Amendements au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs

On sait que des amendements importants au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs devront entrer en vigueur, en principe, le 1er janvier 2015.  Ces amendements prévoient que l’administrateur du plan de garantie devra obligatoirement être une corporation sans but lucratif , ce qui implique la création d’un nouvel administrateur auprès duquel les entrepreneurs devront s’accréditer pour construire et vendre les bâtiments résidentiels visés par le Règlement.  On connaît déjà son nom : La Garantie de Construction Résidentielle (GCR).

 

Comment savoir auprès de quel administrateur (Abritat ou GCR) devra-t-on enregistrer ses unités ou ses bâtiments à compter de l’entrée en vigueur du nouveau Règlement?

 

La réponse se trouve dans l’interprétation de l’annexe 2 du Règlement actuel qui stipule que l’entrepreneur doit enregistrer et payer sa prime sans délai auprès de l’administrateur à la première des éventualités suivantes :

a) à la signature du contrat préliminaire ou d’entreprise
b) à la délivrance du permis de construction
c) au début des travaux

 

 

Donc, selon notre opinion, si l’une de ces éventualités survient avant l’entrée en vigueur du nouveau Règlement (prévue pour le 1er janvier 2015), les unités devront être enregistrées auprès d’Abritat.  Ceci implique par exemple que si un permis de construction est émis en octobre 2014 mais que la construction ne débute qu’en mars 2015, les unités seront enregistrées auprès d’Abritat, qui continuera d’honorer ses garanties jusqu’à la fin, soit cinq (5) ans après la fin des travaux.  Il faut donc comprendre que malgré la venue de GCR, Abritat, tout comme Qualité Habitation, seront dans le portait pour encore quelques années, afin d’honorer leur garanties jusqu’à la fin.

Licence RBQ et triplex en indivision

Trois (3) copropriétaires d’un terrain veulent y faire bâtir un triplex en copropriété indivise. Il ne s’agit donc pas d’un condo, mais plutôt d’un immeuble dans lequel chacun habitera son propre logement. Ont-ils l’obligation d’engager un entrepreneur général accrédité auprès d’un plan garantie comme Abritat?

 

Oui. Ce type de construction en multiplex doit obligatoirement être garanti, et la sous-catégorie de licence que l’entrepreneur général devra détenir est la 1.1.1 (2 à 5 logements).  Les copropriétaires sont considérés comme des auto-constructeurs suivant le Règlement sur la qualification professionnelle des entrepreneurs et des constructeurs propriétaires. À moins d’engager un entrepreneur général dûment accrédité ou de bénéficier d’une exemption, ils doivent détenir une licence de constructeur-propriétaire général pour construire leur immeuble. En ce qui concerne les exemptions, pour plus de détails, vous pouvez consulter la page suivante du site Internet de la Régie du bâtiment www.rbq.gouv.qc.ca/licence/la-licence/les-exemptions-de-licence/certains-constructeurs-proprietaires.html

Obligation de détenir une licence RBQ pour faire la vente d'un immeuble

Une société par actions qui possède plusieurs terrains veut en faire le développement, construire des maisons unifamiliales et les vendre une fois construites. Cette société ne détient pas de licence d’entrepreneur émise par la Régie du bâtiment du Québec. Elle sollicite donc les services d’un entrepreneur général détenant les sous-catégories de licence d’entrepreneur général 1.2 et 1.3 en vue de signer un contrat pour la construction des maisons.

Est-ce que la société peut légalement procéder de cette façon?

Non, et ce pour deux raisons. Puisque la société n’est pas détentrice d’une licence d’entrepreneur, elle ne peut faire la vente des maisons. De plus, l’entrepreneur général n’a pas la sous-catégorie de licence appropriée pour ce type de bâtiment. Il doit détenir la sous-catégorie 1.1.1 et être accrédité à un plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs comme Abritat, puisque la couverture de garantie est obligatoire pour les maisons unifamiliales.

 

Pour que le projet puisse se réaliser, la société devra soit obtenir une licence d’entrepreneur et être accréditée à un plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ou former un partenariat pour «projet unique» avec un entrepreneur déjà détenteur de la sous-catégorie 1.1.1 afin de créer une nouvelle société et obtenir une licence pour celle-ci, ayant comme seul objectif le développement de ces terrains.

Efficacité énergétique et maisons en bois rond

Un entrepreneur construit des maisons en bois rond et n’arrive pas à rencontrer les dernières exigences du Code de construction en matière d’efficacité énergétique. À quelles sanctions s’expose- t-il s’il choisit de construire quand même, en contravention de la loi.

 

C’est la RBQ qui est responsable de l’application de cette nouvelle section du Code de construction, entrée en vigueur en août 2012. Ce ne sont pas les municipalités.
 

