La pyrite découverte 30 ans après la construction: vice caché?

Un entrepreneur peut-il être tenu responsable de dommages causés par la présence de pyrite trente ans après la construction d’un immeuble?

Oui. La responsabilité de l’entrepreneur relativement à des vices cachés n’est pas limitée dans le temps. Il peut donc être tenu responsable de dommages causés par la présence de pyrite dans le remblai, et ce, même trente ans après la construction et la livraison de l’immeuble. Cependant, la seule présence de pyrite dans le remblai n’est pas suffisante afin d’engager la responsabilité de l’entrepreneur dans le cas d’un immeuble construit il y a trente ans. En effet, le propriétaire de l’immeuble devra être en mesure de prouver que l’immeuble a subi des dommages ou en subira inévitablement.

Les vérifications du client

Dans le cadre d’un projet d’agrandissement d’un immeuble, le propriétaire demande à l’entrepreneur de pouvoir vérifier les matériaux utilisés et constater par lui-même l’avancement des travaux sur le chantier. L’entrepreneur refuse de donner accès à son client. Peut-il refuser?

Non. L’article 2117 du Code civil du Québec prévoit expressément que le client peut, à tout moment de la construction ou de la rénovation d’un immeuble, vérifier l’état de l’avancement des travaux, la qualité des matériaux utilisés et celle du travail effectué, ainsi que l’état des dépenses faites (coûts des matériaux, de la main-d’œuvre, des sous-traitants, etc.). L’état des dépenses faites ne peut être demandé dans le cadre d’un contrat à forfait.

L’entrepreneur doit donc donner les informations demandées par le client et lui permettre de faire lui-même les vérifications voulues. Il s’agit de l’application de l’obligation d’information de l’entrepreneur face à son client.

Par contre, cette vérification ne doit pas nuire au déroulement des travaux. Ainsi, un entrepreneur pourrait prévoir dans son contrat avec son client les modalités relatives à une telle vérification par son client et éviter des visites sur le chantier du client qui nuiraient au déroulement des travaux.

Peut-on saisir Brutus?

Monsieur A poursuit Madame B suite à des travaux de rénovation et obtient un jugement contre celle-ci pour un montant total de 15 000$.  Suite à la réception de ce jugement, Monsieur A demande à Madame B de lui faire le paiement total, ce qu’elle refuse.  Suite à l’expiration du délai d’appel, Monsieur A contacte un huissier afin de procéder à une saisie des biens meubles de Madame B.  Monsieur A étant exaspéré par le comportement de Madame B décide de saisir les biens de Madame B afin de les faire vendre.  Parmi les biens se trouve le fidèle compagnon de Madame B, son chien Brutus, ce dernier ayant gagné de nombreux concours du chien le plus laid.  Madame B affirme que l’on ne peut saisir son chien pour le faire vendre, celui-ci étant un être vivant.  L’huissier, quant à lui, affirme qu’il s’agit d’un bien meuble et qu’il est en droit de le faire vendre. Qui a raison?


L’huissier a raison.  En vertu de l’article 905 C.c.Q., les animaux sont des biens meubles et n’ont aucun statut particulier. En effet, dans le cadre de saisie de bien meuble, on pourrait effectivement saisir un animal de compagnie et en demander la vente.


Nous vous mentionnons cependant qu’il y a actuellement des pressions de différents groupes afin que le gouvernement accorde un statut particulier aux animaux de compagnie afin d’éviter ce type de situation.

 Signé : Brutus

Loi canadienne anti-pourriel (C-28)

Nous recevons tous plusieurs courriels de demandes de consentement en vertu de la nouvelle loi canadienne anti-pourriel (C-28), qui entrera en vigueur le 1^er juillet 2014. Ces demandes nous somment de fournir notre consentement pour continuer à recevoir après le 1^er juillet 2014 les communications que nous recevions antérieurement. Qu’arrivera-t-il si on ne répond pas à ces demandes avant le 1^er juillet prochain?

En principe, il ne devrait rien arriver du tout! Il est important de comprendre que cette loi vise particulièrement les messages électroniques commerciaux (MEC).  Un consentement implicite (tacite) ou explicite (exprès) sera requis pour envoyer ce type de messages à compter du 1^er juillet prochain.  Or, si le destinataire se trouve déjà dans la liste de distribution de l’expéditeur au 1^er juillet 2014, une période transition est prévue et ce dernier bénéficie d’un consentement tacite (implicite) pour encore trois (3) ans.  L’expéditeur qui avait l’habitude de nous transmettre ses messages n’a donc pas jusqu’au 1^er juillet 2014 pour obtenir notre consentement tacite pour poursuivre l’envoi, mais bien jusqu’au 1^er juillet 2017!  Il y a fort à parier que vous recevrez ce type de demandes de consentement pendant longtemps encore…

Par ailleurs, nonobstant la période transition, le consentement tacite pourra s’obtenir de plusieurs façons après l’entrée en vigueur de la loi.  Si on achète un bien ou un service, le consentement tacite de recevoir des MEC est valide pour deux (2) ans par exemple.  Si on est membre d’une association ou d’un syndicat, le consentement tacite est valide durant toute la période d’adhésion. 

