Promesse d'achat conditionnelle et acompte

Un promoteur a reçu un acompte de 20 000$ d’un client pour la réservation d’un terrain sur lequel il a fait une promesse d’achat, en vue de s’y faire construire une maison. Le client doit vendre sa propre résidence avant d’être en mesure d’acheter le terrain, mais les parties omettent d’indiquer que la promesse d’achat est conditionnelle à la vente de la maison du client. Ils omettent aussi d’indiquer un délai limite pour vendre la maison et acheter le terrain. Après six (6) mois d’attente, le promoteur contacte le client pour lui demander d’acheter le terrain, mais le client lui annonce qu’il est incapable de vendre sa maison. Il veut annuler la promesse. Peut-il le faire et peut-il récupérer son acompte?

 

La promesse d’achat n’étant pas conditionnelle à la vente de la maison du client, elle est donc ferme. Le client ne peut donc pas choisir unilatéralement d’annuler son offre et il doit acheter le terrain. Comme la promesse d’achat ne prévoit pas de délai limite pour que le client puisse vendre sa maison et procéder à l’achat, le promoteur devra envoyer une mise en demeure de passer titre au client, à défaut de quoi, soit il entreprendra des procédures judiciaires pour l’obliger à passer titres ou soit il demandera la résiliation de la promesse d’achat et des dommages-intérêts.

En ce qui concerne l’acompte, étant donné que c’est le client qui est en défaut d’acheter, et que ce défaut cause préjudice au promoteur, ce dernier est en droit de le conserver en compensation du préjudice subi, en autant qu’il soit au moins équivalent, sous toutes réserves de son droit de poursuivre le client pour un montant supplémentaire. Le promoteur devra être capable de bien faire la preuve de ses dommages.

Il est important de savoir qu’un acompte est généralement remboursable, à moins qu’il ne soit stipulé non-remboursable dans le contrat. Ce type d’acompte non-remboursable est aussi appelé « arrhes ». Par contre, qu’il soit remboursable ne veut pas dire qu’on ne puisse pas le conserver en compensation d’un préjudice subi. Il faudra par contre faire la preuve de ce préjudice devant la cour, si le client choisit de poursuivre pour réclamer le remboursement de l’acompte.

Garanties légales et garanties conventionnelles

En 2005, un entrepreneur a fait une toiture chez son client qui lui a demandé à la fin de ses travaux, quelles étaient ses garanties. L’entrepreneur a répondu à son client que sa toiture était garantie pour les cinq (5) prochaines années. Son client le rappelle huit (8) ans plus tard afin de l’informer que sa toiture doit être réparée vu la mauvaise installation et qu’il y a eu plusieurs infiltrations d’eau dans les dernières semaines. L’entrepreneur répond à son client que la garantie prévue était de cinq (5) ans et qu’il n’est aucunement responsable une fois ce délai passé. Le client, quant à lui, croit que l’entrepreneur doit quand même venir faire les réparations. Qui a raison?

 

Le client a raison. Bien que certains entrepreneurs stipulent des garanties conventionnelles dans leurs contrats, cela ne signifie pas qu’après l'expiration du délai de cette garantie, ceux-ci ne seront plus responsables des travaux qu’ils auront effectués. À la base, il est prévu au Code civil du Québec que l’entrepreneur doit garantir la qualité des travaux qu’il a réalisés et/ou des biens qu’il a vendus. Cette garantie légale de qualité, qu’on appelle aussi souvent la garantie « contre les vices cachés » doit être pour la durée de vie utile des travaux ou des biens fournis. Évidemment, la durée de cette garantie varie en fonction des travaux ou des biens fournis. Une toiture, par exemple, a une durée de vie utile nécessairement de plus de cinq (5) ans. L’entrepreneur ou le fournisseur peut stipuler une garantie conventionnelle dans son contrat, mais elle ne pourra en aucun temps être inférieure à la garantie légale de qualité prévue au Code civil du Québec.

