Incendie et retard de livraison

Un violent incendie accidentel détruit une maison unifamiliale nouvellement construite par un entrepreneur, laquelle devait être livrée aux clients avec signature chez le notaire la semaine suivante. Bien entendu, l’entrepreneur sera incapable de livrer la maison à temps. L’entrepreneur est-il responsable des dommages causés aux clients et doit-il les relocaliser à ses frais?

Non. Dans le contrat préliminaire et contrat de garantie Abritat (article 11), il est stipulé que l’entrepreneur ne sera pas responsable du retard apporté à la livraison de l’immeuble, si ce retard provenait d’une force majeure, ou de la survenance de toute autre cause indépendante de sa volonté. Tout accident inévitable, guerre, révolution, inondation ou feu est ici assimilé à une force majeure.

On peut se demander s’il existe une assurance qui aurait pu être souscrite par les clients pour se protéger contre un tel événement. Malheureusement, il semblerait que non, ceux-ci n’étant toujours pas propriétaires de l’immeuble au moment de sa destruction. De plus, l’assurance-chantier de l’entrepreneur ne couvrirait pas les frais de relocalisation des clients en cas de sinistre.

Exclusion de garantie légale et vendeur professionnel

Le président d’une entreprise de construction achète personnellement un vieil immeuble à revenus. Quelques mois après l’achat, il n’aime pas l’expérience et veut le remettre en vente « sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur ». Peut-il vendre l’immeuble sans garantie légale?

Oui. Ce qu’il faut se demander, c’est si notre président, une personne physique, est un vendeur professionnel au sens du Code civil du Québec. En effet, le vendeur professionnel ne peut pas exclure la garantie légale selon la loi. Les entrepreneurs en construction sont considérés comme des vendeurs professionnels selon la jurisprudence. Par contre, la détermination du statut du vendeur est une question de fait qui peut varier d’un dossier à l’autre.

Dans le cas qui nous occupe, le propriétaire de l’immeuble n’est pas l’entreprise de construction, c’est une personne physique qui, personnellement, ne fait pas le commerce d’achat et de revente d’immeubles à revenus de façon régulière. Selon la jurisprudence, tout indique qu’il ne serait pas considéré comme un vendeur professionnel et donc, qu’il aurait le droit d’exclure la garantie légale. Le notaire devra s’assurer que la clause soit claire et sans équivoque. Cependant, cette exclusion n’empêcherait pas l’acquéreur de le poursuivre un jour en dommages-intérêts pour dol (fraude), s’il découvrait que le vendeur lui avait fait de fausses représentations. Encore là, il s’agirait d’une question de fait.