Hypothèque légale de construction ou de jugement?

Un entrepreneur qui détient une hypothèque légale de la construction de 3 000$ sur la maison de son client peut-il présenter une requête en délaissement forcé pour la faire vendre en justice et ainsi se faire payer?

Oui.  Même s’il s’agit d’une petite créance, une fois que l’hypothèque légale a été publiée au Registre foncier, qu’un préavis d’exercice de son recours hypothécaire pour vente sous contrôle de justice a été signifié et également publié, que le délai de soixante (60) jours du préavis est expiré, l’entrepreneur peut, s’il est impayé, faire vendre l’immeuble en justice.

On a souvent pensé qu’une créance de moins de 10 000$ ne permettait pas de saisir et de vendre en justice un immeuble servant de résidence principale, et ce, à cause de l’article 553.1 du Code de procédure civile.  Or cet article précise aussi que toutes les créances garanties par hypothèque légale ou conventionnelle permettent la saisie et la vente en justice, sauf s’il s’agit d’une hypothèque légale résultant d’un jugement.  Il ne faut pas confondre l’hypothèque légale de la construction et l’hypothèque légale résultant d’un jugement. Cette dernière est obtenue une fois qu’un créancier a poursuivi un débiteur dans le cadre d’un recours personnel le condamnant à payer une somme d’argent.  Une fois le jugement obtenu, plutôt que de saisir les biens du débiteur, le créancier peut publier une hypothèque légale résultant du jugement sur sa maison, par exemple.  Cette hypothèque n’est pas prioritaire sur les hypothèques légales de la construction, ni sur celles des institutions financières, car elle résulte d’une créance ordinaire non garantie.

Bref, il faut retenir que l’hypothèque légale de la construction est une excellente garantie.  Pour les petites créances, il sera toujours possible d’intenter un recours personnel à la division des petites créances pour obtenir jugement, publier un préavis pour conserver l’hypothèque légale valide et enfin, si le dossier n’est réglé d’ici trois (3) ans de la fin des travaux, instituer un recours en délaissement forcé avant l’expiration du délai de prescription pour faire vendre l’immeuble en justice.

L'hypothèque légale pour les entrepreneurs en excavation

Un entrepreneur spécialisé en excavation est impayé suite à un contrat intervenu avec un entrepreneur général pour le nivellement et le remblai d’un terrain, dans le but d’y construire un immeuble.  L’immeuble est maintenant terminé depuis dix (10) jours, mais celui-ci est toujours en attente de son paiement. Il désire donc inscrire un avis d’hypothèque légale de la construction.  Il a dénoncé son contrat au propriétaire du terrain avant le début des travaux.  Il appelle l’entrepreneur général qui lui répond qu’il ne peut publier un tel avis, puisqu’il a lu quelque part que des travaux de remblai et de nivellement ne sont pas des travaux qui donnent ouverture à l’hypothèque légale, car ils ne font pas partie d’une construction. Qu’en est-il?

La Cour d’appel a récemment rendu un jugement qui indique que des travaux d’épandage et de nivellement ne seront pas considérés comme des travaux de construction et ne pourront donner droit à l’hypothèque légale si aucune érection d’un bâtiment ne suit les travaux.  Or, dans le présent cas, suite aux travaux exécutés par l’entrepreneur spécialisé, il y eut l’érection d’un immeuble donc, ces travaux préliminaires sont assimilés à des travaux de construction, et ils donnent droit à la publication d’un avis d’hypothèque légale.

Absence de dénonciation au propriétaire-actionnaire

Le propriétaire d’un immeuble est également l’actionnaire et administrateur unique d’une entreprise détenant une licence d’entrepreneur général. Celui-ci prend la décision de faire des travaux sur son immeuble et engage son entreprise à titre d’entrepreneur général. Un sous-traitant obtient alors un contrat de l’entrepreneur général afin d’effectuer le revêtement extérieur tout en sachant que l’immeuble appartient à l’actionnaire unique de l’entreprise et il ne croit pas nécessaire de dénoncer son contrat. L’entrepreneur général ne paie pas le sous-traitant en question qui prend la décision de publier un avis d’hypothèque légale sur l’immeuble. Celui-ci se fait soulever par le propriétaire et actionnaire unique qu’il ne pouvait le faire car il n’a pas contracté directement avec le propriétaire mais bien avec  l’entreprise dans laquelle il est l’actionnaire et l’administrateur unique. Qui a raison?

