Contrat conditionnel et efficacité énergétique

Nous venons d’apprendre que le Règlement modifiant le Code de construction pour favoriser l’efficacité énergétique entrera officiellement en vigueur le 30 août 2012 et qu’il vise les constructions résidentielles unifamiliales et multifamiliales de trois étages et moins. Pour être exempté de son application dans le cadre de sa construction, l’entrepreneur doit notamment avoir déposé ses plans et devis avec sa demande de permis à la municipalité avant le 30 août 2012. Que peut faire l’entrepreneur qui a signé avec certains clients des contrats préliminaires conditionnels à la vente de leur immeuble ou conditionnels au financement et que la condition n’est pas encore levée à ce jour?

 

L’entrepreneur peut choisir de déposer sa demande de permis tout de suite mais il devra débuter la construction avant le 28 novembre 2012 pour éviter l’application des nouvelles règles. Il prend donc un risque si la condition n’est pas levée à temps. Pour éviter cela, comme le prix de vente de l’immeuble sera influencé à la hausse à cause de la nouvelle réglementation, nous suggérons aux entrepreneurs de transmettre, dès maintenant, un avis à leurs clients avec preuve de réception dont un modèle est disponible ici. Les clients devront confirmer la levée de la condition au plus tard le 28 août afin de permettre le dépôt des documents avant le 30 août 2012, et ce pour maintenir leur prix. À défaut, ils seront avisés que le prix de vente de l’immeuble sera haussé si la condition est levée après le 28 août 2012, tout en précisant le coût.

Pour plus d’information technique ou pour consulter le texte intégral du Règlement, voir www.apchq.com/efficacite_energetique.

Recours pour bois torréfié défectueux

Un entrepreneur est aux prises avec un problème de teinture de revêtement extérieur en bois torréfié dont la couleur varie de façon inégale et inacceptable sur les maisons qu’il a construites depuis moins d’un an. Son sous-traitant, qui a vendu et installé le produit, nie responsabilité en affirmant que le problème vient du fabricant et non de l’installation. Il l’enjoint donc de poursuivre le fabricant. Le sous-traitant a-t-il raison?

Oui et non. Le sous-traitant est le vendeur du produit qu’il installe. Il doit garantir la qualité de son produit. Il en est donc responsable même si son installation n’est pas en cause.

Par contre, l’entrepreneur peut mettre en demeure à la fois son sous-traitant et tous les intervenants de la chaîne de distribution, jusqu’au fabricant qui a teint le bois torréfié, afin qu’ils corrigent la situation. L’entrepreneur peut également choisir de négocier un règlement uniquement avec le fabricant. Il a donc le choix.

S’il ne réussit pas à conclure un règlement acceptable après avoir lui-même fait effectuer les correctifs dont le coût sera arrêté, il pourra choisir de poursuivre uniquement son sous-traitant en remboursement ou encore tous ceux qu’il a mis en demeure dans la chaîne, et ces derniers seront tous défendeurs à l’action. S’il choisit de poursuivre uniquement son sous-traitant, ce dernier appellera sans doute son fournisseur en garantie, qui lui appellera le fabricant du revêtement, qui lui-même pourrait appeler en garantie le fabricant de teinture. Tout ce beau monde impliqué pourra éventuellement participer à une solution négociée du litige, ce qui serait souhaitable!

Locateur d'équipement et hypothèque légale

Est-ce que le locateur d’équipement peut bénéficier de l’hypothèque légale de la construction?

Non. Le locateur d’équipement n’est pas considéré comme un fournisseur de matériaux. Les tribunaux ont conclu que le locateur d’équipement louait celui-ci pour une période donnée à un locataire et que cette location ne pouvait être garantie par l’hypothèque légale de la construction.

Par contre, le locateur d’équipement pourra exercer un recours personnel contre son cocontractant pour le paiement des sommes dues.

Achat des actions ou des actifs d'une entreprise?

Un entrepreneur en construction rencontre son compétiteur. Ce dernier l’informe qu’il a l’intention de prendre sa retraite prochainement, après plus de 20 années d’expérience en construction. Il lui dit aussi qu’il cherche un acheteur pour son entreprise bien connue et prospère. L’achat de cette entreprise intéresse le premier entrepreneur mais il se demande quelle est la bonne façon de faire pour éviter les problèmes dans le futur. Plus précisément, d’un point de vue légal, il hésite entre l’achat des actions de la société ou l’achat des actifs. Quelle est la meilleure option?

L’achat des actions implique que l’entreprise existante continuera ses opérations sous une « nouvelle administration ». Dans ce cas il faut être très prudent. Puisqu’il s’agit de la même entreprise, elle demeure responsable de toutes les actions, des projets, des obligations, des dettes, et de tout jugement ou cause pendante. Il faut donc bien la connaître et effectuer plusieurs vérifications. Il faudra également obliger le vendeur à signer une déclaration sous serment, avant la vente, indiquant toute procédure judiciaire, jugement ou autre qui pourrait influencer la vente de l’entreprise.

