvement, réparation, entretien), car ils sont présumés être copropriétaires de la clôture érigée sur la ligne séparative, laquelle est présumée être un ouvrage mitoyen. À défaut d’une entente, ils devront s’adresser aux tribunaux.

La défense de tolérance

Une municipalité ayant des délais relativement longs afin d’émettre des permis de construction tolère depuis plusieurs années que la construction d’immeubles puisse débuter avant l’obtention du permis.  Or, dernièrement, la municipalité a décidé d’émettre des constats d’infraction pour les entrepreneurs ou les propriétaires qui entreprennent la construction d’immeubles sans détenir le permis approprié.  Est-ce que l’on peut contester ce constat au motif que la municipalité tolérait, pour d’autres chantiers, le début de la construction sans permis?

Non. La tolérance d’une municipalité relativement à la commission d’infractions ne peut en aucun cas constituer un moyen de défense.  Dans les faits, l’entrepreneur ne pourra être acquitté au motif que la municipalité ne donne généralement pas le constat d’infraction à une personne qui entreprend la construction d’un bâtiment sans permis.  

Les infractions à la réglementation municipale sont généralement des infractions de responsabilité stricte, ce qui signifie que l’on ne pourra pas non plus présenter un moyen de défense afin de démontrer qu’il n’y avait pas d’intention de contrevenir à la loi.  Les deux seuls moyens de défense généralement reconnus seront ceux qui démontrent qu’il n’y a pas eu la commission de l’infraction ou une défense démontrant qu’il s’agit d’une erreur d’une personne en autorité qui a eu comme conséquence directe la contravention à la réglementation municipale.  Dans le cas d’une construction sans permis, si l’on peut faire la preuve qu’une personne en autorité, i.e. un représentant de la ville ayant l’autorité d’autorité d’agir en matière d’émission de permis ou d’autorisation de travaux sans permis, avait autorisé le début de la construction sans permis, ce pourrait être une défense recevable. 

Nous rappelons enfin qu’il est impossible de plaider qu’on n’était pas au courant de l’obligation, puisque nul n’est censé ignorer la loi et ce type de défense ne sera jamais recevable, peu importe l’infraction.

Publication de la déclaration de copropriété

À quel moment la déclaration de copropriété doit-elle être publiée au Registre foncier?

 

Il est important que la déclaration de copropriété soit publiée dans les trente (30) jours de l’immatriculation des parties privatives et des parties communes. En effet, les acheteurs peuvent demander l’annulation (résolution) pure et simple de leur contrat préliminaire si la déclaration de copropriété n’est pas publiée dans les trente (30) jours de l’immatriculation des parties privatives et communes.

Cette immatriculation survient après la présentation d’un plan cadastral lequel est soumis au ministre responsable du cadastre.  Il constitue une étape essentielle afin de pouvoir vendre des unités de condominium. Dès le jour de l’entrée en vigueur du plan cadastral, le numéro donné à un lot est sa seule désignation.

 

Le plan cadastral peut être réalisé par un arpenteur-géomètre, dès que le gros œuvre est complété. On entend par gros œuvre les travaux touchant la structure du bâtiment à savoir la mise en place des fondations, le montage de la charpente, de la toiture et de certaines divisions intérieures. Dans le contexte de l’établissement du plan cadastral par un arpenteur-géomètre, il est essentiel que ce dernier soit en mesure de délimiter avec précision l’emplacement de chacune des parties privatives et des parties communes.

Erreur de date sur une mise en demeure

En novembre 2013, un entrepreneur a reçu d’un client par courriel et courrier recommandé une mise en demeure datée du 15 novembre 2015.  Évidemment, il s’agit d’une erreur de date.  La mise en demeure informait l’entrepreneur de problèmes liés à la plomberie ayant causé des dommages et le sommait de venir constater le tout et de procéder aux réparations dans les dix (10) jours. Voyant la date du 15 novembre 2015, l’entrepreneur a décidé d’attendre 2015 avant de s’occuper de la question et d’envoyer une réponse.  Quel est l’impact de cette décision?

 

Comme la lettre a été envoyée par courriel et par courrier recommandé, il existe deux preuves de réception en 2013 qui contredisent la date indiquée sur la lettre. L’entrepreneur ne pourrait donc pas invoquer avec succès l’absence de réception de la mise en demeure en 2013.  À partir du moment où le délai de dix (10) jours est expiré, le client peut procéder lui-même aux réparations des vices et des dommages, sans autre avis ni délai, et ensuite peut lui réclamer le coût des réparations par voie de procédures judiciaires.

 

Si l’entrepreneur avait un sous-traitant en plomberie qui n’a pas été avisé du problème en temps opportun, ce dernier pourra invoquer l’absence de mise en demeure pour se défendre à une éventuelle action en garantie, notamment parce qu’il lui a été impossible de constater les problèmes et les dommages et de les réparer lui-même ou de faire appel à son assureur avant que les réparations ne soient effectuées par le client.

 

Bref, une erreur de date n’invalide pas une mise en demeure et il est très important d’y porter une attention immédiate afin de protéger ses droits!