Le sous-traitant a raison. En effet, dans une situation semblable, la jurisprudence conclut à la non-nécessité d’une dénonciation puisque le propriétaire est vraisemblablement l’alter ego de la société, celui-ci en étant l’actionnaire unique. Cependant, dès qu’il ne s’agit pas exactement de la même personne ou s’il y avait plusieurs actionnaires ou administrateurs, il y aurait nécessairement une obligation de dénoncer le contrat afin d’avoir droit à l’hypothèque légale pour le sous-traitant. Il s’agit d’une des rares exceptions à l’obligation de dénoncer son contrat. Malgré tout, il serait avisé de dénoncer le contrat au propriétaire dans une telle situation afin d’éviter toute ambiguïté.  Trop fort ne casse pas.

Entrepreneur général n'ayant pas de licence

Un sous-traitant ayant dénoncé son contrat avant le début de ses travaux s’aperçoit que l’entrepreneur général de qui il a obtenu le contrat n’a pas la bonne sous-catégorie de licence d’entrepreneur de la RBQ. Suite à l’exécution de ses travaux, le sous-traitant désire publier un avis d’hypothèque légale. Le propriétaire, quant à lui, affirme que l’hypothèque légale pourrait être radiée, car l’entrepreneur général n’avait pas la bonne sous-catégorie de licence. Qui a raison?

Le sous-traitant a raison. Bien que l’entrepreneur général ne détienne pas la bonne sous-catégorie de licence, l’avis d’hypothèque légale pourra être publié par le sous-traitant qui lui, au moment de faire ses travaux, détenait une licence valide. Cependant, l’entrepreneur général, à moins qu’il ne puisse prouver que le client était informé qu’au moment de faire les travaux il ne détenait pas la licence requise, ne pourra pas valablement faire publier un tel avis.

Paiement sur paiement et hypothèque légale

Un sous-traitant a signé un contrat avec un entrepreneur général prévoyant une clause de paiement sur paiement. Or, les travaux sur l’immeuble sont terminés depuis maintenant vingt (20) jours et le sous-traitant n’a toujours pas reçu son paiement, puisque l’entrepreneur général prétend qu’il n’a pas été payé par son client, soit le propriétaire de l’immeuble. Le sous-traitant a dénoncé son contrat avant le début des travaux au propriétaire de l’immeuble. Peut-il publier un avis d’hypothèque légale sur l’immeuble bien que sa créance ne soit pas exigible auprès de l’entrepreneur général?

 

Oui. L’avis d’hypothèque légale est une mesure conservatoire et dans le cas d’un contrat ayant une clause de paiement sur paiement, le sous-traitant pourra publier un avis d’hypothèque légale bien que la créance ne soit pas exigible auprès de l’entrepreneur général à la date de publication. En effet, jusqu’au trentième jour suivant la fin des travaux, l’hypothèque légale de la construction existe par elle-même, sans même qu’elle ne soit publiée. Cependant, afin de conserver son droit après ce délai, l’on doit obligatoirement publier ledit avis au Registre foncier.

Dénonciation et extras

Un sous-traitant a conclu un contrat avec un entrepreneur général pour une somme de 45 000 $. Suite à la signature du contrat, il dénonce valablement son contrat à tous les propriétaires afin de préserver son droit à l’hypothèque légale. En cours de travaux, des extras s’ajoutent et le montant des travaux exécutés s’élève maintenant à 72 000$. Suite à la fin des travaux, celui-ci n’étant pas payé par l’entrepreneur général, il publie un avis d’hypothèque légale pour la somme de 72 000$. Le propriétaire appelle alors le sous-traitant pour lui dire qu’il ne peut publier un avis d’hypothèque légale pour 72 000 $ alors qu’il n’avait dénoncé ses travaux que pour une somme de 45 000 $. Le sous-traitant, quant à lui, affirme qu’il a droit à l’hypothèque légale pour la totalité du 72 000 $ et refuse de donner mainlevée avant le parfait paiement. Qui a raison?

