Plan de garantie à partir de janvier 2015

Auprès de quel administrateur de plan de garantie de bâtiments résidentiels neufs un entrepreneur doit-il être accrédité afin de pouvoir signer un contrat préliminaire ou un contrat d’entreprise à compter du 1^er janvier 2015 ?

L’entrepreneur devra être accrédité par La Garantie de construction résidentielle (GCR) afin de pouvoir signer un contrat d’entreprise ou un contrat préliminaire pour tous les travaux de construction débutant le ou après le 1^er janvier 2015 et dont le permis de construction est délivré à compter de cette date.

Il est donc important pour les entrepreneurs désirant démarrer des projets à compter du 1^er janvier 2015 de faire les démarches afin d’être accrédités par la GCR, mais il y a plus :  un entrepreneur qui n’est pas accrédité par la GCR au 1^er janvier 2015 perdra tout simplement sa licence 1.1.1 ou 1.1.2. et ne pourra poursuivre ses projets déjà entrepris avec La Garantie Abritat inc. À noter que la GCR enverra prochainement une lettre à tous les entrepreneurs accrédités expliquant la procédure d’accréditation.

Les entrepreneurs accrédités auprès d’Abritat recevront également sous peu une lettre les informant des procédures à suivre afin que celle-ci puisse, si les entrepreneurs accrédités le désirent, transmettre à la GCR certaines informations utiles à leur accréditation.

Il sera donc très important pour les entrepreneurs détenant des licences de catégorie 1.1.1 et/ou 1.1.2 de donner suite à ces correspondances dans les meilleurs délais afin de pouvoir être accrédités auprès de la GCR.

Contrat préliminaire conditionnel à l'achat du terrain

Un entrepreneur général promoteur peut-il signer des contrats préliminaires sans aucune condition avec des promettant-acheteurs si l’acte de vente du terrain sur lequel les constructions seront effectuées n’a pas encore été notarié?

 

Non. Un contrat préliminaire n’a aucune valeur juridique si le vendeur n’est pas propriétaire de l’immeuble, soit le terrain, qui fera l’objet de la vente.

 

Par contre, ce qui pourrait être fait, c’est un contrat préliminaire conditionnel à l’achat du terrain par le promoteur vendeur. Il serait plus avisé d’ajouter un délai pour que la condition soit levée. Dès que la condition sera levée, le contrat deviendra alors définitif. Si la condition ne survient pas avant l’expiration du délai, le contrat sera alors annulé. Il est également plus prudent de prévoir ce qui se passera avec l’acompte payé par le client, le cas échéant, lequel sera remboursé en cas d’annulation du contrat. On peut aussi différer le paiement de l’acompte à la date de la levée de la condition.

Le client ne veut plus acheter la maison

Que peut faire un entrepreneur général ayant signé un contrat préliminaire pour la vente d’une maison lorsque le client ne veut tout simplement plus acheter?

Un contrat préliminaire signé par le client et accepté par l’entrepreneur devient ferme une fois passé le délai de dix (10) jours de faculté de dédit et dès que toutes les conditions sont remplies. Ce que cela signifie, c’est que l’entrepreneur qui a rempli toutes ses obligations a un choix de recours en cas de défaut de l’acheteur.

Suivant la loi et le contrat, dès que l’entrepreneur constate un défaut de l’acheteur, qui peut être de faire un paiement à échéance, de choisir des matériaux à une date fixe ou tout simplement de passer titre à la date prévue au contrat, il doit lui envoyer un avis de défaut avec mise en demeure accordant un délai raisonnable, fixé à sept (7) jours dans les formulaires de l’APCHQ. Si l’acheteur ne remédie pas au défaut dans le délai imparti, l’entrepreneur peut :

a) Conserver l’acompte et résilier le contrat, finir la construction, vendre la maison et poursuivre l’acheteur en dommages-intérêts pour le préjudice subi;

b) Si la maison est prête à livrer, demander au notaire d’envoyer une mise en demeure de passer titres et à défaut, intenter contre l’acheteur une action en passation de titres.

Dans la situation a), pour évaluer le préjudice subi, on pourra considérer notamment une valeur de revente inférieure de la maison, des frais d’intérêts dans l’attente de la revente et une somme nominale pour les troubles et les inconvénients causés par le défaut de l’acheteur. Les sommes nominales accordées par les tribunaux sont assez modestes généralement et ceux-ci pourront tenir compte de la mauvaise foi de l’acheteur, le cas échéant.

