La découverte d'un trésor

Détenant un terrain le long d’un cours d’eau, le propriétaire d’un terrain engage un entrepreneur afin de procéder à l’excavation de son terrain dans le but d’y construire un chalet.  Lors de l’excavation, à sa grande surprise, l’entrepreneur découvre un lingot d’or enfoui dans le sol.  Il informe alors le propriétaire de l’immeuble qui affirme que le lingot d’or lui appartient.  De son côté, l’entrepreneur affirme que le lingot lui appartient, puisque c’est lui qui l’a trouvé. Qui a raison?

Le propriétaire de l’immeuble a raison.  L’article 938 du Code civil du Québec prévoit la situation présente par laquelle un individu trouve un trésor sur un terrain lui appartenant ou sur le terrain d’autrui.  En effet, le propriétaire qui découvre un trésor sur son terrain en est automatiquement propriétaire.  Lorsque l’objet est trouvé par un tiers sur le fonds d’autrui, le trésor appartiendra aux deux parties à proportion de 50% chacun.  Cependant, si le trésor est trouvé sur le fonds d’autrui, mais que celui qui le trouve agissait pour le propriétaire, l’objet revient au propriétaire en entier.

Le trésor a été défini par la jurisprudence en se basant sur le vieil article 586 du Code civil du Bas-Canada : « Le trésor est toute chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété et qui est découverte par l'effet du hasard. »  Dans ce cas, personne ne pouvant justifier sa propriété sur le lingot d’or et celui-ci ayant été enfoui et découvert par l’effet du hasard, il s’agirait effectivement d’un trésor au sens de la jurisprudence.

La confusion dans les noms d'affaires

Un entrepreneur qui opère son entreprise depuis plusieurs années reçoit depuis quelques semaines des appels téléphoniques de clients qui font affaires avec une entreprise qui utilise un nom qui ressemble étrangement au nom de l’entrepreneur. Après certaines vérifications, l’entrepreneur constate qu’un tiers utilise un nom qu’il considère similaire au sien et que les clients se trompent en appelant le mauvais entrepreneur. Est-ce que l’entrepreneur a des recours potentiels ?

Oui. L’entrepreneur peut potentiellement entreprendre des recours devant les autorités compétentes afin que cesse l’utilisation par une autre entreprise d’un nom qui prête à confusion avec celui qu’elle utilise, que la société soit constituée selon la législation provinciale ou fédérale. Selon les recours possibles, certains critères doivent être pris en considération dans cette analyse, lesquels sont prévus dans la législation.

Dans certains cas, il est également possible de s’adresser aux tribunaux de droit commun afin d’obtenir une injonction permanente ainsi que des dommages-intérêts, le cas échéant, afin que le tiers cesse l’utilisation de ce nom qui prête à confusion. Au fil du temps, la jurisprudence a développé certains critères qui doivent être pris en compte.

Bref, il existe des recours potentiels pour les entreprises afin de protéger le nom d’affaires. Chaque cas est différent et le remède approprié, le cas échéant, dépendra des faits. Par exemple, une société par actions immatriculée au Québec et régie par la Loi sur les sociétés par actions pourrait entreprendre un recours devant le Registraire des entreprises ou un recours en injonction afin que l’entrepreneur qui utilise un nom qui prêterait à confusion avec son nom d’entreprise cesse de l’utiliser.

Reconnaître son erreur, la démonstration de son professionnalisme

Un entrepreneur général a donné le contrat de fournir et installer les armoires de cuisine à un sous-traitant spécialisé, dans le cadre d’un projet de rénovation d’une maison. Lors de sa visite, le sous-traitant a mal pris les mesures du garde-manger existant, faisant en sorte que la nouvelle armoire devant servir à cette fin ne pourra avoir une profondeur de 24’’ telle que proposée, mais sera plutôt limitée à environ 18’’. Étant donné que la nouvelle armoire devait aussi contenir des tiroirs, que doit-on faire dans les circonstances, et surtout, qui devra assumer le coût supplémentaire de ce changement de dernière minute?