Voici la théorie : La RBQ possède divers pouvoirs pour sanctionner les infractions au Code qui sont commises. Ils sont prévus dans la Loi sur le bâtiment. Elle peut émettre un avis de correction ou rendre une ordonnance de se conformer à la loi et aux règlements. Si la personne visée par une de ses ordonnances refuse de s'y conformer, la RBQ, ou toute personne intéressée peut présenter une requête à la Cour supérieure pour obtenir une injonction ordonnant à cette personne de se conformer à l'ordonnance. La RBQ peut également émettre des amendes en cas d'infraction. Quiconque fait défaut de se conformer à une ordonnance de la RBQ est passible d'une amende de 5 241 $ à 26 204 $ dans le cas d'un individu et de 15 722 $ à 78 612 $ dans le cas d'une personne morale. Également, le non-respect des dispositions contenues au Code de construction constitue une infraction et est passible d'une amende de 1 048 $ à 5 241 $ dans le cas d'un individu et de 3 144 $ à 15 723 $ dans le cas d'une personne morale.
 

En pratique maintenant, il faut qu’un inspecteur de la RBQ soit en mesure de constater l’infraction suite à la réception d’une plainte, et agisse en conséquence. Pour le moment, la RBQ a délégué aux administrateurs de plans de garantie comme Abritat, la tâche de déceler les non-conformités et d’exiger des correctifs (application d’un programme de surveillance aléatoire), sauf pour les auto-constructeurs qu’elle ne voit pas, évidemment. Abritat envoie un rapport périodique à la RBQ des non-conformités décelées.
 

Au niveau du plan de garantie obligatoire, si le bénéficiaire formule une plainte à Abritat et que l’entrepreneur ne corrige pas, la garantie devra intervenir et faire exécuter les correctifs, qui souvent atteignent la limite de la garantie, tellement ils sont coûteux.
 

Sachant que pour l’instant, la construction des maisons en bois rond pose un sérieux problème aux constructeurs et aux administrateurs de plans de garantie, l’APCHQ est actuellement en discussion avec la RBQ pour tenter de dénouer cette impasse.
 

 

À suivre bientôt...

Maisons mobiles et Plan de garantie Abritat

Un entrepreneur général, accrédité au Plan de garantie Abritat, désire savoir si la construction d’une maison mobile nécessite l’enregistrement de cette nouvelle construction auprès du Plan de garantie?

En principe, non. Tout d’abord, il faut préciser que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne fait aucune mention des maisons «mobiles». Cependant, l’article 900 du Code civil du Québec nous donne une définition de ce qui constitue un immeuble. Il y est question des constructions et ouvrages à caractère permanent.

Dans un tel cas, c’est le critère de permanence de la maison construite qui déterminera si elle doit être enregistrée auprès du Plan de garantie. Puisque la maison mobile, par définition, est dépourvue d’une fondation ou assise permanente et qu’elle peut être transportée, elle sera considérée comme un bien meuble et, par conséquent, n’aura pas à être enregistrée auprès du Plan de garantie.

Pour fins d’interprétation, il est à noter que les «caissons» de bois, les blocs de bois ou de bétons, déposés sur le sol, ne constituent pas une fondation «permanente».

Conseil de bande amérindienne et garantie pour immeubles multifamilial

Un entrepreneur accrédité à Abritat obtient de la part d’un conseil de bande, un contrat d’entreprise pour la construction d’un bâtiment multifamilial de plus de cinq (5) logements sur une réserve. Ce bâtiment doit-il être enregistré au plan de garantie?

Oui, même si le bâtiment a plus de cinq (5) logements, s’il est détenu par un organisme sans but lucratif ou une coopérative et qu’il ne s’agit pas de condos, il doit être enregistré et l’entrepreneur doit détenir la sous-catégorie 1.1.1. Un conseil de bande amérindienne est un organisme sans but lucratif, généralement de constitution fédérale.

Signer un contrat préliminaire avant d'obtenir sa licence

Un promoteur est encore en attente de recevoir sa licence de la RBQ pour un projet unique de condos. Il est en partenariat avec un entrepreneur déjà licencié et accrédité au plan de garantie Abritat. Peut-il faire signer à ses futurs acheteurs déjà intéressés un contrat préliminaire, et ce, avant d’avoir lui-même sa licence?

Non. En fait si un tel contrat était signé, il serait nul, car conclu avec une entreprise qui ne possède pas de licence. Il n’est pas adéquat non plus de faire signer un contrat préliminaire avec l’entrepreneur qui est en partenariat avec le promoteur, car ce n’est pas lui qui est propriétaire du terrain et qui vendra les condos. On peut à la limite utiliser une lettre d’intention ou un formulaire de réservation d’unité et y mentionner que tout est conditionnel à l’obtention de la licence. Dans tous les cas, si l’acheteur change d’idée ou que le projet ne voit pas le jour, les parties n’auraient pas de recours l’une contre l’autre. Il vaudrait mieux le préciser dans le document précontractuel.