Dans la situation b), on utilisera une action en passation de titres lorsqu’on se retrouve avec une maison très personnalisée et difficile à vendre et surtout, lorsqu’on est certain que l’acheteur a les moyens de l’acheter sans financement. En effet, le jugement en passation de titres ordonnera à l’acheteur de payer le prix. Il faut donc que ses actifs soient suffisants pour permettre l’exécution du jugement. C’est pourquoi ce type d’action est rare. Des dommages-intérêts peuvent également être ajoutés à la demande.

Délai pour mettre fin à un contrat préliminaire

Un acheteur qui a signé avec un promoteur un contrat préliminaire pour l’achat d’une nouvelle maison, mais conditionnel à la vente de sa maison actuelle, peut-il se raviser, une fois sa maison vendue quelques semaines plus tard, au motif que le délai de dix (10) jours prévu au contrat pour «se dédire de sa promesse (d’acheter)» ne commence à courir qu’à partir de la date de la vente de sa maison?

 

NON – l’article 1785 du Code civil du Québec prévoit expressément que «le contrat préliminaire doit contenir une stipulation par laquelle le promettant-acheteur peut, dans les dix jours de l’acte, se dédire de la promesse».
 

Puisque, selon nous, «l’acte» est la promesse d’acheter l’immeuble, tel que reconnu par la signature du contrat préliminaire par le promettant-acheteur, le fait que cette promesse soit conditionnelle, ne confère pas à l’acheteur un délai additionnel lui permettant de mettre fin au contrat préliminaire.

Remboursement d'acompte et faculté de dédit

Un contrat préliminaire est signé pour la vente d’une unité de copropriété divise (condo). Un acompte de 1 500$ est donné par le promettant-acheteur au vendeur. Aucune date de livraison n’est précisée. Le promettant-acheteur ne donne pas signe de vie et quatre (4) ans plus tard, cogne à la porte de l’entrepreneur général vendeur en lui demandant le remboursement de son acompte. Est-il trop tard?

 

Oui, il est définitivement trop tard. D’abord, à partir du moment où le contrat est signé, la loi stipule que les acheteurs ont dix (10) jours pour changer d’idée. Cette faculté de dédit peut aussi être assortie d’une indemnité payable au vendeur qui n’excède pas 0,5% de la valeur du contrat. Donc si l’acheteur se dédit dans ce délai de dix (10) jours, le vendeur conservera 0,5% de la valeur du contrat et remboursera le surplus de l’acompte, le cas échéant.

 

Si par contre, l’acheteur change d’idée après le délai de dix (10) jours, l’entrepreneur pourra non seulement refuser de lui rembourser son acompte, mais pourra même obliger l’acheteur à passer titre, lorsque l’unité sera prête. Il devra le mettre en demeure de passer chez le notaire et lui accorder un délai de sept (7) jours. Dans les faits, il est assez rare qu’une requête en passation de titre soit introduite, le vendeur préférant plutôt vendre l’unité à quelqu’un d’autre en cas de refus. À noter cependant que s’il advenait que la vente de l’unité à un tiers soit faite à un prix inférieur, le vendeur pourrait avoir un recours contre le promettant-acheteur afin qu’il rembourse la différence à titre de dommages-intérêts, si celle-ci excède l’acompte déjà conservé. Il aura trois (3) ans à partir de la date du refus de passer titre de l’acheteur (lorsque que l’unité sera prête), pour le faire.

Contrat conditionnel et efficacité énergétique

Nous venons d’apprendre que le Règlement modifiant le Code de construction pour favoriser l’efficacité énergétique entrera officiellement en vigueur le 30 août 2012 et qu’il vise les constructions résidentielles unifamiliales et multifamiliales de trois étages et moins. Pour être exempté de son application dans le cadre de sa construction, l’entrepreneur doit notamment avoir déposé ses plans et devis avec sa demande de permis à la municipalité avant le 30 août 2012. Que peut faire l’entrepreneur qui a signé avec certains clients des contrats préliminaires conditionnels à la vente de leur immeuble ou conditionnels au financement et que la condition n’est pas encore levée à ce jour?

 

L’entrepreneur peut choisir de déposer sa demande de permis tout de suite mais il devra débuter la construction avant le 28 novembre 2012 pour éviter l’application des nouvelles règles. Il prend donc un risque si la condition n’est pas levée à temps. Pour éviter cela, comme le prix de vente de l’immeuble sera influencé à la hausse à cause de la nouvelle réglementation, nous suggérons aux entrepreneurs de transmettre, dès maintenant, un avis à leurs clients avec preuve de réception dont un modèle est disponible ici. Les clients devront confirmer la levée de la condition au plus tard le 28 août afin de permettre le dépôt des documents avant le 30 août 2012, et ce pour maintenir leur prix. À défaut, ils seront avisés que le prix de vente de l’immeuble sera haussé si la condition est levée après le 28 août 2012, tout en précisant le coût.

