Obligation de détenir une licence RBQ pour faire la vente d'un immeuble

Une société par actions qui possède plusieurs terrains veut en faire le développement, construire des maisons unifamiliales et les vendre une fois construites. Cette société ne détient pas de licence d’entrepreneur émise par la Régie du bâtiment du Québec. Elle sollicite donc les services d’un entrepreneur général détenant les sous-catégories de licence d’entrepreneur général 1.2 et 1.3 en vue de signer un contrat pour la construction des maisons.

Est-ce que la société peut légalement procéder de cette façon?

Non, et ce pour deux raisons. Puisque la société n’est pas détentrice d’une licence d’entrepreneur, elle ne peut faire la vente des maisons. De plus, l’entrepreneur général n’a pas la sous-catégorie de licence appropriée pour ce type de bâtiment. Il doit détenir la sous-catégorie 1.1.1 et être accrédité à un plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs comme Abritat, puisque la couverture de garantie est obligatoire pour les maisons unifamiliales.

 

Pour que le projet puisse se réaliser, la société devra soit obtenir une licence d’entrepreneur et être accréditée à un plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ou former un partenariat pour «projet unique» avec un entrepreneur déjà détenteur de la sous-catégorie 1.1.1 afin de créer une nouvelle société et obtenir une licence pour celle-ci, ayant comme seul objectif le développement de ces terrains.

Le client ne veut plus acheter la maison

Que peut faire un entrepreneur général ayant signé un contrat préliminaire pour la vente d’une maison lorsque le client ne veut tout simplement plus acheter?

Un contrat préliminaire signé par le client et accepté par l’entrepreneur devient ferme une fois passé le délai de dix (10) jours de faculté de dédit et dès que toutes les conditions sont remplies. Ce que cela signifie, c’est que l’entrepreneur qui a rempli toutes ses obligations a un choix de recours en cas de défaut de l’acheteur.

Suivant la loi et le contrat, dès que l’entrepreneur constate un défaut de l’acheteur, qui peut être de faire un paiement à échéance, de choisir des matériaux à une date fixe ou tout simplement de passer titre à la date prévue au contrat, il doit lui envoyer un avis de défaut avec mise en demeure accordant un délai raisonnable, fixé à sept (7) jours dans les formulaires de l’APCHQ. Si l’acheteur ne remédie pas au défaut dans le délai imparti, l’entrepreneur peut :

a) Conserver l’acompte et résilier le contrat, finir la construction, vendre la maison et poursuivre l’acheteur en dommages-intérêts pour le préjudice subi;

b) Si la maison est prête à livrer, demander au notaire d’envoyer une mise en demeure de passer titres et à défaut, intenter contre l’acheteur une action en passation de titres.

Dans la situation a), pour évaluer le préjudice subi, on pourra considérer notamment une valeur de revente inférieure de la maison, des frais d’intérêts dans l’attente de la revente et une somme nominale pour les troubles et les inconvénients causés par le défaut de l’acheteur. Les sommes nominales accordées par les tribunaux sont assez modestes généralement et ceux-ci pourront tenir compte de la mauvaise foi de l’acheteur, le cas échéant.

Dans la situation b), on utilisera une action en passation de titres lorsqu’on se retrouve avec une maison très personnalisée et difficile à vendre et surtout, lorsqu’on est certain que l’acheteur a les moyens de l’acheter sans financement. En effet, le jugement en passation de titres ordonnera à l’acheteur de payer le prix. Il faut donc que ses actifs soient suffisants pour permettre l’exécution du jugement. C’est pourquoi ce type d’action est rare. Des dommages-intérêts peuvent également être ajoutés à la demande.

Recours devant la Cour du Québec, division des petites créances

Suite à des travaux de rénovation d’un immeuble résidentiel, le propriétaire de cet immeuble refuse ou néglige de payer la facture de l’entrepreneur (personne morale), laquelle est au montant de 4 000,00 $. Cet entrepreneur compte sous sa direction sept (7) employés. Est-ce que cet entrepreneur peut entreprendre un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances?

Non. Bien que le montant réclamé soit de moins de 7 000,00 $, la personne morale ne peut, à titre de créancière, entreprendre un recours à la division des petites créances, que si, en tout temps au cours de la période de 12 mois qui précède la demande, elle comptait sous sa direction ou son contrôle au plus cinq (5) personnes liées à elle par contrat de travail. Notons que les administrateurs et actionnaires de l’entreprise qui travaillent, mais ne sont pas liés par un contrat de travail ne comptent pas.

L’entrepreneur (personne morale) devra donc retenir les services d’un avocat pour entreprendre un recours devant la Cour du Québec, division civile. Par contre, le propriétaire de l’immeuble pourrait, lui, une fois le recours entrepris, demander à ce que le dossier soit transféré en division des petites créances. Les parties se représentent elles-mêmes devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Non responsabilité - protection des mousses plastiques

Un entrepreneur a isolé un sous-sol avec de la mousse de polyuréthane sans effectuer la finition. En effet, son contrat exclut spécifiquement la finition du sous-sol. Il se demande ce qu’il doit faire afin de respecter son obligation d’information envers son client relativement à la section 9.10.17.10 du Code national du bâtiment – 2005 concernant la protection des mousses plastiques.

