La découverte d'un vice caché

Suite à l’achat d’un immeuble, le propriétaire s’aperçoit que celui-ci serait affecté d’un vice. Que doit-il faire?

L’article 1739 du Code civil du Québec prévoit expressément la marche à suivre pour une partie qui découvre un vice :

1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

Ainsi, la partie qui constate que l’immeuble est atteint d’un vice devra envoyer par écrit une dénonciation du vice à son vendeur, et ce, dans un délai raisonnable. Par ailleurs, il ne doit effectuer aucun travail sur l’immeuble avant que le délai pour inspecter ledit immeuble par le vendeur soit échu, sauf en cas d’urgence.

Le contenu de la dénonciation de contrat

Que doit contenir une dénonciation de contrat?

L’objectif de la dénonciation de contrat est de permettre au propriétaire d’un immeuble de connaître l’identité des sous-traitants et/ou des fournisseurs de l’entrepreneur général ou d’un autre entrepreneur intermédiaire, afin de pouvoir s’assurer que ceux-ci soient payés et d’utiliser, le cas échéant, son droit de rétention pour éviter la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction. Un sous-traitant ou un fournisseur n’ayant pas directement contracté avec le propriétaire de l’immeuble doit absolument avoir dénoncé son contrat à ce dernier pour bénéficier du droit à l’hypothèque légale.

La dénonciation de contrat doit être écrite et la jurisprudence expose qu’elle doit contenir les informations suivantes :

- La désignation du (des) propriétaire(s) de l’immeuble;

- La désignation de celui qui donne l’avis de dénonciation (le nom de votre entreprise);

- La dénonciation du contrat de l’entreprise;

- Une mention selon laquelle la dénonciation est effectuée selon les articles du Code civil du Québec qui visent l’hypothèque légale de construction;

- La nature des travaux, des matériaux et/ou des services;

- Le nom de l’entrepreneur avec lequel un contrat a été conclu;

- Le prix approximatif du contrat.

Il est particulièrement important de bien identifier la nature des travaux, des matériaux et/ou des services car les tribunaux, dans certains cas, ont conclu que la dénonciation n’était pas valide puisqu’elle n’était pas assez précise.

Par ailleurs, si des extras au contrat sont nécessaires (c’est-à-dire des travaux de la même nature que ceux déjà effectués) et que le coût du contrat augmente, il ne sera pas nécessaire d’effectuer une nouvelle dénonciation au propriétaire. La dénonciation vaut également à l’égard de ces extras. D’ailleurs, nous vous invitons à inclure une phrase dans votre dénonciation qui prévoit que le prix du contrat indiqué dans votre dénonciation est sujet aux changements et/ou aux extras.

Absence de dénonciation au propriétaire-actionnaire

Le propriétaire d’un immeuble est également l’actionnaire et administrateur unique d’une entreprise détenant une licence d’entrepreneur général. Celui-ci prend la décision de faire des travaux sur son immeuble et engage son entreprise à titre d’entrepreneur général. Un sous-traitant obtient alors un contrat de l’entrepreneur général afin d’effectuer le revêtement extérieur tout en sachant que l’immeuble appartient à l’actionnaire unique de l’entreprise et il ne croit pas nécessaire de dénoncer son contrat. L’entrepreneur général ne paie pas le sous-traitant en question qui prend la décision de publier un avis d’hypothèque légale sur l’immeuble. Celui-ci se fait soulever par le propriétaire et actionnaire unique qu’il ne pouvait le faire car il n’a pas contracté directement avec le propriétaire mais bien avec  l’entreprise dans laquelle il est l’actionnaire et l’administrateur unique. Qui a raison?

Le sous-traitant a raison. En effet, dans une situation semblable, la jurisprudence conclut à la non-nécessité d’une dénonciation puisque le propriétaire est vraisemblablement l’alter ego de la société, celui-ci en étant l’actionnaire unique. Cependant, dès qu’il ne s’agit pas exactement de la même personne ou s’il y avait plusieurs actionnaires ou administrateurs, il y aurait nécessairement une obligation de dénoncer le contrat afin d’avoir droit à l’hypothèque légale pour le sous-traitant. Il s’agit d’une des rares exceptions à l’obligation de dénoncer son contrat. Malgré tout, il serait avisé de dénoncer le contrat au propriétaire dans une telle situation afin d’éviter toute ambiguïté.  Trop fort ne casse pas.