 

Le sous-traitant a raison! Bien que la dénonciation doit comporter le montant des travaux, tous les travaux supplémentaires exécutés dans le cadre du contrat qui a été dénoncé sont couverts par celle-ci. En effet, lors d’une dénonciation de contrat, il est préférable d’indiquer le montant approximativement et d’indiquer que celui-ci est sujet à changement selon ce qui sera demandé en cours d’exécution des travaux.

Fin de travaux et hypothèque légale

Un entrepreneur a conclu un contrat d’entreprise avec un propriétaire pour la rénovation de son immeuble. L’entrepreneur a exécuté les travaux prévus dans le contrat, et ce depuis plus de trois (3) mois. Or, le propriétaire de l’immeuble retient une somme d’argent qui serait due en vertu du contrat puisque certains travaux ne sont pas effectués adéquatement et qu’ils doivent être corrigés. L’entrepreneur est d’accord avec le propriétaire que certains travaux doivent être repris. Malgré tout, l’entrepreneur, afin de préserver ses droits, désire procéder à la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction. Est-ce possible?

 

Non. Les travaux effectués par l’entrepreneur sont terminés depuis plusieurs mois. Le délai pour procéder à la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction est d’au plus trente (30) jours de la fin des travaux. Il y a une seule fin des travaux par chantier de construction. Pour déterminer la date de fin de travaux, il y a une nuance à faire entre les travaux à corriger et les travaux à terminer. En effet, bien que certains travaux qui ont été effectués doivent être repris à cause de malfaçons, ils ont tout de même été exécutés. Par contre, s’il restait encore des travaux à faire, on pourrait prétendre que la fin de travaux ne serait pas encore arrivée. Le tout est une question de fait.

 

En conséquence, il ne sera pas possible pour l’entrepreneur de procéder à la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction.

Délai de publication de l'avis d'hypothèque légale

Un entrepreneur général fait exécuter des travaux par un sous-traitant et celui-ci termine ses travaux sur le chantier le 14 août. Par la suite, les travaux des autres sous-traitants sont faits et l’ensemble des travaux prévus au contrat se terminent le 4 janvier. À cette date, le sous-traitant n’a toujours pas été payé. Il avise donc l’entrepreneur général qu’il entend publier un avis d’hypothèque légale, celui-ci ayant dénoncé son contrat en temps utile au propriétaire de l’immeuble. L’entrepreneur général l’avise qu’il ne pourra pas, car ses travaux sont terminés depuis le 14 août et que le délai de trente (30) jours est donc expiré. Qui a raison?

Le sous-traitant a raison. Selon le Code civil du Québec, le délai de trente (30) jours pour procéder à la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction ne commence à courir qu’après la fin des travaux. En effet, il n’y a qu’une seule fin des travaux par projet, soit lorsque tous les bénéficiaires du droit à l’hypothèque légale ont exécuté ce qui était prévu au contrat. Cette règle épouse une certaine logique, puisqu’elle permet à tout le monde de bénéficier d’un même délai minimum pour publier leur avis, que ce soit l’excavateur ou le peintre. Donc, dans notre cas, le sous-traitant aurait un délai de trente (30) jours à compter du 4 janvier, date de la fin de tous les travaux prévus au contrat.

