L'accès au terrain voisin

Le propriétaire d’un terrain a-t-il l’obligation de donner accès à son terrain à son voisin afin de permettre à ce dernier de construire ou d’entretenir son immeuble ou son terrain?

Oui. Les articles 987 et 988 du Code civil du Québec sont très clairs. Tout propriétaire doit, après la réception d’un avis de son voisin, verbal ou écrit, permettre à celui-ci d’accéder à son terrain si c’est nécessaire pour faire ou entretenir une construction, un ouvrage ou une plantation sur le terrain de son voisin. Nous suggérons fortement de transmettre un avis écrit afin de pouvoir conserver une preuve de cet avis, au besoin.

Le propriétaire qui doit permettre à son voisin d’accéder à son terrain a droit à la réparation du préjudice qu’il subit de ce seul fait ainsi qu’à la remise de son terrain en l’état, c’est-à-dire comme il était avant que son voisin y accède.

Le nom de l'entreprise

Un entrepreneur en construction qui utilise depuis de nombreuses années le nom de Rénovations ABC a décidé récemment d’incorporer son entreprise. Sera-t-il possible pour lui de continuer d’utiliser le nom de Rénovations ABC?

Oui. Il existe deux possibilités. La première est de constituer une société par actions qui portera le nom de Rénovations ABC inc. ou ltée en précisant d’emblée, par une lettre au Registraire des entreprises, qu’on abandonnera le nom déjà utilisé pour poursuivre l’entreprise avec une société par actions. En effet, une demande d’incorporation de ce type nécessite toujours une recherche de nom et inévitablement, on va rencontrer le nom déjà utilisé « Rénovations ABC ».

L’autre option est de créer une société par actions numérique, par exemple 1234-5678 Québec inc., et d’utiliser Rénovations ABC comme autre nom de cette société (anciennement «une raison sociale»). On dira donc 1234-5678 Québec inc., faisant affaires sous (f.a.s.) Rénovations ABC. De cette façon, et puisque l’entrepreneur a bâti sa clientèle et s’est fait connaître en utilisant Rénovations ABC, il pourra continuer ses activités tout en conservant cette appellation. Il est à noter que conformément à l’article 19 de la Loi sur les sociétés par actions du Québec, le nom de la société doit être indiqué sur tous les effets de commerce, contrats, factures et commandes de marchandises ou de services. Tous ces documents devront donc contenir, en plus de Rénovations ABC, le nom de la société par actions, soit 1234-5678 Québec inc.

Enfin, comme il s’agit d’une entreprise de construction, la décision de continuer ses activités par l’entremise d’une société par actions entraînera l’obligation de faire une nouvelle demande de licence à la Régie du bâtiment et d’obtenir un nouveau numéro de licence pour la société par actions. Malheureusement, il n’est pas possible de conserver le numéro original de l’entreprise individuelle puisqu’il ne se transfère pas.

Avocat pour une société par actions

Une société par actions (compagnie) doit-elle obligatoirement être représentée par procureur lorsqu’elle agit devant les tribunaux?

Généralement, oui. L’article 61 du Code de procédure civile du Québec prévoit l’obligation, pour certaines entités, d’être représentées par procureur devant les tribunaux. C’est le cas notamment des personnes morales, du curateur public, des agents de recouvrement et des syndics.

Il existe cependant une exception à cette règle générale. En effet, lorsque le recours est de la compétence de la Cour du Québec, division des petites créances, les parties ne peuvent pas être représentées par un procureur, même s’il s’agit de personnes morales, sauf dans des cas rares et exceptionnels, lesquels requièrent une permission. À la Cour du Québec, division des petites créances, la personne morale sera alors représentée par l’un de ses dirigeants ou une autre personne à son service et liée à elle par contrat de travail, ayant une bonne connaissance du dossier.

Contrat de service de gestion

Un entrepreneur général a été approché par un client pour transformer un triplex centenaire en une grosse maison unifamiliale. Le client souhaite agir à titre de constructeur-propriétaire, payer lui-même les différents entrepreneurs spécialisés et plutôt engager l’entrepreneur comme gestionnaire de projet, en lui payant un pourcentage sur le coût des travaux. Quel contrat devra-t-il être signé entre le client et son gestionnaire de projet?

Comme le projet vise la rénovation d’une résidence unifamiliale qui sera occupée uniquement par le propriétaire et sa famille, la loi permet au client d’agir comme constructeur-propriétaire sans obligation de détenir de licence de la Régie du bâtiment. Il peut donc engager un gestionnaire de projet et signer avec l’entreprise choisie un contrat de service de gestion. Il ne s’agit pas d’un contrat d’entreprise qui vise la réalisation de travaux mais bien d’un contrat de service, lequel peut même être assorti d’un mandat, dont les honoraires seront établis par un pourcentage calculé sur le coût des travaux. Les contrats avec les divers entrepreneurs et fournisseurs seront tous au nom du client et payables par lui directement. Idéalement, l’entreprise gestionnaire devrait détenir une assurance pour erreurs et omissions car sa responsabilité pourrait être engagée si une erreur était commise dans le cadre de l’exécution de son contrat de gestion.

Il est important de noter que l’entreprise qui signera un tel contrat ne pourra bénéficier de la garantie de l’hypothèque légale de construction pour ses honoraires impayés. Pour y avoir droit, il aurait plutôt fallu signer un contrat d’entreprise à prix coûtant majoré avec le client. Suivant un tel contrat, l’entreprise aurait agi comme entrepreneur général, elle aurait engagé tous les sous-traitants et fournisseurs et aurait refacturé le tout au client majoré d’un pourcentage ou d’un honoraire convenu. La responsabilité financière aurait été plus grande pour l’entrepreneur mais en contrepartie, il aurait bénéficié de son droit à l’hypothèque légale sur l’ensemble des sommes facturées.