Paiement sur paiement et hypothèque légale

Un sous-traitant a signé un contrat avec un entrepreneur général prévoyant une clause de paiement sur paiement. Or, les travaux sur l’immeuble sont terminés depuis maintenant vingt (20) jours et le sous-traitant n’a toujours pas reçu son paiement, puisque l’entrepreneur général prétend qu’il n’a pas été payé par son client, soit le propriétaire de l’immeuble. Le sous-traitant a dénoncé son contrat avant le début des travaux au propriétaire de l’immeuble. Peut-il publier un avis d’hypothèque légale sur l’immeuble bien que sa créance ne soit pas exigible auprès de l’entrepreneur général?

 

Oui. L’avis d’hypothèque légale est une mesure conservatoire et dans le cas d’un contrat ayant une clause de paiement sur paiement, le sous-traitant pourra publier un avis d’hypothèque légale bien que la créance ne soit pas exigible auprès de l’entrepreneur général à la date de publication. En effet, jusqu’au trentième jour suivant la fin des travaux, l’hypothèque légale de la construction existe par elle-même, sans même qu’elle ne soit publiée. Cependant, afin de conserver son droit après ce délai, l’on doit obligatoirement publier ledit avis au Registre foncier.

Dénonciation et extras

Un sous-traitant a conclu un contrat avec un entrepreneur général pour une somme de 45 000 $. Suite à la signature du contrat, il dénonce valablement son contrat à tous les propriétaires afin de préserver son droit à l’hypothèque légale. En cours de travaux, des extras s’ajoutent et le montant des travaux exécutés s’élève maintenant à 72 000$. Suite à la fin des travaux, celui-ci n’étant pas payé par l’entrepreneur général, il publie un avis d’hypothèque légale pour la somme de 72 000$. Le propriétaire appelle alors le sous-traitant pour lui dire qu’il ne peut publier un avis d’hypothèque légale pour 72 000 $ alors qu’il n’avait dénoncé ses travaux que pour une somme de 45 000 $. Le sous-traitant, quant à lui, affirme qu’il a droit à l’hypothèque légale pour la totalité du 72 000 $ et refuse de donner mainlevée avant le parfait paiement. Qui a raison?

 

Le sous-traitant a raison! Bien que la dénonciation doit comporter le montant des travaux, tous les travaux supplémentaires exécutés dans le cadre du contrat qui a été dénoncé sont couverts par celle-ci. En effet, lors d’une dénonciation de contrat, il est préférable d’indiquer le montant approximativement et d’indiquer que celui-ci est sujet à changement selon ce qui sera demandé en cours d’exécution des travaux.

Délai de publication de l'avis d'hypothèque légale

Un entrepreneur général fait exécuter des travaux par un sous-traitant et celui-ci termine ses travaux sur le chantier le 14 août. Par la suite, les travaux des autres sous-traitants sont faits et l’ensemble des travaux prévus au contrat se terminent le 4 janvier. À cette date, le sous-traitant n’a toujours pas été payé. Il avise donc l’entrepreneur général qu’il entend publier un avis d’hypothèque légale, celui-ci ayant dénoncé son contrat en temps utile au propriétaire de l’immeuble. L’entrepreneur général l’avise qu’il ne pourra pas, car ses travaux sont terminés depuis le 14 août et que le délai de trente (30) jours est donc expiré. Qui a raison?

Le sous-traitant a raison. Selon le Code civil du Québec, le délai de trente (30) jours pour procéder à la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction ne commence à courir qu’après la fin des travaux. En effet, il n’y a qu’une seule fin des travaux par projet, soit lorsque tous les bénéficiaires du droit à l’hypothèque légale ont exécuté ce qui était prévu au contrat. Cette règle épouse une certaine logique, puisqu’elle permet à tout le monde de bénéficier d’un même délai minimum pour publier leur avis, que ce soit l’excavateur ou le peintre. Donc, dans notre cas, le sous-traitant aurait un délai de trente (30) jours à compter du 4 janvier, date de la fin de tous les travaux prévus au contrat.

Absence de mise en demeure - sous-traitants

Un sous-traitant est appelé en garantie dans le cadre d’un litige par un entrepreneur général pour des travaux mal faits. Au moment où le sous-traitant reçoit signification de la procédure, les travaux ont tous été corrigés et on lui réclame leur coût, sans qu’il n’ait jamais reçu de mise en demeure préalable d’aller constater les déficiences et de corriger ses travaux. Cette absence de mise en demeure invoquée en défense serait-elle fatale à l’action en garantie?