Lorsque les services d’un entrepreneur spécialisé sont requis, c’est généralement à cause de son expérience et ses connaissances dans un domaine spécialisé. Il est donc responsable de bien accomplir son travail, ce qui comprend la prise des mesures pour la commande des nouvelles armoires. En cas d’erreur de sa part, ou même s’il s’est fié à quelqu’un d’autre pour prendre les mesures, et qu’une erreur survient, il en sera tenu responsable et devra assumer les coûts additionnels causés par son erreur.

De plus, il est important d’aviser le client de l’impact qu’aura cette erreur sur les nouvelles dimensions d’une armoire, par exemple, et sur le fait que les tiroirs n’auront pas les dimensions prévues au départ. Le client aura alors le choix d’accepter ou non ce changement, ou de trouver une alternative avant l’installation de l’armoire. Si la confection d’une nouvelle armoire requiert un délai de livraison additionnel, il faut aussi en aviser l’entrepreneur général et le client sans tarder, afin de prévoir un nouvel échéancier et le report possible de certains travaux, déjà prévus.

Il est toujours préférable pour l’entrepreneur de reconnaître son erreur dès qu’elle survient, plutôt que de tenter de l’ignorer ou de blâmer quelqu’un d’autre, ça démontre son professionnalisme.

Travaux à l'heure et prix coûtant majoré

Un client veut engager un entrepreneur général pour effectuer des travaux de rénovation sur sa résidence sur la base d’un taux horaire de 40$, donc «payé à l’heure». Les matériaux, les sous-traitants et autres dépenses seront chargés au coûtant. Cette façon de procéder est-elle avantageuse pour un entrepreneur général?

Non. Puisque le client s’attend à ne payer à l’entrepreneur que les heures pour les travaux effectués, l’entrepreneur devra assumer lui-même tout le temps consacré à l’administration du projet, tel l’obtention des soumissions, la révision des plans, l’embauche et la supervision des sous-traitants, leur paiement, la coordination et surveillance des travaux, les commandes et la livraison des matériaux, la location des équipements et d’autres tâches qu’il doit effectuer. Le client ne sera peut-être pas prêt à payer, car rien n’aura été clairement convenu.

Lorsqu’un contrat à forfait est difficilement réalisable parce que l’estimation des travaux s’avère difficile ou que le client ne sait pas encore exactement ce qu’il envisage comme travaux, mieux vaut utiliser un contrat «à prix coûtant majoré» ou « cost plus » (disponible à l’APCHQ) qui prévoit que le client paiera le prix coûtant des travaux, bien défini dans le contrat, auquel on ajoutera un pourcentage ou une rémunération fixe à titre d’administration et profit. De cette façon, l’entrepreneur sera plus justement rémunéré pour toutes les tâches effectuées et pourra même réaliser un profit!

 

Peu importe la façon d’être rémunéré, l’entrepreneur demeure responsable de la qualité de ses travaux et il a une obligation de résultat envers ses clients, même s’il est payé seulement «à l’heure» et qu’il ne prend pas de profit sur le projet.

Les amendes relatives aux licences

Un entrepreneur contracte avec une entreprise un contrat de sous-traitance pour l’exécution de travaux. Ce sous-traitant n’est pas titulaire de la sous-catégorie de licence appropriée de la Régie du bâtiment du Québec. Est-ce que l’entrepreneur peut se voir imposer une amende?

