Plan de garantie et 1er janvier 2015

Un entrepreneur a débuté la construction d’une maison unifamiliale et il a enregistré l’immeuble à la garantie Abritat. La date de livraison de l’immeuble est prévue pour le mois de juin 2015 et il prévoit finaliser la construction de l’immeuble en mai 2015. Il s’agit de la dernière maison unifamiliale qui sera construite par cette entreprise, car le président de l’entreprise, président, actionnaire et administrateur unique, à l’intention de prendre sa retraite. Est-ce que l’entrepreneur doit faire une demande d’accréditation auprès de la Garantie de construction résidentielle (GCR), même s’il n’entend pas enregistrer d’immeuble à ce plan de garantie? Oui. À compter du 1er janvier 2015, puisque Abritat ne remplira plus les conditions requises par la règlementation afin d’être reconnue comme un administrateur d’un plan de garantie, l’entrepreneur devra obligatoirement être accrédité auprès de GCR afin de préserver les sous-catégories de licence 1.1.1 et 1.1.2. À défaut d’être accrédité à GRC à compter du 1er janvier 2015, l’entrepreneur ne détiendra plus ces sous-catégories et il ne pourra donc plus agir à titre d’entrepreneur général pour la construction de maisons neuves. L’immeuble en construction sera couvert uniquement par Abritat et n’aura pas à être enregistré auprès de GCR, étant déjà enregistré auprès d’Abritat depuis l’émission du permis de construction.

Retard de livraison en raison de la grève

Un entrepreneur général qui doit livrer plusieurs unités d’habitations pour le 1er juillet, mais qui ne pourra respecter ce délai en raison de la grève qui touche actuellement tous les secteurs de l’industrie de la construction au Québec, se demande s’il doit relocaliser le client qui n’a aucun endroit où déménager.   Non. Les différentes versions des contrats préparés par l’APCHQ pour ses membres contiennent une clause assimilant à une force majeure, une grève ou un lockout dans l’industrie de la construction, ou toute autre cause indépendante de la volonté de l’entrepreneur. Dans de tels cas, les tribunaux ont maintes fois reconnu que le vendeur ou entrepreneur, selon le cas, ne pouvait être tenu responsable. En conséquence, l’acheteur ou le client n’aura droit à aucun dédommagement.   Cependant, dans le cas de vente d’un immeuble, bâti ou à bâtir, le contrat préliminaire prévoit de plus que dans l’éventualité où la grève ou un lockout se prolonge pour une durée de plus de 30 jours, le vendeur aura la possibilité, si le coût des travaux de construction a augmenté, de renégocier le prix de vente avec l’acheteur. Celui-ci aura le choix d’accepter ou de refuser une telle augmentation. S’il n’y a pas d’entente entre les parties, l’un ou l’autre pourra mettre fin au contrat et le vendeur devra rembourser à l’acheteur les acomptes reçus, sans autre recours de part et d’autre. À noter que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, indique dans les « Exclusions de la garantie», que l’obligation de l’entrepreneur pour relogement, déménagement et entreposage des biens du bénéficiaire, est exclue à la suite d’événements de force majeure tels que la grève et le lockout. Attention : la cause réelle du retard de livraison doit être la grève, un entrepreneur négligent ne pourra utiliser cette excuse pour pouvoir se libérer de ses obligations!

Retards de livraison

Un entrepreneur doit livrer un immeuble pour le 1^er juillet 2011, mais en raison des pluies des dernières semaines et de l’indisponibilité de certains sous-traitants, l’entrepreneur sait que l’immeuble ne sera pas prêt à cette date. Dans le contrat préliminaire, il est précisé que le vendeur ne sera pas responsable des retards dus à une force majeure. S’agit-il d’une force majeure?

Non. Lors de notre dernière question de la semaine concernant la grève des postes, nous avons indiqué qu’une force majeure est un événement imprévisible et irrésistible. Or, le fait qu’il y ait des pluies abondantes au printemps au Québec n’est pas un événement imprévisible en soi. L’entrepreneur doit prévoir une certaine flexibilité dans son échéancier des travaux afin de pallier aux caprices de la météo.

Par contre, si l’entrepreneur sait à l’avance qu’il ne pourra pas livrer l’immeuble à la date prévue, il devrait en informer ses clients le plus tôt possible et idéalement s’entendre avec eux pour modifier le contrat préliminaire afin de repousser la date de livraison. Pour plus d’information sur les retards de livraison, consultez l’article de Me Marc Baillargeon qui sera publié dans la prochaine édition de la revue Information Construction.