 

Enfin, comme l’entrepreneur a aussi une obligation de résultat et de bonne exécution de son contrat, si le client découvre après huit (8) ans que l’installation était originalement déficiente, il pourra poursuivre l’entrepreneur et démontrer, avec l’aide d’un expert, que les travaux ne sont pas conformes aux règles de l’art. L’entrepreneur pourra tenter de se défendre en démontrant par exemple que le problème résulte plutôt d’un mauvais entretien ou d’une cause extérieure à son contrat.

Le client qui arrête le chantier

Un client a confié à un entrepreneur général la rénovation de sa maison. Des délais pour l’exécution des travaux sont prévus au contrat. En cours de chantier, le client est inquiet et décide de faire inspecter les lieux par un expert. L’expert recommande au client de faire arrêter le chantier en attendant son rapport écrit, dans trois (3) semaines. Cette situation cause préjudice à l’entrepreneur qui veut terminer ses travaux dans les délais prévus, car ses sous-traitants et lui ont d’autres contrats à exécuter après. Que peut faire l’entrepreneur?

 

L’entrepreneur qui se voit refuser l’accès aux lieux par son client peut considérer que ce dernier est en défaut de rencontrer ses obligations. Le client a l’obligation de permettre l’accès aux lieux pour l’exécution des travaux. L’entrepreneur doit donc mettre le client en demeure de le laisser compléter ses travaux selon les délais prévus au contrat, en lui expliquant les conséquences de sa décision d’arrêter le chantier. Il faut que le client comprenne que l’entrepreneur et ses sous-traitants ne seront pas nécessairement en mesure de compléter les travaux trois (3) semaines plus tard et que s’il maintient sa décision, l’entrepreneur aura un motif sérieux pour demander la résiliation du contrat et le paiement des travaux exécutés à ce jour, en plus d’une indemnisation pour le préjudice subi à cause de cette décision, qui pourrait, le cas échéant, se traduire par la perte de profit sur les travaux qu’il restait à exécuter.

 

Le mieux pour régler cette situation serait que l’expert fasse part à l’entrepreneur, sans délai, des déficiences à corriger sur ses travaux, de façon à ce que le chantier puisse se poursuivre normalement. En effet, cette recommandation de l’expert de suspendre le chantier pendant trois (3) semaines cause un préjudice à la fois au client et à l’entrepreneur. Or, comme c’est le client qui a choisi d’écouter le conseil de son expert, il risque d’être imputable de cette situation fâcheuse face à son entrepreneur qui ne veut que respecter son contrat.

La responsabilité de l'employeur quant à la faute de l'employé

Lors de travaux de rénovation chez des clients fortunés, l’employé d’un entrepreneur met sur la table de cuisine un tableau valant environ 10 000$. Pendant la journée, l’employé lance son tournevis sur la table sans penser que la toile s’y trouvait et il la perfore. La toile est maintenant abimée et n’a plus aucune valeur. Le propriétaire de cette peinture demande à l’employeur de lui en rembourser le prix, ce que l’entrepreneur refuse. Il suggère plutôt à son client de poursuivre l’employé directement. Le propriétaire décide tout de même de poursuivre l’entrepreneur. Qui aura raison?

Le propriétaire aura raison. Lorsque l’un des employés commet une faute dans le cadre de l’exécution de ses fonctions, l’employeur sera tenu responsable des dommages qui sont ainsi causés. Cependant, l’employeur conserve quant à lui la possibilité ses recours contre son employé pour la faute qu’il a commise, bien que le tout soit dans l’exécution de ses fonctions. Cela dit, l’entrepreneur se doit d’être assuré en responsabilité civile pour ce type de risque. Dans les faits, dès qu’il est informé de l’accident, il doit en faire part à son assureur qui verra à prendre la relève afin d’indemniser le client.

Sous-traitance et plan de garantie

Un entrepreneur qui détient la sous-catégorie 1.2 (Petits bâtiments) ou la sous-catégorie 1.3 (Bâtiments de tous genres) peut-il effectuer la construction complète d’un bâtiment résidentiel neuf visé par un plan de garantie?

