Incendie et retard de livraison

Un violent incendie accidentel détruit une maison unifamiliale nouvellement construite par un entrepreneur, laquelle devait être livrée aux clients avec signature chez le notaire la semaine suivante. Bien entendu, l’entrepreneur sera incapable de livrer la maison à temps. L’entrepreneur est-il responsable des dommages causés aux clients et doit-il les relocaliser à ses frais?

Non. Dans le contrat préliminaire et contrat de garantie Abritat (article 11), il est stipulé que l’entrepreneur ne sera pas responsable du retard apporté à la livraison de l’immeuble, si ce retard provenait d’une force majeure, ou de la survenance de toute autre cause indépendante de sa volonté. Tout accident inévitable, guerre, révolution, inondation ou feu est ici assimilé à une force majeure.

On peut se demander s’il existe une assurance qui aurait pu être souscrite par les clients pour se protéger contre un tel événement. Malheureusement, il semblerait que non, ceux-ci n’étant toujours pas propriétaires de l’immeuble au moment de sa destruction. De plus, l’assurance-chantier de l’entrepreneur ne couvrirait pas les frais de relocalisation des clients en cas de sinistre.

Force majeure et dommages

Suite au passage de la tempête Irène sur le Québec, avec les forts vents, un propriétaire a constaté pour la première fois une infiltration d’eau par les fenêtres de sa maison construite il y a quatre (4) ans. L’entrepreneur peut-il être tenu responsable des dommages causés par cette infiltration d’eau?

Il est possible que oui. Des vents plus forts et soufflant dans une direction inhabituelle ont provoqué la découverte d’une problématique d’étanchéité. Cependant, selon nous, on ne peut pas considérer cette tempête comme un cas de force majeure et l’entrepreneur devra vérifier si l’infiltration provient d’une défectuosité de la fenêtre ou de son installation. Seuls un manque d’entretien, une intervention du client ou d’un tiers pourraient potentiellement être invoqués par l’entrepreneur pour se dégager de sa responsabilité. Tout entrepreneur qui reçoit une mise en demeure pour des dommages causés à un immeuble par l’eau à cause d’un vice de construction devrait avoir le réflexe de contacter son assureur responsabilité. Bien que la réparation des vices ne soit pas couverte par l’assurance, les dommages qui sont conséquents des vices le sont généralement.

Retards de livraison

Un entrepreneur doit livrer un immeuble pour le 1^er juillet 2011, mais en raison des pluies des dernières semaines et de l’indisponibilité de certains sous-traitants, l’entrepreneur sait que l’immeuble ne sera pas prêt à cette date. Dans le contrat préliminaire, il est précisé que le vendeur ne sera pas responsable des retards dus à une force majeure. S’agit-il d’une force majeure?

Non. Lors de notre dernière question de la semaine concernant la grève des postes, nous avons indiqué qu’une force majeure est un événement imprévisible et irrésistible. Or, le fait qu’il y ait des pluies abondantes au printemps au Québec n’est pas un événement imprévisible en soi. L’entrepreneur doit prévoir une certaine flexibilité dans son échéancier des travaux afin de pallier aux caprices de la météo.

Par contre, si l’entrepreneur sait à l’avance qu’il ne pourra pas livrer l’immeuble à la date prévue, il devrait en informer ses clients le plus tôt possible et idéalement s’entendre avec eux pour modifier le contrat préliminaire afin de repousser la date de livraison. Pour plus d’information sur les retards de livraison, consultez l’article de Me Marc Baillargeon qui sera publié dans la prochaine édition de la revue Information Construction.

Grève des postes - force majeure

Peut-on assimiler la grève tournante des postes à un cas de force majeure et l’invoquer comme moyen d’exonération d’un retard de paiement ou d’une quelconque autre obligation?

Non. D’une part, il ne s’agit que d’une grève tournante qui ne paralyse pas complètement les envois postaux. Aussi, pour être qualifié de force majeure, un événement doit être imprévisible et irrésistible, ce qui n’est pas le cas de cette grève, dont on parle amplement depuis plusieurs semaines, permettant de s’y préparer. Enfin nous sommes en 2011 et plusieurs autres moyens de paiement et de transmission de documents existent. Pensons aux virements électroniques, aux paiements par carte de crédit, aux services de messagerie, etc. Bref, bien que certains fournisseurs puissent être tolérants face à la situation, on ne doit rien prendre pour acquis et on doit prendre les mesures qui s’imposent pour respecter les délais.