Pour plus d’information technique ou pour consulter le texte intégral du Règlement, voir www.apchq.com/efficacite_energetique.

Incendie et retard de livraison

Un violent incendie accidentel détruit une maison unifamiliale nouvellement construite par un entrepreneur, laquelle devait être livrée aux clients avec signature chez le notaire la semaine suivante. Bien entendu, l’entrepreneur sera incapable de livrer la maison à temps. L’entrepreneur est-il responsable des dommages causés aux clients et doit-il les relocaliser à ses frais?

Non. Dans le contrat préliminaire et contrat de garantie Abritat (article 11), il est stipulé que l’entrepreneur ne sera pas responsable du retard apporté à la livraison de l’immeuble, si ce retard provenait d’une force majeure, ou de la survenance de toute autre cause indépendante de sa volonté. Tout accident inévitable, guerre, révolution, inondation ou feu est ici assimilé à une force majeure.

On peut se demander s’il existe une assurance qui aurait pu être souscrite par les clients pour se protéger contre un tel événement. Malheureusement, il semblerait que non, ceux-ci n’étant toujours pas propriétaires de l’immeuble au moment de sa destruction. De plus, l’assurance-chantier de l’entrepreneur ne couvrirait pas les frais de relocalisation des clients en cas de sinistre.

Promoteurs et licences "projet unique"

Un promoteur peut-il donner à un entrepreneur général accrédité à la garantie Abritat un contrat d’entreprise pour la construction d’un projet domiciliaire de maisons unifamiliales sans détenir lui-même une licence de la RBQ?

Non. Ceci est le cas classique de la demande de licence « projet unique ». Même si le promoteur insiste pour ne pas obtenir de licence de la RBQ car il croit que l’immeuble est bel et bien garanti et que la garantie est transférable, il ne pourra pas vendre ses maisons une fois construites s’il ne détient pas la sous-catégorie de licence d’entrepreneur général 1.1.1.

Donc, si un entrepreneur général accepte de construire des maisons pour le promoteur sachant que celles-ci ne pourront être légalement vendues, il s’expose à un risque : comment sera-t-il payé si le promoteur ne peut vendre? Par ailleurs, le promoteur ne peut utiliser aucun contrat préliminaire (Abritat ou autre) et solliciter des clients; un tel contrat serait illégal. La solution est un partenariat entre le promoteur et l’entrepreneur général permettant l’attribution d’une licence au promoteur pour les fins de ce projet uniquement.

Augmentation du prix pour une plus grande superficie

Après avoir signé un contrat préliminaire avec un promettant-acheteur pour une unité de condo avec une superficie approximative de 700 pieds carrés, l’entrepreneur obtient les plans de son architecte et constate que la superficie de l’unité sera plutôt de 900 pieds carrés. L’entrepreneur tente de renégocier le prix du contrat à la hausse mais le promettant-acheteur refuse de payer un sous de plus que le prix convenu. L’entrepreneur peut-il forcer le promettant-acheteur à modifier le prix initialement prévu?

Non. Le prix d’un contrat préliminaire ne peut être modifié par l’entrepreneur qu’avec le consentement du promettant-acheteur. C’est le cas lorsque les parties s’entendent sur des extras, par exemple. Sans cela, l’entrepreneur devra se contenter du prix indiqué au contrat, et ce, même si les dimensions sont plus grandes que celles du projet initial. Si l’entrepreneur modifie le prix du contrat sans le consentement du promettant-acheteur, celui-ci pourrait résilier le contrat préliminaire et réclamer en justice des dommages-intérêts de la part de l’entrepreneur.

Retards de livraison

Un entrepreneur doit livrer un immeuble pour le 1^er juillet 2011, mais en raison des pluies des dernières semaines et de l’indisponibilité de certains sous-traitants, l’entrepreneur sait que l’immeuble ne sera pas prêt à cette date. Dans le contrat préliminaire, il est précisé que le vendeur ne sera pas responsable des retards dus à une force majeure. S’agit-il d’une force majeure?

Non. Lors de notre dernière question de la semaine concernant la grève des postes, nous avons indiqué qu’une force majeure est un événement imprévisible et irrésistible. Or, le fait qu’il y ait des pluies abondantes au printemps au Québec n’est pas un événement imprévisible en soi. L’entrepreneur doit prévoir une certaine flexibilité dans son échéancier des travaux afin de pallier aux caprices de la météo.