 

Le seul moyen pour un entrepreneur qui détient ces sous-catégories d’effectuer cette construction complète est uniquement si les travaux sont exécutés en sous-traitance pour le compte du titulaire d’une licence de la sous-catégorie 1.1.1 ou de la sous-catégorie 1.1.2.

 

Le client pourra bénéficier de la protection offerte par le plan de garantie puisque l’entrepreneur qui est titulaire de la sous-catégorie 1.1.1 ou de la sous-catégorie 1.1.2 l’enregistrera à un plan de garantie.

Condo loué et vendu : délais de garantie

Un promoteur entrepreneur a construit un condominium de huit (8) unités. Les travaux des parties communes sont terminés depuis le 30 décembre 2011. Le promoteur a vendu sept (7) unités et a conservé la dernière pour fins de location. Cette unité a été louée et occupée jusqu’à aujourd’hui, donc pendant 21 mois. Le locataire quitte les lieux le 1^er octobre 2013 et le promoteur a trouvé un acheteur qui prendra possession dès cette date. Pour cet acheteur, l’immeuble qui a quand même été habité durant 21 mois sera-t-il couvert par le plan de garantie Abritat et si oui, sous quelles conditions?

 

Oui l’immeuble sera couvert par le plan de garantie. Pour les fins du calcul des délais de chacune des garanties, la date de fin de travaux sera fixée au 30 décembre 2011 et la date de réception de l’unité par le bénéficiaire sera le 1^er octobre 2013. La réception de l’unité est donc postérieure à la date de fin de travaux.

 

La garantie d’un an pour les malfaçons commencera à la réception de l’unité par le bénéficiaire. Elle se terminera le 30 septembre 2014 et ce, même si l’unité a déjà 21 mois d’usure. La garantie de trois (3) ans pour les vices cachés se terminera le 30 septembre 2016, car le point de départ est le même, soit la réception du bâtiment. Enfin, la garantie de cinq (5) ans pour les vices majeurs ou la perte du bâtiment se terminera le 29 décembre 2016. Le délai de cette dernière garantie de cinq (5) ans commence à courir à compter de la fin des travaux des parties communes, qui dans notre cas, est antérieure à la date de réception du bâtiment par le bénéficiaire. La garantie de parachèvement des travaux après la réception de la partie privative ne s'applique cependant pas si le bénéficiaire et l'entrepreneur conviennent que la partie privative est vendue en l'état d'achèvement où elle se trouve à la date du contrat.

 

À noter que si l’unité avait été louée pendant plus de 24 mois, le bénéficiaire ne pourrait plus bénéficier du plan de garantie et la vente aurait été faite comme pour tout autre immeuble usagé, avec seulement la garantie légale prévue au Code civil du Québec.

Dénonciation et extras

Un sous-traitant a conclu un contrat avec un entrepreneur général pour une somme de 45 000 $. Suite à la signature du contrat, il dénonce valablement son contrat à tous les propriétaires afin de préserver son droit à l’hypothèque légale. En cours de travaux, des extras s’ajoutent et le montant des travaux exécutés s’élève maintenant à 72 000$. Suite à la fin des travaux, celui-ci n’étant pas payé par l’entrepreneur général, il publie un avis d’hypothèque légale pour la somme de 72 000$. Le propriétaire appelle alors le sous-traitant pour lui dire qu’il ne peut publier un avis d’hypothèque légale pour 72 000 $ alors qu’il n’avait dénoncé ses travaux que pour une somme de 45 000 $. Le sous-traitant, quant à lui, affirme qu’il a droit à l’hypothèque légale pour la totalité du 72 000 $ et refuse de donner mainlevée avant le parfait paiement. Qui a raison?

 

Le sous-traitant a raison! Bien que la dénonciation doit comporter le montant des travaux, tous les travaux supplémentaires exécutés dans le cadre du contrat qui a été dénoncé sont couverts par celle-ci. En effet, lors d’une dénonciation de contrat, il est préférable d’indiquer le montant approximativement et d’indiquer que celui-ci est sujet à changement selon ce qui sera demandé en cours d’exécution des travaux.