Le client ne veut plus acheter la maison

Que peut faire un entrepreneur général ayant signé un contrat préliminaire pour la vente d’une maison lorsque le client ne veut tout simplement plus acheter?

Un contrat préliminaire signé par le client et accepté par l’entrepreneur devient ferme une fois passé le délai de dix (10) jours de faculté de dédit et dès que toutes les conditions sont remplies. Ce que cela signifie, c’est que l’entrepreneur qui a rempli toutes ses obligations a un choix de recours en cas de défaut de l’acheteur.

Suivant la loi et le contrat, dès que l’entrepreneur constate un défaut de l’acheteur, qui peut être de faire un paiement à échéance, de choisir des matériaux à une date fixe ou tout simplement de passer titre à la date prévue au contrat, il doit lui envoyer un avis de défaut avec mise en demeure accordant un délai raisonnable, fixé à sept (7) jours dans les formulaires de l’APCHQ. Si l’acheteur ne remédie pas au défaut dans le délai imparti, l’entrepreneur peut :

a) Conserver l’acompte et résilier le contrat, finir la construction, vendre la maison et poursuivre l’acheteur en dommages-intérêts pour le préjudice subi;

b) Si la maison est prête à livrer, demander au notaire d’envoyer une mise en demeure de passer titres et à défaut, intenter contre l’acheteur une action en passation de titres.

Dans la situation a), pour évaluer le préjudice subi, on pourra considérer notamment une valeur de revente inférieure de la maison, des frais d’intérêts dans l’attente de la revente et une somme nominale pour les troubles et les inconvénients causés par le défaut de l’acheteur. Les sommes nominales accordées par les tribunaux sont assez modestes généralement et ceux-ci pourront tenir compte de la mauvaise foi de l’acheteur, le cas échéant.

Dans la situation b), on utilisera une action en passation de titres lorsqu’on se retrouve avec une maison très personnalisée et difficile à vendre et surtout, lorsqu’on est certain que l’acheteur a les moyens de l’acheter sans financement. En effet, le jugement en passation de titres ordonnera à l’acheteur de payer le prix. Il faut donc que ses actifs soient suffisants pour permettre l’exécution du jugement. C’est pourquoi ce type d’action est rare. Des dommages-intérêts peuvent également être ajoutés à la demande.

Remboursement d'acompte et faculté de dédit

Un contrat préliminaire est signé pour la vente d’une unité de copropriété divise (condo). Un acompte de 1 500$ est donné par le promettant-acheteur au vendeur. Aucune date de livraison n’est précisée. Le promettant-acheteur ne donne pas signe de vie et quatre (4) ans plus tard, cogne à la porte de l’entrepreneur général vendeur en lui demandant le remboursement de son acompte. Est-il trop tard?

 

Oui, il est définitivement trop tard. D’abord, à partir du moment où le contrat est signé, la loi stipule que les acheteurs ont dix (10) jours pour changer d’idée. Cette faculté de dédit peut aussi être assortie d’une indemnité payable au vendeur qui n’excède pas 0,5% de la valeur du contrat. Donc si l’acheteur se dédit dans ce délai de dix (10) jours, le vendeur conservera 0,5% de la valeur du contrat et remboursera le surplus de l’acompte, le cas échéant.

 

Si par contre, l’acheteur change d’idée après le délai de dix (10) jours, l’entrepreneur pourra non seulement refuser de lui rembourser son acompte, mais pourra même obliger l’acheteur à passer titre, lorsque l’unité sera prête. Il devra le mettre en demeure de passer chez le notaire et lui accorder un délai de sept (7) jours. Dans les faits, il est assez rare qu’une requête en passation de titre soit introduite, le vendeur préférant plutôt vendre l’unité à quelqu’un d’autre en cas de refus. À noter cependant que s’il advenait que la vente de l’unité à un tiers soit faite à un prix inférieur, le vendeur pourrait avoir un recours contre le promettant-acheteur afin qu’il rembourse la différence à titre de dommages-intérêts, si celle-ci excède l’acompte déjà conservé. Il aura trois (3) ans à partir de la date du refus de passer titre de l’acheteur (lorsque que l’unité sera prête), pour le faire.