La licence d'entrepreneur et l'avis d'hypothèque légale de la construction

Un entrepreneur en construction effectue la rénovation d’un immeuble. Avant le début des travaux, l’entrepreneur voit sa licence suspendue par la RBQ. L’entrepreneur exécute des travaux. Vers le milieu des travaux, l’entrepreneur est de nouveau détenteur d’une licence de la RBQ. À la fin des travaux, étant impayé, il publie un avis d’hypothèque légale de la construction pour la valeur des travaux exécutés pendant lesquels il était détenteur d’une licence en vigueur de la RBQ. Les propriétaires s’adressent aux tribunaux en prétendant que l’entrepreneur ne peut bénéficier de l’hypothèque légale puisqu’il ne détenait pas une licence pendant la totalité des travaux. Est-ce que l’avis d’hypothèque légale est valide?
 

Oui. La Cour d’appel du Québec vient justement de rendre une décision dans un dossier similaire. Dans cette affaire, la Cour d’appel a renversé la décision de la Cour Supérieure qui avait ordonné la radiation de l’avis d’hypothèque légale de la construction au motif que l’entrepreneur n’était pas détenteur d’une licence en tout temps pendant l’exécution des travaux et lors de la publication de l’avis d’hypothèque légale de la construction.

La Cour d’appel a confirmé que l’entrepreneur pouvait bénéficier de l’hypothèque légale pour les travaux effectués pendant la période où celui-ci détenait la licence appropriée et en vigueur.

Cette décision est importante en droit de la construction et il sera très pertinent de suivre les développements de la jurisprudence sur ce sujet.

Application de l'article 50 de la Loi sur le bâtiment

Un particulier a conclu un contrat avec un entrepreneur général pour des travaux d’agrandissement de son immeuble. Les travaux s’échelonnent pendant quelques mois. Étant impayé, l’entrepreneur général publie un avis d’hypothèque légale sur l’immeuble du particulier. Or, il appert que l’entrepreneur ne détenait pas la licence appropriée et que le particulier était au courant de cette situation. Est-ce que le particulier peut demander l’annulation du contrat ou la radiation de l’avis d’hypothèque légale de la construction publié sur son immeuble, en se basant sur le fait que l’entrepreneur ne détenait pas la licence appropriée?

Non. Le troisième paragraphe de l’article 50 de la Loi sur le bâtiment prévoit expressément qu’une demande d’annulation ou de radiation ne peut être reçue s’il est établi que le demandeur savait que l’entrepreneur n’était pas titulaire de la licence appropriée.

La situation aurait pu être différente si le particulier ignorait que l’entrepreneur ne détenait pas la licence appropriée. Dans ce cas, le contrat aurait pu être annulé à la demande du particulier et l’avis d’hypothèque légale de la construction aurait pu être radié.

Locateur d'équipement et hypothèque légale

Est-ce que le locateur d’équipement peut bénéficier de l’hypothèque légale de la construction?

Non. Le locateur d’équipement n’est pas considéré comme un fournisseur de matériaux. Les tribunaux ont conclu que le locateur d’équipement louait celui-ci pour une période donnée à un locataire et que cette location ne pouvait être garantie par l’hypothèque légale de la construction.

Par contre, le locateur d’équipement pourra exercer un recours personnel contre son cocontractant pour le paiement des sommes dues.

Dénonciation pour travaux « à l'heure »

Un sous-traitant obtient un contrat pour faire des travaux de construction. Le contrat le liant à l’entrepreneur général prévoit qu’il sera rémunéré sur la base d’un taux horaire. Puisqu’il ne s’agit pas d’un contrat à forfait, et donc qu’il est impossible de déterminer à l’avance le prix total du contrat, le sous-traitant doit-il quand même dénoncer son contrat au propriétaire de l’immeuble pour pouvoir bénéficier de son droit à l’hypothèque légale de la construction?

