Prescription acquisitive de dix ans

Il y a douze (12) ans, le propriétaire d’un terrain a installé par erreur sa clôture à l’extérieur de sa ligne séparative, un mètre chez son voisin arrière, créant ainsi un empiétement. Il s’en rend compte aujourd’hui, à la lecture d’un certificat de localisation à jour qu’il vient de demander en vue de la vente du terrain. Le voisin n’a jamais manifesté d’opposition. Comme il a entendu parler de la prescription acquisitive de dix (10) ans, il aimerait savoir s’il peut aujourd’hui être déclaré propriétaire de la lisière de terrain qu’il a occupée pendant toutes ces années.

 

Oui. En vertu de l’article 2918 du Code civil du Québec, celui qui, pendant dix (10) ans, a possédé un immeuble à titre de propriétaire ne peut en acquérir la propriété qu’à la suite d’une demande en justice. On appelle ça l’acquisition par prescription. Dès que le délai est atteint, on peut faire la demande. Il faut une possession actuelle, paisible, continue et sans opposition, et ce pendant dix (10) ans. Donc si le voisin arrière avait manifesté son opposition à un moment ou à un autre avant l’expiration du délai de dix (10) ans, la prescription aurait été interrompue. Le jugement rendu sera déclaratif de propriété, rétroactivement au début de la possession.

 

De plus, il faut savoir qu’on ne peut pas acquérir par prescription les biens de l’État (gouvernement provincial ou fédéral), sauf quelques exceptions, ni les biens des personnes morales de droit public qui sont affectés à l’utilité publique. Par exemple, si le voisin arrière est en fait une municipalité propriétaire d’un terrain vague, cela veut dire qu’on pourrait l’acquérir par prescription car le bien n’est pas affecté à l’utilité publique.

Mise en demeure et travaux urgents

Un entrepreneur général reçoit un appel d’un client qui lui affirme que suite aux multiples travaux effectués par celui-ci et ses sous-traitants, il y a un problème avec la toiture de son immeuble puisqu’elle s’affaisse. La toiture a été faite par un sous-traitant de l’entrepreneur général. L’entrepreneur général va inspecter les lieux et s’aperçoit alors de la situation précaire, voire dangereuse, le toit pouvant s’affaisser d’un instant à l’autre. Identifiant immédiatement la cause du problème, il tente de rejoindre le sous-traitant sans succès et procède à la réparation le jour même. Le coût de la réparation s’élève à 6 000,00 $ et celui-ci envoie la facture au sous-traitant en cause. Ce dernier refuse de payer au motif qu’il n’a pas reçu de mise en demeure et qu’il n’a pu exécuter lui-même les travaux. Quels sont les recours de l’entrepreneur général?

 

Un entrepreneur général pourra réparer un vice et demander le remboursement par le sous-traitant sans mise en demeure dans de très rares cas, comme l’urgence. Le cas sous étude pourrait en être un. En effet, sans intervention rapide de l’entrepreneur général, il y avait un risque pour la sécurité des habitants de l’immeuble. Cependant, cette règle en est une d’exception. Il sera toujours plus prudent de dénoncer le vice par l’envoi d’une mise en demeure au sous-traitant, même avec un court délai, pour que celui-ci puisse venir constater la situation et procéder à la réparation, le cas échéant.

Le délai pour l'exécution d'un jugement

En 2007, un entrepreneur a obtenu un jugement contre un particulier. Le particulier a été condamné à verser à l’entrepreneur la somme de 10 000,00 $ plus les intérêts et les dépens. Il n’a jamais été en mesure, jusqu’à maintenant, de récupérer les sommes dues par cet ancien client. Or, il apprend que celui-ci a maintenant un compte de banque et qu’il a un emploi permanent. Est-ce qu’il peut entreprendre des procédures en exécution du jugement rendu en 2007 afin de recouvrer les sommes dues?

 

Oui. L’article 2924 du Code civil du Québec prévoit que le droit qui résulte d’un jugement se prescrit par dix (10) ans s’il n’est pas exercé. En conséquence, l’entrepreneur pourra entreprendre des procédures en exécution du jugement rendu en 2007, notamment la saisie du compte de banque du particulier et une saisie de son salaire. Les frais de ces procédures en exécution s’ajouteront aux dépens accordés lors du jugement, tout comme les intérêts qui continueront de s’accumuler jusqu’au paiement complet.

 

Il sera également possible de procéder à un interrogatoire après jugement du particulier afin de connaître ses actifs.

Contrat préliminaire conditionnel à l'achat du terrain

Un entrepreneur général promoteur peut-il signer des contrats préliminaires sans aucune condition avec des promettant-acheteurs si l’acte de vente du terrain sur lequel les constructions seront effectuées n’a pas encore été notarié?

