Garanties légales et garanties conventionnelles

En 2005, un entrepreneur a fait une toiture chez son client qui lui a demandé à la fin de ses travaux, quelles étaient ses garanties. L’entrepreneur a répondu à son client que sa toiture était garantie pour les cinq (5) prochaines années. Son client le rappelle huit (8) ans plus tard afin de l’informer que sa toiture doit être réparée vu la mauvaise installation et qu’il y a eu plusieurs infiltrations d’eau dans les dernières semaines. L’entrepreneur répond à son client que la garantie prévue était de cinq (5) ans et qu’il n’est aucunement responsable une fois ce délai passé. Le client, quant à lui, croit que l’entrepreneur doit quand même venir faire les réparations. Qui a raison?

 

Le client a raison. Bien que certains entrepreneurs stipulent des garanties conventionnelles dans leurs contrats, cela ne signifie pas qu’après l'expiration du délai de cette garantie, ceux-ci ne seront plus responsables des travaux qu’ils auront effectués. À la base, il est prévu au Code civil du Québec que l’entrepreneur doit garantir la qualité des travaux qu’il a réalisés et/ou des biens qu’il a vendus. Cette garantie légale de qualité, qu’on appelle aussi souvent la garantie « contre les vices cachés » doit être pour la durée de vie utile des travaux ou des biens fournis. Évidemment, la durée de cette garantie varie en fonction des travaux ou des biens fournis. Une toiture, par exemple, a une durée de vie utile nécessairement de plus de cinq (5) ans. L’entrepreneur ou le fournisseur peut stipuler une garantie conventionnelle dans son contrat, mais elle ne pourra en aucun temps être inférieure à la garantie légale de qualité prévue au Code civil du Québec.

 

Enfin, comme l’entrepreneur a aussi une obligation de résultat et de bonne exécution de son contrat, si le client découvre après huit (8) ans que l’installation était originalement déficiente, il pourra poursuivre l’entrepreneur et démontrer, avec l’aide d’un expert, que les travaux ne sont pas conformes aux règles de l’art. L’entrepreneur pourra tenter de se défendre en démontrant par exemple que le problème résulte plutôt d’un mauvais entretien ou d’une cause extérieure à son contrat.

Condo loué et vendu : délais de garantie

Un promoteur entrepreneur a construit un condominium de huit (8) unités. Les travaux des parties communes sont terminés depuis le 30 décembre 2011. Le promoteur a vendu sept (7) unités et a conservé la dernière pour fins de location. Cette unité a été louée et occupée jusqu’à aujourd’hui, donc pendant 21 mois. Le locataire quitte les lieux le 1^er octobre 2013 et le promoteur a trouvé un acheteur qui prendra possession dès cette date. Pour cet acheteur, l’immeuble qui a quand même été habité durant 21 mois sera-t-il couvert par le plan de garantie Abritat et si oui, sous quelles conditions?

 

Oui l’immeuble sera couvert par le plan de garantie. Pour les fins du calcul des délais de chacune des garanties, la date de fin de travaux sera fixée au 30 décembre 2011 et la date de réception de l’unité par le bénéficiaire sera le 1^er octobre 2013. La réception de l’unité est donc postérieure à la date de fin de travaux.

 

La garantie d’un an pour les malfaçons commencera à la réception de l’unité par le bénéficiaire. Elle se terminera le 30 septembre 2014 et ce, même si l’unité a déjà 21 mois d’usure. La garantie de trois (3) ans pour les vices cachés se terminera le 30 septembre 2016, car le point de départ est le même, soit la réception du bâtiment. Enfin, la garantie de cinq (5) ans pour les vices majeurs ou la perte du bâtiment se terminera le 29 décembre 2016. Le délai de cette dernière garantie de cinq (5) ans commence à courir à compter de la fin des travaux des parties communes, qui dans notre cas, est antérieure à la date de réception du bâtiment par le bénéficiaire. La garantie de parachèvement des travaux après la réception de la partie privative ne s'applique cependant pas si le bénéficiaire et l'entrepreneur conviennent que la partie privative est vendue en l'état d'achèvement où elle se trouve à la date du contrat.

 

À noter que si l’unité avait été louée pendant plus de 24 mois, le bénéficiaire ne pourrait plus bénéficier du plan de garantie et la vente aurait été faite comme pour tout autre immeuble usagé, avec seulement la garantie légale prévue au Code civil du Québec.