Conseil de bande amérindienne et garantie pour immeubles multifamilial

Un entrepreneur accrédité à Abritat obtient de la part d’un conseil de bande, un contrat d’entreprise pour la construction d’un bâtiment multifamilial de plus de cinq (5) logements sur une réserve. Ce bâtiment doit-il être enregistré au plan de garantie?

Oui, même si le bâtiment a plus de cinq (5) logements, s’il est détenu par un organisme sans but lucratif ou une coopérative et qu’il ne s’agit pas de condos, il doit être enregistré et l’entrepreneur doit détenir la sous-catégorie 1.1.1. Un conseil de bande amérindienne est un organisme sans but lucratif, généralement de constitution fédérale.

Le nom d'entreprise

Un entrepreneur exerce sous le nom « ABC inc. » et ce, sans interruption depuis 1995. Il a appris récemment qu’un autre entrepreneur a ouvert ses portes il y a six mois et utilise le même nom d’entreprise. Plusieurs clients du premier entrepreneur font désormais affaires avec le second entrepreneur croyant qu’il s’agit de la même entreprise. Le premier entrepreneur a-t-il des recours contre le second?

Oui. Une entreprise ne peut utiliser un nom qui prête à confusion avec un nom utilisé par une autre personne, une autre société de personnes ou un autre groupement de personnes. Si les deux noms sont assez ressemblants visuellement, phonétiquement ou quant aux idées évoquées pour créer de la confusion dans l’esprit du public, on devra ensuite tenir compte de la notoriété de chaque nom ainsi que de la concurrence ou de la probabilité de concurrence entre les deux entreprises. Le tribunal devra comparer les objets ou activités des deux entreprises, les biens ou services produits ou offerts et les territoires desservis. Le premier entrepreneur peut demander au Registraire des entreprises de faire cesser l’utilisation du nom par l’autre entrepreneur et peut également lui réclamer des dommages et intérêts, le cas échéant, devant les tribunaux de droit commun (Cour du Québec ou Cour supérieure). Si le nom de l’entreprise avait été enregistré comme marque de commerce, d’autres recours devant la Cour fédérale sont possibles.

Décès du client et contrat d'entreprise

Un contrat d’entreprise est conclu entre le propriétaire d’un immeuble et un entrepreneur. Pendant l’exécution des travaux, le propriétaire de l’immeuble décède. Que se passe-t-il?

En vertu de l’article 2127 du Code civil du Québec, le décès du propriétaire de l’immeuble ne met fin au contrat uniquement que si cela rend impossible ou inutile son exécution. En principe, le contrat n’est donc pas résilié, sauf si les critères ci-avant mentionnés sont rencontrés. Ce sera la succession du défunt qui prendra la relève pour la suite. Évidemment, la réponse variera selon les faits particuliers de chaque cas et de chaque contrat.

Advenant une telle situation, nous vous invitons à communiquer avec nous afin de pouvoir déterminer le sort de votre contrat d’entreprise. 

Licence et travaux sur lieux loués

Un client potentiel approche un entrepreneur général en disant vouloir lui confier certains travaux d’aménagement d’un restaurant dans un local loué d’un édifice commercial, alors qu’il s’occupera lui-même de donner des contrats pour certains travaux, comme l’électricité. Peut-il agir ainsi et quels sont les dangers pour l’entrepreneur général?

Non, suivant l’article 46 de la Loi sur le Bâtiment, ce client ne peut donner lui-même des contrats à d’autres entrepreneurs à moins de posséder une licence d’entrepreneur général puisque cet article indique que « Nul ne peut exercer les fonctions d’entrepreneur général de construction (…) s’il n’est titulaire d’une licence en vigueur à cette fin».  De plus, le client qui n’est pas le propriétaire de l’immeuble, ne bénéficie d’aucune des exemptions prévues à la Loi et aux règlements.

Pour l’entrepreneur général, dans l’éventualité où une enquête est ouverte contre le client parce qu’il ne détient pas de licence, il y a un risque que ce dernier, afin de se disculper, tente de convaincre les autorités (RBQ, CCQ, CSST) qu’il n’y avait qu’un seul entrepreneur, que celui-ci est responsable pour tous les travaux du projet, en plus d’être considéré comme « maître d’œuvre » au sens de la Loi sur la santé et la sécurité du travail.  Cet entrepreneur risque donc de devoir assumer des dépenses imprévues, qui pourraient s’avérer considérables, en plus de tous les tracas et inconvénients reliés à l’enquête.
 

