Contrat préliminaire conditionnel à l'achat du terrain

Un entrepreneur général promoteur peut-il signer des contrats préliminaires sans aucune condition avec des promettant-acheteurs si l’acte de vente du terrain sur lequel les constructions seront effectuées n’a pas encore été notarié?

 

Non. Un contrat préliminaire n’a aucune valeur juridique si le vendeur n’est pas propriétaire de l’immeuble, soit le terrain, qui fera l’objet de la vente.

 

Par contre, ce qui pourrait être fait, c’est un contrat préliminaire conditionnel à l’achat du terrain par le promoteur vendeur. Il serait plus avisé d’ajouter un délai pour que la condition soit levée. Dès que la condition sera levée, le contrat deviendra alors définitif. Si la condition ne survient pas avant l’expiration du délai, le contrat sera alors annulé. Il est également plus prudent de prévoir ce qui se passera avec l’acompte payé par le client, le cas échéant, lequel sera remboursé en cas d’annulation du contrat. On peut aussi différer le paiement de l’acompte à la date de la levée de la condition.

L'accès au terrain voisin

Le propriétaire d’un terrain a-t-il l’obligation de donner accès à son terrain à son voisin afin de permettre à ce dernier de construire ou d’entretenir son immeuble ou son terrain?

Oui. Les articles 987 et 988 du Code civil du Québec sont très clairs. Tout propriétaire doit, après la réception d’un avis de son voisin, verbal ou écrit, permettre à celui-ci d’accéder à son terrain si c’est nécessaire pour faire ou entretenir une construction, un ouvrage ou une plantation sur le terrain de son voisin. Nous suggérons fortement de transmettre un avis écrit afin de pouvoir conserver une preuve de cet avis, au besoin.

Le propriétaire qui doit permettre à son voisin d’accéder à son terrain a droit à la réparation du préjudice qu’il subit de ce seul fait ainsi qu’à la remise de son terrain en l’état, c’est-à-dire comme il était avant que son voisin y accède.

Les eaux de ruissèlement

Un entrepreneur général construit une maison sur un terrain situé plus haut que le fonds du voisin. Les eaux de ruissèlement s’écoulent naturellement vers le fonds voisin. Cependant, les travaux de rehaussement du terrain par l’entrepreneur ont pour effet de multiplier par trois le débit des eaux de ruissèlement se dirigeant vers le fonds voisin. Le propriétaire du fonds voisin a-t-il des recours?

Oui. De façon générale, le propriétaire d’un fonds inférieur doit subir l’écoulement naturel des eaux pouvant provenir du fonds supérieur. Par contre, il n’a pas à subir l’aggravation d’un écoulement qui serait causé par des travaux ayant pour résultat d’augmenter le débit de l’eau. Le propriétaire du fonds supérieur (ainsi que l’entrepreneur) pourrait être tenu responsable de tous dommages subis par le fonds inférieur.