Par contre, si l’entrepreneur sait à l’avance qu’il ne pourra pas livrer l’immeuble à la date prévue, il devrait en informer ses clients le plus tôt possible et idéalement s’entendre avec eux pour modifier le contrat préliminaire afin de repousser la date de livraison. Pour plus d’information sur les retards de livraison, consultez l’article de Me Marc Baillargeon qui sera publié dans la prochaine édition de la revue Information Construction.

Financement refusé, contrat préliminaire annulé?

Un entrepreneur signe un contrat préliminaire avec un promettant-acheteur avec comme condition l’obtention d’un financement auprès de son institution financière. Dans l’éventualité où il «ne passe pas» au crédit, est-ce qu’une telle situation le libère automatiquement de son obligation d’acheter l’immeuble

Non, pas tout à fait. Le contrat préliminaire contient une clause qui permet à l’entrepreneur d’intervenir afin de trouver le financement nécessaire au nom du promettant-acheteur. Dans un tel cas, ce dernier s’engage à son tour à signer cette nouvelle offre de financement auprès de l’institution financière que l’entrepreneur aura trouvée. Par contre, si aucun prêteur ne se montre intéressé à financer l’achat de l’immeuble par ce promettant-acheteur, il faudra le vendre à quelqu’un d’autre!

Taxes et extras

Un contrat préliminaire pour la construction d’une maison unifamiliale est conclu en décembre 2010. On sait déjà que la TVQ qui s’applique est celle de 2010, soit 7,5%, et ce, même si la livraison de la maison est prévue en mai 2011. Le client et l’entrepreneur ont convenu d’ «extras » substantiels au cours du chantier en 2011. L’entrepreneur doit-il facturer ces extras à part, avec le nouveau taux de taxation à 8,5%?

Non. Ces extras sont les accessoires qui suivent le principal. La règle est la suivante : des travaux supplémentaires, même importants, qui ne changent pas la nature du contrat convenu en 2010 sont traités comme faisant partie de celui-ci. La TVQ sera donc celle de 2010, soit 7,5%. À noter qu’il ne faut pas refaire un nouveau contrat préliminaire avec un prix modifié. On signe plutôt une annexe qui modifie le prix selon les extras ou crédits et les ajustements seront faits par le notaire lors de la passation de titre. Le formulaire de remboursement de taxes de 2010 devra refléter le prix final incluant les extras ou les crédits, le cas échéant.

Signer un contrat préliminaire avant d'obtenir sa licence

Un promoteur est encore en attente de recevoir sa licence de la RBQ pour un projet unique de condos. Il est en partenariat avec un entrepreneur déjà licencié et accrédité au plan de garantie Abritat. Peut-il faire signer à ses futurs acheteurs déjà intéressés un contrat préliminaire, et ce, avant d’avoir lui-même sa licence?

Non. En fait si un tel contrat était signé, il serait nul, car conclu avec une entreprise qui ne possède pas de licence. Il n’est pas adéquat non plus de faire signer un contrat préliminaire avec l’entrepreneur qui est en partenariat avec le promoteur, car ce n’est pas lui qui est propriétaire du terrain et qui vendra les condos. On peut à la limite utiliser une lettre d’intention ou un formulaire de réservation d’unité et y mentionner que tout est conditionnel à l’obtention de la licence. Dans tous les cas, si l’acheteur change d’idée ou que le projet ne voit pas le jour, les parties n’auraient pas de recours l’une contre l’autre. Il vaudrait mieux le préciser dans le document précontractuel.

L’entrepreneur et les agents immobiliers

L’entrepreneur peut-il retenir les services d’un agent immobilier (maintenant courtier immobilier) pour vendre ses immeubles d’habitations?

Oui, toutefois l’entrepreneur qui veut vendre à une personne physique un immeuble d’habitation neuf assujetti au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs doit faire précéder l’acte de vente par un contrat préliminaire comportant plusieurs dispositions particulières.  Le contrat doit contenir une clause permettant au promettant acheteur de se dédire de sa promesse d’achat dans les 10 jours de la signature du document, il doit contenir le nom du vendeur de l’acheteur, l’ouvrage à réaliser, le prix, la date de livraison, les caractéristiques de l’immeuble et la mention que le prix soit révisable ou non avec les modalités de la révision. 

Il est important de noter que le formulaire Promesse d’achat de l’ACAIQ n’est pas un contrat préliminaire et c’est d’ailleurs indiqué dans le préambule.

Il ne faut pas oublier que depuis le 1 mai 2010, la Loi sur le courtage immobilier a été modifiée et l’ACAIQ a été remplacée par l’OACIQ. Toutefois, leurs formulaires ne sont pas encore disponibles.

Commentaires : Je ne sais pas si vous êtes comme moi mais j’ai hâte de voir de la verdure.