 

Il faut comprendre que conformément au Code national du bâtiment, un isolant en mousse de polyuréthane ne peut être laissé à l’air libre, considérant son indice élevé de propagation des flammes et pour prévenir les émanations de gaz toxiques en cas d’incendie. Afin de bien informer le client des risques et dégager la responsabilité de l’entrepreneur, nous recommandons d’ajouter au contrat, lors de sa conclusion, la mention suivante :

« La finition des murs, plafonds, etc. du sous-sol ne fait pas partie des travaux inclus au présent contrat. Conformément à la section 9.10.17.10 - Protection des mousses plastiques – du Code national du bâtiment – 2005, si un mur ou un plafond d’une construction combustible contient une mousse plastique, celle-ci doit être protégée des espaces contigus par un revêtement intérieur de finition (gypse, contreplaqué, fibrociment, etc.). Il est donc de la responsabilité du client de voir à ce que cette section soit respectée en procédant à la finition des murs et plafonds du sous-sol dans les meilleurs délais. L’entrepreneur ne peut en aucun cas être tenu responsable de tout dommage, préjudice ou tout désordre résultant d’un tel manquement ».

Vice de construction apparent ou caché?

Un entrepreneur général a construit et vendu une maison neuve en 2007. En 2013, une inspection préachat est réalisée dans le cadre de la revente de cette maison. L’inspecteur relève que le panneau électrique comporte une déficience importante pour la sécurité incendie du bâtiment, ce que les propriétaires vendeurs ignoraient. Cette constatation a été faite visuellement, donc n’était pas cachée pour l’expert, mais nécessitait une connaissance technique des normes de construction en 2007 pour être décelée. 6 ans après la réception du bâtiment, les propriétaires vendeurs ont-ils tout de même un recours contre l’entrepreneur général?

 

Oui. Bien que la déficience ne soit pas à proprement parler cachée pour un expert dans le domaine, elle l’était pour les acheteurs de la maison en 2007. Ceux-ci n’avaient pas les connaissances techniques pour relever la non-conformité du panneau électrique. Il s’agit donc, selon la jurisprudence, d’un vice de construction qui était caché au moment de la livraison. À partir du moment où cette déficience leur a été révélée dans le rapport d’inspection, les propriétaires auront trois (3) ans pour poursuivre l’entrepreneur général qui leur a vendu la maison en 2007. S’il ne répare pas à ses frais, l’entrepreneur pourra être poursuivi pour son défaut de rencontrer son obligation de résultat prévue au Code civil du Québec, soit notamment celle de livrer un immeuble conforme aux normes de construction de l’époque.

Recours collectif contre FTQ Construction

Y a-t-il un recours collectif qui a été entrepris contre la FTQ Construction en relation avec les perturbations et fermetures de chantiers survenues les 21, 24 et 25 octobre 2011?

Oui. Le 15 avril 2013, la Cour supérieure a accueilli la requête pour autorisation d’exercer un recours collectif. La première étape du recours a donc été réalisée.

Ce recours collectif vise les groupes suivants :

« Toutes les personnes physiques et morales, comptant au plus cinquante (50) employés, dont au moins un chantier a été perturbé ou suspendu les 21, 24 et 25 octobre 2011;

et

Toutes les personnes physiques et morales, comptant au plus cinquante (50) employés, qui ont été privées de rémunération par les perturbations ou les fermetures de chantiers survenues les 21, 24 et 25 octobre 2011.

Les requérants, par le biais de leurs avocats, devront maintenant intenter la requête introductive d’instance contre FTQ Construction pour la réclamation de dommages-intérêts compensatoires et punitifs. La procédure suivra son cours jusqu’à ce que le dossier soit inscrit pour enquête et audition. Un procès pourra alors se tenir et un jugement sera rendu.

Il est également possible que les parties négocient un règlement à l’amiable, et ce à tout moment.

Nous vous invitons à consulter le site web suivant pour de plus amples informations : www.bga-law.com/ftq/

Délai pour mettre fin à un contrat préliminaire

Un acheteur qui a signé avec un promoteur un contrat préliminaire pour l’achat d’une nouvelle maison, mais conditionnel à la vente de sa maison actuelle, peut-il se raviser, une fois sa maison vendue quelques semaines plus tard, au motif que le délai de dix (10) jours prévu au contrat pour «se dédire de sa promesse (d’acheter)» ne commence à courir qu’à partir de la date de la vente de sa maison?

 

NON – l’article 1785 du Code civil du Québec prévoit expressément que «le contrat préliminaire doit contenir une stipulation par laquelle le promettant-acheteur peut, dans les dix jours de l’acte, se dédire de la promesse».
 

Puisque, selon nous, «l’acte» est la promesse d’acheter l’immeuble, tel que reconnu par la signature du contrat préliminaire par le promettant-acheteur, le fait que cette promesse soit conditionnelle, ne confère pas à l’acheteur un délai additionnel lui permettant de mettre fin au contrat préliminaire.