Promesse d'achat conditionnelle et acompte

Un promoteur a reçu un acompte de 20 000$ d’un client pour la réservation d’un terrain sur lequel il a fait une promesse d’achat, en vue de s’y faire construire une maison. Le client doit vendre sa propre résidence avant d’être en mesure d’acheter le terrain, mais les parties omettent d’indiquer que la promesse d’achat est conditionnelle à la vente de la maison du client. Ils omettent aussi d’indiquer un délai limite pour vendre la maison et acheter le terrain. Après six (6) mois d’attente, le promoteur contacte le client pour lui demander d’acheter le terrain, mais le client lui annonce qu’il est incapable de vendre sa maison. Il veut annuler la promesse. Peut-il le faire et peut-il récupérer son acompte?

 

La promesse d’achat n’étant pas conditionnelle à la vente de la maison du client, elle est donc ferme. Le client ne peut donc pas choisir unilatéralement d’annuler son offre et il doit acheter le terrain. Comme la promesse d’achat ne prévoit pas de délai limite pour que le client puisse vendre sa maison et procéder à l’achat, le promoteur devra envoyer une mise en demeure de passer titre au client, à défaut de quoi, soit il entreprendra des procédures judiciaires pour l’obliger à passer titres ou soit il demandera la résiliation de la promesse d’achat et des dommages-intérêts.

En ce qui concerne l’acompte, étant donné que c’est le client qui est en défaut d’acheter, et que ce défaut cause préjudice au promoteur, ce dernier est en droit de le conserver en compensation du préjudice subi, en autant qu’il soit au moins équivalent, sous toutes réserves de son droit de poursuivre le client pour un montant supplémentaire. Le promoteur devra être capable de bien faire la preuve de ses dommages.

Il est important de savoir qu’un acompte est généralement remboursable, à moins qu’il ne soit stipulé non-remboursable dans le contrat. Ce type d’acompte non-remboursable est aussi appelé « arrhes ». Par contre, qu’il soit remboursable ne veut pas dire qu’on ne puisse pas le conserver en compensation d’un préjudice subi. Il faudra par contre faire la preuve de ce préjudice devant la cour, si le client choisit de poursuivre pour réclamer le remboursement de l’acompte.

Contrat conditionnel et efficacité énergétique

Nous venons d’apprendre que le Règlement modifiant le Code de construction pour favoriser l’efficacité énergétique entrera officiellement en vigueur le 30 août 2012 et qu’il vise les constructions résidentielles unifamiliales et multifamiliales de trois étages et moins. Pour être exempté de son application dans le cadre de sa construction, l’entrepreneur doit notamment avoir déposé ses plans et devis avec sa demande de permis à la municipalité avant le 30 août 2012. Que peut faire l’entrepreneur qui a signé avec certains clients des contrats préliminaires conditionnels à la vente de leur immeuble ou conditionnels au financement et que la condition n’est pas encore levée à ce jour?

 

L’entrepreneur peut choisir de déposer sa demande de permis tout de suite mais il devra débuter la construction avant le 28 novembre 2012 pour éviter l’application des nouvelles règles. Il prend donc un risque si la condition n’est pas levée à temps. Pour éviter cela, comme le prix de vente de l’immeuble sera influencé à la hausse à cause de la nouvelle réglementation, nous suggérons aux entrepreneurs de transmettre, dès maintenant, un avis à leurs clients avec preuve de réception dont un modèle est disponible ici. Les clients devront confirmer la levée de la condition au plus tard le 28 août afin de permettre le dépôt des documents avant le 30 août 2012, et ce pour maintenir leur prix. À défaut, ils seront avisés que le prix de vente de l’immeuble sera haussé si la condition est levée après le 28 août 2012, tout en précisant le coût.

Pour plus d’information technique ou pour consulter le texte intégral du Règlement, voir www.apchq.com/efficacite_energetique.