Convention intérimaire et résiliation du contrat

Que peut faire un entrepreneur si le promettant-acheteur refuse de signer une convention d’occupation intérimaire et de payer l’indemnité prévue, tel qu’exigé par le contrat préliminaire ?

L’entrepreneur peut résilier le contrat préliminaire en invoquant la clause du contrat APCHQ concernant le défaut du promettant-acheteur (clause 30). L’entrepreneur pourra résilier ce contrat après l’écoulement d’un délai de sept (7) jours suivant l’envoi d’un avis à cet effet au promettant-acheteur. Après ce délai, l’entrepreneur pourra conserver tous les acomptes déjà reçus, sans préjudice à ses autres recours, notamment des dommages-intérêts et il pourra revendre la maison à un autre acheteur.

L’entrepreneur et les agents immobiliers

L’entrepreneur peut-il retenir les services d’un agent immobilier (maintenant courtier immobilier) pour vendre ses immeubles d’habitations?

Oui, toutefois l’entrepreneur qui veut vendre à une personne physique un immeuble d’habitation neuf assujetti au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs doit faire précéder l’acte de vente par un contrat préliminaire comportant plusieurs dispositions particulières.  Le contrat doit contenir une clause permettant au promettant acheteur de se dédire de sa promesse d’achat dans les 10 jours de la signature du document, il doit contenir le nom du vendeur de l’acheteur, l’ouvrage à réaliser, le prix, la date de livraison, les caractéristiques de l’immeuble et la mention que le prix soit révisable ou non avec les modalités de la révision. 

Il est important de noter que le formulaire Promesse d’achat de l’ACAIQ n’est pas un contrat préliminaire et c’est d’ailleurs indiqué dans le préambule.

Il ne faut pas oublier que depuis le 1 mai 2010, la Loi sur le courtage immobilier a été modifiée et l’ACAIQ a été remplacée par l’OACIQ. Toutefois, leurs formulaires ne sont pas encore disponibles.

Commentaires : Je ne sais pas si vous êtes comme moi mais j’ai hâte de voir de la verdure.

Question de prescription

Un entrepreneur a effectué des travaux de construction pour un client pour lesquels il demeure impayé. Les travaux ont été effectués il y a deux (2) ans. Est-il trop tard pour entreprendre un recours judiciaire afin de réclamer ces sommes au client?

Non. L’article 2925 du Code civil du Québec prévoit que la prescription d’une action qui tend à faire valoir un droit personnel est de trois (3) ans. L’action devra être entreprise dans un maximum de trois (3) ans suite à l’exécution des travaux.

En général, le délai de prescription pour une action sur compte est de trois (3) ans. Comme toutes les règles générales, il peut y avoir des exceptions. Dans certains cas, la prescription pourrait être plus longue ou plus courte, être suspendue ou être interrompue.

Afin de pouvoir récupérer les sommes qui vous sont dues et vous assurer que votre recours n’est pas prescrit, nous vous invitons à communiquer avec nous.

La Page Jaune

Des entrepreneurs ayant déjà un contrat avec le Groupe Pages Jaunes ont reçu un appel téléphonique en février leur demandant s’ils acceptaient que leur contrat se renouvelle automatiquement à son expiration. Si la réponse était négative, ils recevaient par télécopieur un document intitulé  «Contrat d’annonce publicitaire La Page-Jaune Canada», avec une mention directement à côté de la signature :  «Annulation de l’annonce après la dernière parution le 31 décembre 2011». S’agit-il vraiment d’une confirmation de non renouvellement?

Non. Il s’agit plutôt d’un nouveau contrat avec une autre compagnie. Pensant confirmer le non renouvellement de leur contrat existant avec Groupe Pages Jaunes, ces entrepreneurs ont plutôt accepté d’adhérer à un nouveau contrat et ont ensuite reçu, toujours par télécopieur, une facture provenant d’une compagnie américaine ADVERTISING & MARKETING SERVICES LLC, au montant de 1298 $, sans addition de taxes, pourtant obligatoires.

Il faut examiner attentivement les sollicitations de publicité dans les répertoires Internet et lire les petits caractères. Des indices nous permettent aussi de vérifier le sérieux des entreprises. Par exemple, repérez les fautes d’orthographe ou les adresses courriel hébergées dans des sites publics tels que gmail, ymail ou hotmail. N’hésitez pas à effectuer une vérification au Registraire des entreprises. Si l’entreprise n’est pas immatriculée au Québec, méfiez-vous.

Vente d'immeubles et licence RBQ

Un promoteur immobilier qui ne détient pas de licence d’entrepreneur et qui fait exécuter des travaux de construction sur ses terrains par un autre entrepreneur peut-il légalement vendre ses immeubles?

Non. L’article 8 de la Loi sur le bâtiment précise qu’une personne (physique ou morale) est présumée être un entrepreneur si elle offre en vente ou en échange un bâtiment, à moins qu'elle ne prouve que les travaux de construction de ce bâtiment n'aient pas été exécutés dans un but de vente ou d'échange. Le promoteur devra donc respecter toutes les obligations légales de l’entrepreneur au sens de la Loi sur le bâtiment, notamment celle de détenir une licence d’entrepreneur.

S’il s’agit de vente d’immeubles assujettis au plan de garantie, le promoteur devra détenir l’une des sous-catégories de licence qui s’applique à la construction de bâtiments résidentiels neufs (1.1.1. ou 1.1.2.). Il devra également être accrédité par un administrateur du plan de garantie.

Demande de remise d'une audition devant la Cour du Québec, division des petites créances

Un demandeur a entrepris un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances, mais est encore en attente de sa date d’audition. Il prévoit faire un voyage dans six (6) mois. Devrait-il aviser d’avance le greffe de la Cour des dates où il ne sera pas disponible ou bien peut-il simplement attendre de recevoir sa date d’audition pour demander une remise si nécessaire?

Il devrait aviser d’avance le greffe de la Cour par écrit avec une preuve de réception, et ce, dans les plus brefs délais. Si le demandeur n’a pas avisé le greffe de la Cour que le dossier est effectivement fixé lors de ces dates et que le débiteur s’oppose à sa demande de remise, un juge devra alors rendre une décision et pourrait refuser cette demande de remise, ce qui forcerait le demandeur à procéder à la date fixée.

Loi sur les sociétés par actions du Québec

Depuis 2009, le gouvernement du Québec a entrepris une réforme du droit des compagnies. Le 14 février 2011 est entrée en vigueur la Loi sur les sociétés par actions du Québec (LSAQ). Cette loi aura-t-elle un impact sur les entreprises incorporées en vertu de la Loi sur les compagnies du Québec ?

Oui. Par exemple, si les actionnaires ont signé une convention unanime d’actionnaires qui restreint le pouvoir des administrateurs, la LSAQ prévoit qu’on devra, lors de la déclaration annuelle, l’indiquer au Registraire des entreprises. On devra aussi divulguer le nom de tous les actionnaires ayant signé cette convention et leurs coordonnées. Ceci permettra de savoir qui prend les vraies décisions au sein de l’entreprise. De plus, la LSAQ prévoit que les créanciers pourront consulter les conventions unanimes d’actionnaires. Comme rien ne définit l’expression « créancier », il faut croire que cette disposition ne vise pas seulement les institutions financières mais aussi les fournisseurs.

Il est possible de réviser les conventions unanimes d’actionnaires actuelles et d’ajouter une autre convention d’actionnaires ne touchant pas aux pouvoirs des administrateurs et comportant des clauses confidentielles. L’équipe de Boivin & Associés est à votre disposition pour vous aider et répondre à vos questions.