Oui, le Code civil du Québec ne fait aucune distinction sur le type de contrat ou la façon de rémunérer un sous-traitant. Le sous-traitant doit donc dénoncer son contrat au propriétaire de l’immeuble s’il veut éventuellement bénéficier de l’hypothèque légale, en cas de non-paiement. Il faut inscrire sur la dénonciation la nature des travaux à exécuter, le taux horaire et le montant approximatif du prix du contrat, selon le nombre d’heures prévues. Si, en cours d’exécution des travaux, la nature des travaux ou le nombre d’heures dépassent largement ce qui était prévu dans la dénonciation, il est recommandé d’en aviser le propriétaire, le principe étant qu’il retienne les sommes suffisantes pour permettre le paiement du sous-traitant. 

Substitution d'hypothèque légale

Un entrepreneur qui a de la difficulté à se faire payer pour les travaux de rénovation qu’il a effectués sur la résidence de son client fait enregistrer sur cet immeuble un avis d’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble.

Le client, mécontent de la situation, demande à l’entrepreneur la permission de substituer l’avis d’hypothèque légale de la construction par une somme d’argent suffisante qui sera détenue dans un compte en fidéicommis jusqu’à ce qu’un règlement intervienne entre les parties ou jusqu’à ce qu’un jugement soit rendu par un tribunal.

Le client est-il en droit de faire une telle demande?

OUI. L’article 2731 du Code civil du Québec prévoit que : « … le tribunal peut, à la demande du propriétaire du bien grevé d’une hypothèque légale, déterminer le bien que l’hypothèque pourra grever, réduire le nombre de ces biens ou permettre au requérant de substituer à cette hypothèque une autre sûreté suffisante pour garantir le paiement…». Cette sûreté devra inclure, en plus du montant visé par l’hypothèque légale de la construction, les intérêts ainsi que les frais judiciaires pour une période raisonnable.

La plus-value et l'hypothèque légale

Un fournisseur de matériaux contracte avec un entrepreneur général pour la fabrication de murs qui doivent être utilisés et incorporés sur un immeuble à construire sur un terrain d’un particulier. Le fournisseur de matériaux a dénoncé son contrat au propriétaire de l’immeuble. Les murs sont fabriqués mais ne sont jamais livrés ni incorporés à l’immeuble puisqu’aucune construction n’a finalement été effectuée sur ce lot, le propriétaire ayant abandonné son projet. Est-ce que le fournisseur de matériaux peut bénéficier de l’hypothèque légale de la construction?

L’hypothèque légale de la construction garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, matériaux ou services fournis ou préparés pour ces travaux. L’existence d’une plus-value apportée à l’immeuble est nécessaire et impérative. Bien que la spécificité des murs peut les rendre difficilement réutilisables, le fournisseur de matériaux ne peut recourir à l’hypothèque légale de la construction puisqu’il n’y a eu aucun travail de construction sur l’immeuble et donc absence de plus-value. La Cour du Québec a rendu dernièrement une décision sur ce sujet.

Par contre, notez que si des travaux avaient été effectués sur ce lot et que les murs préfabriqués avaient été livrés sur le chantier, la situation aurait pu être différente et le fournisseur aurait peut-être pu bénéficier de l’hypothèque légale de la construction.

Dénonciation et preuve de réception

Pour pouvoir bénéficier de l’hypothèque légale de la construction, un sous-traitant doit dénoncer son contrat au propriétaire de l’immeuble sur lequel des travaux seront exécutés, et ce, avant le début de ceux-ci. Quelle preuve devra faire le sous-traitant s’il désire faire valoir ses droits hypothécaires?

Premièrement, il devra faire la preuve qu’il a dénoncé par écrit le contrat à la totalité des propriétaires de l’immeuble. Dans le cas d’une copropriété indivise, elle doit être faite à chacun. Selon nous, dans le cas de travaux sur les parties communes d’une copropriété divise (condos) et que le client est le syndicat de copropriété, le sous-traitant pourra dénoncer uniquement au syndicat.

Il est impératif pour le sous-traitant de conserver une preuve de réception de la dénonciation de contrat, que ce soit par courrier recommandé ou en main propre (les deux avec signature) ou par huissier. Advenant un court délai, il est recommandé d’utiliser un huissier afin de s’assurer que celle-ci soit remise au(x) propriétaires(s) rapidement.