Exclusion de garantie légale et vendeur professionnel

Le président d’une entreprise de construction achète personnellement un vieil immeuble à revenus. Quelques mois après l’achat, il n’aime pas l’expérience et veut le remettre en vente « sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur ». Peut-il vendre l’immeuble sans garantie légale?

Oui. Ce qu’il faut se demander, c’est si notre président, une personne physique, est un vendeur professionnel au sens du Code civil du Québec. En effet, le vendeur professionnel ne peut pas exclure la garantie légale selon la loi. Les entrepreneurs en construction sont considérés comme des vendeurs professionnels selon la jurisprudence. Par contre, la détermination du statut du vendeur est une question de fait qui peut varier d’un dossier à l’autre.

Dans le cas qui nous occupe, le propriétaire de l’immeuble n’est pas l’entreprise de construction, c’est une personne physique qui, personnellement, ne fait pas le commerce d’achat et de revente d’immeubles à revenus de façon régulière. Selon la jurisprudence, tout indique qu’il ne serait pas considéré comme un vendeur professionnel et donc, qu’il aurait le droit d’exclure la garantie légale. Le notaire devra s’assurer que la clause soit claire et sans équivoque. Cependant, cette exclusion n’empêcherait pas l’acquéreur de le poursuivre un jour en dommages-intérêts pour dol (fraude), s’il découvrait que le vendeur lui avait fait de fausses représentations. Encore là, il s’agirait d’une question de fait.

Les extras exécutés par le sous-traitant

Un entrepreneur général conclut un contrat à prix coûtant majoré (cost plus) avec un sous-traitant pour exécuter des travaux de rénovation à la résidence unifamiliale d’un client. Pendant l’exécution des travaux, le client demande des travaux supplémentaires (extras) directement au sous-traitant et ce, à l’insu de l’entrepreneur général. Après avoir exécuté ces extras, le sous-traitant réclame le paiement de ces derniers à l’entrepreneur général. Que doit faire l’entrepreneur général?

Dans un premier temps, l’entrepreneur général devrait informer son client de cet extra et l’inclure à sa facturation globale. Il est possible que le client refuse de payer le pourcentage d’administration et de profit sur cet extra mais selon nous, il aurait tort.  Face au sous-traitant, l’entrepreneur général peut lui répondre qu’il s’agit d’un contrat distinct conclu directement avec le client, et qu’il doit le facturer et se faire payer directement. Cependant, cette solution n’est envisageable que dans un cas de rénovation résidentielle chez le propriétaire occupant.

Dans le cas qui nous occupe, l’entrepreneur a donc le choix de payer le sous-traitant et réclamer son profit et son administration au client et ou y renoncer et laisser au sous-traitant le soin de réclamer le paiement de son extra au client directement.

Chèque en paiement final

Un client remet à un entrepreneur un chèque sur lequel il est mentionné qu’il s’agit d’un paiement final des sommes dues alors que la somme inscrite sur le chèque représente uniquement une partie des sommes dues à l’entrepreneur. Est-ce que l’entrepreneur peut encaisser ce chèque comme paiement partiel et conserver ses recours contre le client pour la différence?

Oui, l’entrepreneur peut encaisser le chèque du client sur lequel il est inscrit paiement final. Par contre, avant de l’encaisser, il devra aviser son client, par lettre avec une preuve de réception, qu’il n’admet pas qu'il s'agit d'un paiement final et qu’il entend encaisser le chèque comme paiement partiel suite à l’écoulement d’un délai raisonnable (un délai de cinq (5) jours peut être considéré comme raisonnable) suite à la réception de la lettre par le client.

Cette lettre doit aviser le client qu'à défaut de recevoir un avis de sa part à l'effet qu’il procèdera à l’arrêt du chèque ou qu'il s'opposera à son encaissement sans admission dans le délai raisonnable prévu dans la lettre, le paiement sera considéré comme un paiement partiel, et ce sans préjudice aux recours de l’entrepreneur à réclamer la différence.

La mention « paiement final » peut également se retrouver dans un document joint au chèque lors de la remise. Si l’intention du client est d’effectuer un paiement final, il faut s’assurer de respecter la procédure exposée précédemment.

À défaut de prendre ces précautions et que le chèque est encaissé, il s’agira d’une admission de l’acceptation d’un paiement final et il sera impossible pour l’entrepreneur de réclamer la différence au client.