Dans certaines circonstances, il semble que non. La Cour d’appel vient tout juste de rendre un jugement sur cette question. En effet, il s’agit ici d’un recours entre deux entrepreneurs pour des malfaçons (entrepreneur général contre sous-traitant) et non un recours d’un acheteur contre son vendeur pour des vices cachés en vertu de la garantie de qualité. Lorsqu’un acheteur veut poursuivre en vices cachés, il doit dénoncer les vices dans un délai raisonnable de leur découverte et mettre en demeure son vendeur de corriger à ses frais avant de prendre une action. Cette obligation de dénonciation et de mise en demeure préalable ne s’appliquerait pas, selon la Cour d’appel, à une poursuite pour malfaçons découlant d’un contrat d’entreprise. En fait, le sous-traitant est réputé mis en demeure par la signification de l’action en garantie.

Par contre, la Cour d’appel nous réitère que le sous-traitant pourra invoquer l’absence de mise en demeure pour tenter de réduire le montant de la réclamation. Il devra prouver que, s’il avait été avisé à l’avance des travaux à corriger, il aurait pu les exécuter différemment ou à moindre coût.

Cette décision touche un principe important en droit qui est le droit à une défense pleine et entière. On peut se demander ce qu’il advient d’un sous-traitant qui se voit impliqué dans un litige après coup, sans possibilité de commander une contre-expertise, sans possibilité de vérifier si effectivement ce sont vraiment ses travaux qui sont en cause et non ceux de l’entrepreneur général ou d’un autre sous-traitant, par exemple. Sa défense sera-t-elle pleine et entière? Il ne faudra donc pas hésiter à soulever cette question en cas de poursuite en garantie sans mise en demeure. Pour cette raison et aussi pour tenir compte des décisions antérieures, il est recommandé de toujours dénoncer et mettre en demeure les impliqués, avant de corriger.

Dénonciation pour travaux « à l'heure »

Un sous-traitant obtient un contrat pour faire des travaux de construction. Le contrat le liant à l’entrepreneur général prévoit qu’il sera rémunéré sur la base d’un taux horaire. Puisqu’il ne s’agit pas d’un contrat à forfait, et donc qu’il est impossible de déterminer à l’avance le prix total du contrat, le sous-traitant doit-il quand même dénoncer son contrat au propriétaire de l’immeuble pour pouvoir bénéficier de son droit à l’hypothèque légale de la construction?

Oui, le Code civil du Québec ne fait aucune distinction sur le type de contrat ou la façon de rémunérer un sous-traitant. Le sous-traitant doit donc dénoncer son contrat au propriétaire de l’immeuble s’il veut éventuellement bénéficier de l’hypothèque légale, en cas de non-paiement. Il faut inscrire sur la dénonciation la nature des travaux à exécuter, le taux horaire et le montant approximatif du prix du contrat, selon le nombre d’heures prévues. Si, en cours d’exécution des travaux, la nature des travaux ou le nombre d’heures dépassent largement ce qui était prévu dans la dénonciation, il est recommandé d’en aviser le propriétaire, le principe étant qu’il retienne les sommes suffisantes pour permettre le paiement du sous-traitant. 

Dénonciation et preuve de réception

Pour pouvoir bénéficier de l’hypothèque légale de la construction, un sous-traitant doit dénoncer son contrat au propriétaire de l’immeuble sur lequel des travaux seront exécutés, et ce, avant le début de ceux-ci. Quelle preuve devra faire le sous-traitant s’il désire faire valoir ses droits hypothécaires?

Premièrement, il devra faire la preuve qu’il a dénoncé par écrit le contrat à la totalité des propriétaires de l’immeuble. Dans le cas d’une copropriété indivise, elle doit être faite à chacun. Selon nous, dans le cas de travaux sur les parties communes d’une copropriété divise (condos) et que le client est le syndicat de copropriété, le sous-traitant pourra dénoncer uniquement au syndicat.

Il est impératif pour le sous-traitant de conserver une preuve de réception de la dénonciation de contrat, que ce soit par courrier recommandé ou en main propre (les deux avec signature) ou par huissier. Advenant un court délai, il est recommandé d’utiliser un huissier afin de s’assurer que celle-ci soit remise au(x) propriétaires(s) rapidement.