 

Si une telle situation se présente à vous, nous vous suggérons de nous contacter afin que nous puissions vous orienter sur le choix à faire entre les deux options.

Travaux spécialisés par un entrepreneur général

Un entrepreneur général détenteur d’une licence RBQ, avec les sous-catégories de licence 1.2 (petits bâtiments) et 1.3 (bâtiments de tous genres), et qui n’a pas de sous-catégories d’entrepreneur spécialisé, est sollicité par un promoteur immobilier, détenteur d’une licence RBQ avec la sous-catégorie de licence 1.1.2 (condos neufs visés par le plan de garantie obligatoire), pour agir à titre d’entrepreneur spécialisé afin d’effectuer uniquement des travaux de maçonnerie structurale, sur les murs extérieurs du bâtiment, lors de la construction d’un édifice de 3 étages de condominiums.

Peut-il exécuter ces travaux normalement réservés à un entrepreneur spécialisé détenteur de la sous-catégorie de licence 4.1 ?

OUI. Lors de la construction d’un édifice neuf de condominiums visé par un plan de garantie, la licence d’entrepreneur général 1.2 ou 1.3 permet d’agir comme sous-traitant d’un autre entrepreneur/promoteur immobilier, lui-même détenteur de la sous-catégorie 1.1.2.

L’entrepreneur général peut donc faire ce type de travaux (maçonnerie) sur tout bâtiment visé (si en sous-taitance) ou non visé par un plan de garantie,  puisque les sous-catégories 1.2 et 1.3 «autorisent également les travaux de construction compris dans les sous-catégories 2.6, 3.1, 4.1, 5.1, et 6.1 de l’annexe II, lorsqu’ils concernent un bâtiment ou une tente visé à la présente sous-catégorie». 

Prescription et Loi sur le bâtiment

Un entrepreneur a exécuté des travaux de construction sans détenir la licence appropriée en 2009, contrevenant ainsi à la Loi sur le bâtiment. Il reçoit un constat d’infraction en 2012. Est-ce que la poursuite pénale a été intentée dans le délai légal ou est-ce qu’elle est prescrite?

En vertu de l’article 212 de la Loi sur le bâtiment, la poursuite pénale doit être intentée dans un délai d’un an après que l’infraction soit parvenue à la connaissance du poursuivant. Le poursuivant est le Directeur des poursuites criminelles et pénales (DPCP) et non la Régie du bâtiment. Donc, bien que l’infraction se soit déroulée en 2009 et même si la RBQ enquêtait depuis quelques années, la poursuite pénale ne sera pas prescrite si elle a été intentée dans l’année suivant le dépôt de celle-ci au bureau du DPCP.

Par contre, aucune poursuite pénale ne pourra être intentée s’il s’est écoulé plus de 5 ans depuis la date de la perpétration de l’infraction. Ainsi, si l’infraction avait été commise en 2005, par exemple, toute poursuite pénale serait aujourd’hui prescrite, même si le poursuivant avait pris connaissance de l’infraction depuis moins d’un an.

Absence de mise en demeure - sous-traitants

Un sous-traitant est appelé en garantie dans le cadre d’un litige par un entrepreneur général pour des travaux mal faits. Au moment où le sous-traitant reçoit signification de la procédure, les travaux ont tous été corrigés et on lui réclame leur coût, sans qu’il n’ait jamais reçu de mise en demeure préalable d’aller constater les déficiences et de corriger ses travaux. Cette absence de mise en demeure invoquée en défense serait-elle fatale à l’action en garantie?

Dans certaines circonstances, il semble que non. La Cour d’appel vient tout juste de rendre un jugement sur cette question. En effet, il s’agit ici d’un recours entre deux entrepreneurs pour des malfaçons (entrepreneur général contre sous-traitant) et non un recours d’un acheteur contre son vendeur pour des vices cachés en vertu de la garantie de qualité. Lorsqu’un acheteur veut poursuivre en vices cachés, il doit dénoncer les vices dans un délai raisonnable de leur découverte et mettre en demeure son vendeur de corriger à ses frais avant de prendre une action. Cette obligation de dénonciation et de mise en demeure préalable ne s’appliquerait pas, selon la Cour d’appel, à une poursuite pour malfaçons découlant d’un contrat d’entreprise. En fait, le sous-traitant est réputé mis en demeure par la signification de l’action en garantie.

Par contre, la Cour d’appel nous réitère que le sous-traitant pourra invoquer l’absence de mise en demeure pour tenter de réduire le montant de la réclamation. Il devra prouver que, s’il avait été avisé à l’avance des travaux à corriger, il aurait pu les exécuter différemment ou à moindre coût.

Cette décision touche un principe important en droit qui est le droit à une défense pleine et entière. On peut se demander ce qu’il advient d’un sous-traitant qui se voit impliqué dans un litige après coup, sans possibilité de commander une contre-expertise, sans possibilité de vérifier si effectivement ce sont vraiment ses travaux qui sont en cause et non ceux de l’entrepreneur général ou d’un autre sous-traitant, par exemple. Sa défense sera-t-elle pleine et entière? Il ne faudra donc pas hésiter à soulever cette question en cas de poursuite en garantie sans mise en demeure. Pour cette raison et aussi pour tenir compte des décisions antérieures, il est recommandé de toujours dénoncer et mettre en demeure les impliqués, avant de corriger.