L’achat des actifs se limite à l’achat des biens de l’entreprise. Il peut s’agir, entre autres, des immeubles, des équipements, de la machinerie, de l’outillage, de l’achalandage ou des comptes à recevoir de celle-ci. Dans un tel cas, on achète certains « morceaux » de l’entreprise sans devoir assumer ses obligations. Ainsi l’acheteur ne sera pas responsable des maisons ou des projets livrés avant la vente ni des jugements rendus contre l’entreprise.

Bien entendu, l’aspect fiscal devra être considéré dans l’analyse et dans la prise de décision.

Incendie et retard de livraison

Un violent incendie accidentel détruit une maison unifamiliale nouvellement construite par un entrepreneur, laquelle devait être livrée aux clients avec signature chez le notaire la semaine suivante. Bien entendu, l’entrepreneur sera incapable de livrer la maison à temps. L’entrepreneur est-il responsable des dommages causés aux clients et doit-il les relocaliser à ses frais?

Non. Dans le contrat préliminaire et contrat de garantie Abritat (article 11), il est stipulé que l’entrepreneur ne sera pas responsable du retard apporté à la livraison de l’immeuble, si ce retard provenait d’une force majeure, ou de la survenance de toute autre cause indépendante de sa volonté. Tout accident inévitable, guerre, révolution, inondation ou feu est ici assimilé à une force majeure.

On peut se demander s’il existe une assurance qui aurait pu être souscrite par les clients pour se protéger contre un tel événement. Malheureusement, il semblerait que non, ceux-ci n’étant toujours pas propriétaires de l’immeuble au moment de sa destruction. De plus, l’assurance-chantier de l’entrepreneur ne couvrirait pas les frais de relocalisation des clients en cas de sinistre.

La province du répondant

Un administrateur d’une entreprise de construction du Québec réside en Ontario. Il avait suivi et réussi les cours de formation au Québec pour devenir entrepreneur, avant de déménager récemment. Est-ce qu’il peut agir à titre de répondant pour cette entreprise auprès de la Régie du Bâtiment du Québec pour l’obtention de la licence?

Oui. Rien n’oblige un répondant à habiter au Québec. Un administrateur de l’entreprise qui demeure en Ontario pourra donc être répondant pour la licence de cette entreprise auprès de la RBQ.

Par contre, même s’il demeure à l’extérieur du Québec, les conditions et les obligations du répondant demeurent les mêmes. Il devra remplir les critères nécessaires afin de pouvoir agir comme répondant, tout comme s’il résidait au Québec.

Rappelons qu’un répondant ne doit pas agir à titre de prête-nom, ce qui est illégal.

Maintien de la licence d'entrepreneur en construction

Un entrepreneur, occupé en cette période de l’année, a laissé son formulaire annuel de maintien de licence de la RBQ sur le coin de son bureau depuis un certain temps. Heureusement, il s’en rend compte et constate que sa licence ne viendra à échéance que le lendemain. Il s’empresse d’envoyer son chèque et le formulaire signé aujourd’hui, la veille de l’échéance, en allant même au bureau de poste afin que l’enveloppe soit étampée. S’expose-t-il à un problème?

Oui. Le délai est définitivement trop court. La RBQ doit recevoir le formulaire et le chèque au plus tard à l’échéance prévue. En cas de défaut, l’article 71, 8° par. de la Loi sur le bâtiment prévoit que « La licence d’un entrepreneur ou d’un constructeur-propriétaire cesse d’avoir effet dès que son titulaire se trouve dans l’une des situations suivantes :

8° il n’a pas payé à l’échéance les droits et les frais exigibles pour le maintien de la licence.»
Nous recommandons fortement de transmettre ces documents avec une preuve de réception ou de se rendre sur place si le délai est trop court, afin de permettre de démontrer la date de réception de ceux-ci par la RBQ. Cette preuve de réception vous sera très utile advenant un problème. Nous recommandons de conserver une copie des documents transmis ainsi que de la preuve de réception.

Si la licence cesse d’avoir effet, l’entrepreneur ne peut plus effectuer ou faire effectuer de travaux de construction tant et aussi longtemps qu’une nouvelle licence n’aura pas été émise. Une nouvelle demande de licence complète doit être faite, même si le chèque est arrivé à la RBQ le lendemain. L’entrepreneur qui poursuit ses travaux malgré l’absence de licence s’expose à des amendes minimales variant entre 10 281 $ et 30 843 $, selon qu’il s’agisse d’une entreprise individuelle ou d’une personne morale.