Entrepreneur général n'ayant pas de licence

Un sous-traitant ayant dénoncé son contrat avant le début de ses travaux s’aperçoit que l’entrepreneur général de qui il a obtenu le contrat n’a pas la bonne sous-catégorie de licence d’entrepreneur de la RBQ. Suite à l’exécution de ses travaux, le sous-traitant désire publier un avis d’hypothèque légale. Le propriétaire, quant à lui, affirme que l’hypothèque légale pourrait être radiée, car l’entrepreneur général n’avait pas la bonne sous-catégorie de licence. Qui a raison?

Le sous-traitant a raison. Bien que l’entrepreneur général ne détienne pas la bonne sous-catégorie de licence, l’avis d’hypothèque légale pourra être publié par le sous-traitant qui lui, au moment de faire ses travaux, détenait une licence valide. Cependant, l’entrepreneur général, à moins qu’il ne puisse prouver que le client était informé qu’au moment de faire les travaux il ne détenait pas la licence requise, ne pourra pas valablement faire publier un tel avis.

Promesse d'achat conditionnelle et acompte

Un promoteur a reçu un acompte de 20 000$ d’un client pour la réservation d’un terrain sur lequel il a fait une promesse d’achat, en vue de s’y faire construire une maison. Le client doit vendre sa propre résidence avant d’être en mesure d’acheter le terrain, mais les parties omettent d’indiquer que la promesse d’achat est conditionnelle à la vente de la maison du client. Ils omettent aussi d’indiquer un délai limite pour vendre la maison et acheter le terrain. Après six (6) mois d’attente, le promoteur contacte le client pour lui demander d’acheter le terrain, mais le client lui annonce qu’il est incapable de vendre sa maison. Il veut annuler la promesse. Peut-il le faire et peut-il récupérer son acompte?

 

La promesse d’achat n’étant pas conditionnelle à la vente de la maison du client, elle est donc ferme. Le client ne peut donc pas choisir unilatéralement d’annuler son offre et il doit acheter le terrain. Comme la promesse d’achat ne prévoit pas de délai limite pour que le client puisse vendre sa maison et procéder à l’achat, le promoteur devra envoyer une mise en demeure de passer titre au client, à défaut de quoi, soit il entreprendra des procédures judiciaires pour l’obliger à passer titres ou soit il demandera la résiliation de la promesse d’achat et des dommages-intérêts.

En ce qui concerne l’acompte, étant donné que c’est le client qui est en défaut d’acheter, et que ce défaut cause préjudice au promoteur, ce dernier est en droit de le conserver en compensation du préjudice subi, en autant qu’il soit au moins équivalent, sous toutes réserves de son droit de poursuivre le client pour un montant supplémentaire. Le promoteur devra être capable de bien faire la preuve de ses dommages.

Il est important de savoir qu’un acompte est généralement remboursable, à moins qu’il ne soit stipulé non-remboursable dans le contrat. Ce type d’acompte non-remboursable est aussi appelé « arrhes ». Par contre, qu’il soit remboursable ne veut pas dire qu’on ne puisse pas le conserver en compensation d’un préjudice subi. Il faudra par contre faire la preuve de ce préjudice devant la cour, si le client choisit de poursuivre pour réclamer le remboursement de l’acompte.

Application de l'article 50 de la Loi sur le bâtiment

Un particulier a conclu un contrat avec un entrepreneur général pour des travaux d’agrandissement de son immeuble. Les travaux s’échelonnent pendant quelques mois. Étant impayé, l’entrepreneur général publie un avis d’hypothèque légale sur l’immeuble du particulier. Or, il appert que l’entrepreneur ne détenait pas la licence appropriée et que le particulier était au courant de cette situation. Est-ce que le particulier peut demander l’annulation du contrat ou la radiation de l’avis d’hypothèque légale de la construction publié sur son immeuble, en se basant sur le fait que l’entrepreneur ne détenait pas la licence appropriée?

Non. Le troisième paragraphe de l’article 50 de la Loi sur le bâtiment prévoit expressément qu’une demande d’annulation ou de radiation ne peut être reçue s’il est établi que le demandeur savait que l’entrepreneur n’était pas titulaire de la licence appropriée.

La situation aurait pu être différente si le particulier ignorait que l’entrepreneur ne détenait pas la licence appropriée. Dans ce cas, le contrat aurait pu être annulé à la demande du particulier et l’avis d’hypothèque légale de la construction aurait pu être radié.

Le nouvel actionnaire

En novembre 2011, un entrepreneur était à la recherche de financement. Un homme d’affaires (personne physique) lui a proposé d’investir 100 000 $ dans son entreprise en échange de 10% des actions avec droit de vote. L’entrepreneur a accepté l’offre et a procédé à l’émission des actions. Récemment, la RBQ a avisé l’entrepreneur de son intention de suspendre ou d’annuler sa licence parce qu’elle a appris que l’homme d’affaires en question a été déclaré coupable d’une infraction à une loi fiscale en lien avec la construction, il y a quatre (4) ans. La RBQ pourrait-elle suspendre ou annuler la licence dans un tel cas?

Oui. Il faut préciser qu’en vertu des nouvelles dispositions de la Loi sur le bâtiment du Québec entrées en vigueur en décembre 2011, l’obligation de ne pas avoir été déclaré coupable d’une infraction à une loi fiscale dans les cinq (5) années précédentes n’est plus limitée aux seuls dirigeants de la personne morale (soit les actionnaires détenant 20% ou plus des actions avec droit de vote, les administrateurs et les gestionnaires à plein temps). Cette obligation est désormais applicable à tout actionnaire, incluant les actionnaires détenant moins de 20% des actions avec droit de vote et les actionnaires détenant des actions sans droit de vote. Si un tel actionnaire ne remplit pas cette condition, la RBQ pourrait ainsi déclencher le processus de suspension ou d’annulation de licence. Par contre, la RBQ ne pourrait suspendre ou annuler la licence dans un tel cas si la personne morale était un émetteur assujetti au sens de la Loi sur les valeurs mobilières (c’est-à-dire, si ses actions étaient cotées en bourse). L’entrepreneur ne pourrait pas argumenter devant la RBQ qu’il ne connaissait pas l’existence de cette condamnation de son partenaire d’affaires.

Pour éviter une telle situation, l’entrepreneur doit s’assurer que tout futur partenaire d’affaires à qui seraient émises des actions puisse remplir les conditions minimales, afin de ne pas mettre en péril sa licence.