Oui. Le deuxième paragraphe de l’article 46 de la Loi sur le bâtiment prévoit expressément qu’un « entrepreneur ne peut utiliser, pour l'exécution de travaux de construction, les services d'un autre entrepreneur qui n'est pas titulaire d'une licence à cette fin. »

La conséquence de cette contravention est prévue à l’article 197.1 de cette même Loi, lequel se lit comme suit :

« Quiconque contrevient à l'un des articles 46 ou 48 est passible d'une amende de 5 141 $ à 25 703 $ dans le cas d'un individu et de 15 422 $ à 77 108 $ dans le cas d'une personne morale, s'il n'est pas titulaire d'une licence ayant la catégorie ou sous-catégorie appropriée, et d'une amende de 10 281 $ à 77 108 $ dans le cas d'un individu et de 30 843 $ à 154 215 $ dans le cas d'une personne morale, s'il n'est pas titulaire d'une licence.»

À titre d’entrepreneur, vous devez vous assurer que vos sous-traitants sont titulaires d’une licence et que celle-ci contienne les sous-catégories appropriées pour l’exécution des travaux prévus au contrat, et ce en tout temps. Vous vous éviterez ainsi d’importants problèmes.

Maintien de la licence d'entrepreneur en construction

Un entrepreneur, occupé en cette période de l’année, a laissé son formulaire annuel de maintien de licence de la RBQ sur le coin de son bureau depuis un certain temps. Heureusement, il s’en rend compte et constate que sa licence ne viendra à échéance que le lendemain. Il s’empresse d’envoyer son chèque et le formulaire signé aujourd’hui, la veille de l’échéance, en allant même au bureau de poste afin que l’enveloppe soit étampée. S’expose-t-il à un problème?

Oui. Le délai est définitivement trop court. La RBQ doit recevoir le formulaire et le chèque au plus tard à l’échéance prévue. En cas de défaut, l’article 71, 8° par. de la Loi sur le bâtiment prévoit que « La licence d’un entrepreneur ou d’un constructeur-propriétaire cesse d’avoir effet dès que son titulaire se trouve dans l’une des situations suivantes :

8° il n’a pas payé à l’échéance les droits et les frais exigibles pour le maintien de la licence.»
Nous recommandons fortement de transmettre ces documents avec une preuve de réception ou de se rendre sur place si le délai est trop court, afin de permettre de démontrer la date de réception de ceux-ci par la RBQ. Cette preuve de réception vous sera très utile advenant un problème. Nous recommandons de conserver une copie des documents transmis ainsi que de la preuve de réception.

Si la licence cesse d’avoir effet, l’entrepreneur ne peut plus effectuer ou faire effectuer de travaux de construction tant et aussi longtemps qu’une nouvelle licence n’aura pas été émise. Une nouvelle demande de licence complète doit être faite, même si le chèque est arrivé à la RBQ le lendemain. L’entrepreneur qui poursuit ses travaux malgré l’absence de licence s’expose à des amendes minimales variant entre 10 281 $ et 30 843 $, selon qu’il s’agisse d’une entreprise individuelle ou d’une personne morale.

Entrepreneur, sous-traitant et obligation de résultat

Un entrepreneur spécialisé en terrassement a conclu un contrat forfaitaire avec un client, notamment pour remblayer une piscine creusée en béton dans une cour. Cet entrepreneur engage un sous-traitant en excavation pour procéder au remblaiement de la piscine, au nivellement et à la pose de tourbe. Le contrat est exécuté et entièrement payé. Quelque temps après, la municipalité écrit à l’entrepreneur pour lui dire que les travaux sont non-conformes à la règlementation en vigueur et qu’il devait avoir retiré la structure de béton avant de remblayer le tout. Qui est responsable de corriger cette situation ainsi que des coûts qui en découlent?

L’entrepreneur en est responsable face au client car il devait exécuter les travaux conformément à la réglementation qu’il aurait dû vérifier avant de conclure l’entente. Évidemment, le prix aurait été différent s’il avait compris l’enlèvement du béton, mais comme l’erreur est attribuable à l’entrepreneur, il devra donc en assumer les coûts supplémentaires selon nous.