 

Non. Un contrat préliminaire n’a aucune valeur juridique si le vendeur n’est pas propriétaire de l’immeuble, soit le terrain, qui fera l’objet de la vente.

 

Par contre, ce qui pourrait être fait, c’est un contrat préliminaire conditionnel à l’achat du terrain par le promoteur vendeur. Il serait plus avisé d’ajouter un délai pour que la condition soit levée. Dès que la condition sera levée, le contrat deviendra alors définitif. Si la condition ne survient pas avant l’expiration du délai, le contrat sera alors annulé. Il est également plus prudent de prévoir ce qui se passera avec l’acompte payé par le client, le cas échéant, lequel sera remboursé en cas d’annulation du contrat. On peut aussi différer le paiement de l’acompte à la date de la levée de la condition.

Entrepreneur et vente itinérante

Un entrepreneur fait de la vente itinérante, mais ne possède pas le permis à cette fin. Quatre mois après la signature du contrat, le consommateur poursuit l’entrepreneur en résolution du contrat au motif que le vendeur n’avait pas le permis de vendeur itinérant. Le vendeur, quant à lui, croit que le délai de dédit est de 10 jours. Qu’en est-il?

 

La Loi sur la protection du consommateur prévoit que le contrat intervenu entre le vendeur itinérant et le consommateur peut être résolu dans les 10 jours suivant la date où les deux parties sont en possession d’un double du contrat.

 

Cependant, une nuance importante est apportée dans le cas où le vendeur itinérant n’est pas titulaire du permis afin d’être vendeur itinérant. Dans ce cas, le délai est d’un an pour le consommateur afin de demander la résolution du contrat.

Droits acquis du répondant

Monsieur X était actionnaire majoritaire d’une entreprise de construction dans laquelle il était répondant en administration de 1998 à 2011. Il a vendu ses actions en 2011. Aujourd’hui, en 2013, il désire être répondant en administration pour une nouvelle entreprise qui vient d’être incorporée et dans laquelle il détient 40 % des actions votantes. Est-ce possible?

Oui. Monsieur X a des droits acquis. En effet, un individu qui agissait comme répondant au sein d’une entreprise de construction bénéficie d’un délai de cinq (5) ans pour habiliter une nouvelle entreprise. Il n’aura donc pas à suivre des cours ou à passer des examens pour être répondant en administration.

 

Il est important de se rappeler que pour être répondant au sein d’une seule entreprise incorporée un individu doit être un dirigeant au sens de l’article 45 de la Loi sur le bâtiment, c’est-à-dire être un administrateur, un dirigeant, un actionnaire détenant 20% ou plus des actions avec droit de vote ou un gestionnaire à temps plein au sein de l’entreprise.

Retard de livraison en raison de la grève

Un entrepreneur général qui doit livrer plusieurs unités d’habitations pour le 1er juillet, mais qui ne pourra respecter ce délai en raison de la grève qui touche actuellement tous les secteurs de l’industrie de la construction au Québec, se demande s’il doit relocaliser le client qui n’a aucun endroit où déménager.   Non. Les différentes versions des contrats préparés par l’APCHQ pour ses membres contiennent une clause assimilant à une force majeure, une grève ou un lockout dans l’industrie de la construction, ou toute autre cause indépendante de la volonté de l’entrepreneur. Dans de tels cas, les tribunaux ont maintes fois reconnu que le vendeur ou entrepreneur, selon le cas, ne pouvait être tenu responsable. En conséquence, l’acheteur ou le client n’aura droit à aucun dédommagement.   Cependant, dans le cas de vente d’un immeuble, bâti ou à bâtir, le contrat préliminaire prévoit de plus que dans l’éventualité où la grève ou un lockout se prolonge pour une durée de plus de 30 jours, le vendeur aura la possibilité, si le coût des travaux de construction a augmenté, de renégocier le prix de vente avec l’acheteur. Celui-ci aura le choix d’accepter ou de refuser une telle augmentation. S’il n’y a pas d’entente entre les parties, l’un ou l’autre pourra mettre fin au contrat et le vendeur devra rembourser à l’acheteur les acomptes reçus, sans autre recours de part et d’autre. À noter que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, indique dans les « Exclusions de la garantie», que l’obligation de l’entrepreneur pour relogement, déménagement et entreposage des biens du bénéficiaire, est exclue à la suite d’événements de force majeure tels que la grève et le lockout. Attention : la cause réelle du retard de livraison doit être la grève, un entrepreneur négligent ne pourra utiliser cette excuse pour pouvoir se libérer de ses obligations!