Pour de plus amples renseignements, consultez notre dernière publication à ce sujet : C-28

Le contenu de la dénonciation de contrat

Que doit contenir une dénonciation de contrat?

L’objectif de la dénonciation de contrat est de permettre au propriétaire d’un immeuble de connaître l’identité des sous-traitants et/ou des fournisseurs de l’entrepreneur général ou d’un autre entrepreneur intermédiaire, afin de pouvoir s’assurer que ceux-ci soient payés et d’utiliser, le cas échéant, son droit de rétention pour éviter la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction. Un sous-traitant ou un fournisseur n’ayant pas directement contracté avec le propriétaire de l’immeuble doit absolument avoir dénoncé son contrat à ce dernier pour bénéficier du droit à l’hypothèque légale.

La dénonciation de contrat doit être écrite et la jurisprudence expose qu’elle doit contenir les informations suivantes :

- La désignation du (des) propriétaire(s) de l’immeuble;

- La désignation de celui qui donne l’avis de dénonciation (le nom de votre entreprise);

- La dénonciation du contrat de l’entreprise;

- Une mention selon laquelle la dénonciation est effectuée selon les articles du Code civil du Québec qui visent l’hypothèque légale de construction;

- La nature des travaux, des matériaux et/ou des services;

- Le nom de l’entrepreneur avec lequel un contrat a été conclu;

- Le prix approximatif du contrat.

Il est particulièrement important de bien identifier la nature des travaux, des matériaux et/ou des services car les tribunaux, dans certains cas, ont conclu que la dénonciation n’était pas valide puisqu’elle n’était pas assez précise.

Par ailleurs, si des extras au contrat sont nécessaires (c’est-à-dire des travaux de la même nature que ceux déjà effectués) et que le coût du contrat augmente, il ne sera pas nécessaire d’effectuer une nouvelle dénonciation au propriétaire. La dénonciation vaut également à l’égard de ces extras. D’ailleurs, nous vous invitons à inclure une phrase dans votre dénonciation qui prévoit que le prix du contrat indiqué dans votre dénonciation est sujet aux changements et/ou aux extras.

L'hypothèque légale pour les entrepreneurs en excavation

Un entrepreneur spécialisé en excavation est impayé suite à un contrat intervenu avec un entrepreneur général pour le nivellement et le remblai d’un terrain, dans le but d’y construire un immeuble.  L’immeuble est maintenant terminé depuis dix (10) jours, mais celui-ci est toujours en attente de son paiement. Il désire donc inscrire un avis d’hypothèque légale de la construction.  Il a dénoncé son contrat au propriétaire du terrain avant le début des travaux.  Il appelle l’entrepreneur général qui lui répond qu’il ne peut publier un tel avis, puisqu’il a lu quelque part que des travaux de remblai et de nivellement ne sont pas des travaux qui donnent ouverture à l’hypothèque légale, car ils ne font pas partie d’une construction. Qu’en est-il?

La Cour d’appel a récemment rendu un jugement qui indique que des travaux d’épandage et de nivellement ne seront pas considérés comme des travaux de construction et ne pourront donner droit à l’hypothèque légale si aucune érection d’un bâtiment ne suit les travaux.  Or, dans le présent cas, suite aux travaux exécutés par l’entrepreneur spécialisé, il y eut l’érection d’un immeuble donc, ces travaux préliminaires sont assimilés à des travaux de construction, et ils donnent droit à la publication d’un avis d’hypothèque légale.

Amendements au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs

On sait que des amendements importants au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs devront entrer en vigueur, en principe, le 1er janvier 2015.  Ces amendements prévoient que l’administrateur du plan de garantie devra obligatoirement être une corporation sans but lucratif , ce qui implique la création d’un nouvel administrateur auprès duquel les entrepreneurs devront s’accréditer pour construire et vendre les bâtiments résidentiels visés par le Règlement.  On connaît déjà son nom : La Garantie de Construction Résidentielle (GCR).

 

Comment savoir auprès de quel administrateur (Abritat ou GCR) devra-t-on enregistrer ses unités ou ses bâtiments à compter de l’entrée en vigueur du nouveau Règlement?

 

La réponse se trouve dans l’interprétation de l’annexe 2 du Règlement actuel qui stipule que l’entrepreneur doit enregistrer et payer sa prime sans délai auprès de l’administrateur à la première des éventualités suivantes :

a) à la signature du contrat préliminaire ou d’entreprise
b) à la délivrance du permis de construction
c) au début des travaux

 

 

Donc, selon notre opinion, si l’une de ces éventualités survient avant l’entrée en vigueur du nouveau Règlement (prévue pour le 1er janvier 2015), les unités devront être enregistrées auprès d’Abritat.  Ceci implique par exemple que si un permis de construction est émis en octobre 2014 mais que la construction ne débute qu’en mars 2015, les unités seront enregistrées auprès d’Abritat, qui continuera d’honorer ses garanties jusqu’à la fin, soit cinq (5) ans après la fin des travaux.  Il faut donc comprendre que malgré la venue de GCR, Abritat, tout comme Qualité Habitation, seront dans le portait pour encore quelques années, afin d’honorer leur garanties jusqu’à la fin.