Pour ce qui est du sous-traitant en excavation, l’entrepreneur ne lui a pas demandé de retirer le béton et il a exécuté les travaux conformément à sa décision de procéder ainsi. Peut-on reprocher au sous-traitant de ne pas avoir soulevé l’erreur au moment de l’octroi du contrat de sous-traitance? Le sous-traitant, tout comme l’entrepreneur face au client, a une obligation d’information, de prudence, de diligence et de résultat, c’est-à-dire d’exécuter les travaux conformément au contrat, certes, mais aussi à la réglementation en vigueur et aux règles de l’art. Selon nous, s’il est appelé en garantie par l’entrepreneur, il pourrait argumenter qu’il a respecté le contrat octroyé et que si on lui avait demandé de retirer le béton, il aurait soumissionné pour un prix en conséquence, mais on pourrait lui reprocher de ne pas avoir prévu, lui non plus, la problématique. Évidemment, seul un tribunal pourrait trancher selon les faits mis en preuve. Notre conseil serait de tenter un règlement à l’amiable en partageant les coûts entre les parties.

Résiliation du contrat par l'entrepreneur

L’entrepreneur a conclu un contrat à forfait pour des travaux de rénovation. Après le début des travaux, l’entrepreneur constate qu’il a fait une erreur de calcul dans le coût de ses matériaux. Le client refuse de modifier le prix du contrat à la hausse. L’entrepreneur peut-il résilier le contrat pour ce motif?

Non. En vertu de l’article 2126 du Code civil du Québec, l’entrepreneur ne peut résilier unilatéralement le contrat que pour un motif sérieux. Le fait d’avoir mal calculé le coût des matériaux ne constitue pas un tel motif. L’entrepreneur devra donc exécuter les travaux conformément au contrat, et ce, même s’il le fait à perte. D’où l’importance pour l’entrepreneur d’effectuer des prévisions budgétaires complètes et précises avant de signer le contrat afin d’éviter des surprises.

Courtiers et vente de maisons neuves

Est-ce qu’un entrepreneur qui construit des maisons neuves qui n’a pas de vendeurs comme employés au sein de son entreprise doit utiliser les services d’un courtier immobilier pour la vente de ses immeubles?

Oui. En vertu de la Loi sur le courtage immobilier, toute personne qui, pour autrui et contre rétribution, se livre à une opération de courtage relativement à l'achat, la vente, la promesse d'achat ou de vente d'un immeuble, ou l'achat ou la vente d'une telle promesse, doit détenir un permis de courtier immobilier.

Cette loi prévoit cependant que l'employé qui, à l'occasion de l'exercice de sa principale occupation, se livre à une opération de courtage pour le compte de son employeur lorsque ce dernier n'est pas un courtier ou une agence, peut procéder à la vente sans être un courtier immobilier. Ainsi, l’employé qui agit principalement comme vendeur peut vendre pour l’entrepreneur sans être un courtier immobilier. Il s’agit d’une exception prévue dans la loi.

La Loi sur le courtage immobilier prévoit également des infractions et des amendes pour les personnes qui ne respectent pas ses dispositions ou qui, sciemment, autorisent, encouragent, permettent ou conseillent le non respect de celles-ci.

Abattage d'arbres

Lorsqu’un entrepreneur procède à des travaux d’excavation sur un terrain boisé, est-ce qu’il peut procéder à l’abattage des arbres?

Avant de procéder à l’abattage d’arbres, il est très important de vérifier les règlements municipaux afin de savoir s’il faut obtenir un permis pour couper les arbres. Dans certaines municipalités, il peut y avoir une interdiction d’abattre les arbres qui sont en santé, d’où l’importance d’obtenir un permis avant de débuter les travaux. À défaut d’avoir le permis requis pour couper un arbre, la personne en défaut pourrait être poursuivie et être condamnée à une amende pour chaque arbre abattu.

Me Richard Harvey, avocat
"C’est la première fois que j’ai le plaisir de vous écrire et aussi la première question de la semaine pour 2011! Je nous en souhaite une bonne, prospère et en santé! "