Condo loué et vendu : délais de garantie

Un promoteur entrepreneur a construit un condominium de huit (8) unités. Les travaux des parties communes sont terminés depuis le 30 décembre 2011. Le promoteur a vendu sept (7) unités et a conservé la dernière pour fins de location. Cette unité a été louée et occupée jusqu’à aujourd’hui, donc pendant 21 mois. Le locataire quitte les lieux le 1^er octobre 2013 et le promoteur a trouvé un acheteur qui prendra possession dès cette date. Pour cet acheteur, l’immeuble qui a quand même été habité durant 21 mois sera-t-il couvert par le plan de garantie Abritat et si oui, sous quelles conditions?

 

Oui l’immeuble sera couvert par le plan de garantie. Pour les fins du calcul des délais de chacune des garanties, la date de fin de travaux sera fixée au 30 décembre 2011 et la date de réception de l’unité par le bénéficiaire sera le 1^er octobre 2013. La réception de l’unité est donc postérieure à la date de fin de travaux.

 

La garantie d’un an pour les malfaçons commencera à la réception de l’unité par le bénéficiaire. Elle se terminera le 30 septembre 2014 et ce, même si l’unité a déjà 21 mois d’usure. La garantie de trois (3) ans pour les vices cachés se terminera le 30 septembre 2016, car le point de départ est le même, soit la réception du bâtiment. Enfin, la garantie de cinq (5) ans pour les vices majeurs ou la perte du bâtiment se terminera le 29 décembre 2016. Le délai de cette dernière garantie de cinq (5) ans commence à courir à compter de la fin des travaux des parties communes, qui dans notre cas, est antérieure à la date de réception du bâtiment par le bénéficiaire. La garantie de parachèvement des travaux après la réception de la partie privative ne s'applique cependant pas si le bénéficiaire et l'entrepreneur conviennent que la partie privative est vendue en l'état d'achèvement où elle se trouve à la date du contrat.

 

À noter que si l’unité avait été louée pendant plus de 24 mois, le bénéficiaire ne pourrait plus bénéficier du plan de garantie et la vente aurait été faite comme pour tout autre immeuble usagé, avec seulement la garantie légale prévue au Code civil du Québec.

Dénonciation et extras

Un sous-traitant a conclu un contrat avec un entrepreneur général pour une somme de 45 000 $. Suite à la signature du contrat, il dénonce valablement son contrat à tous les propriétaires afin de préserver son droit à l’hypothèque légale. En cours de travaux, des extras s’ajoutent et le montant des travaux exécutés s’élève maintenant à 72 000$. Suite à la fin des travaux, celui-ci n’étant pas payé par l’entrepreneur général, il publie un avis d’hypothèque légale pour la somme de 72 000$. Le propriétaire appelle alors le sous-traitant pour lui dire qu’il ne peut publier un avis d’hypothèque légale pour 72 000 $ alors qu’il n’avait dénoncé ses travaux que pour une somme de 45 000 $. Le sous-traitant, quant à lui, affirme qu’il a droit à l’hypothèque légale pour la totalité du 72 000 $ et refuse de donner mainlevée avant le parfait paiement. Qui a raison?

 

Le sous-traitant a raison! Bien que la dénonciation doit comporter le montant des travaux, tous les travaux supplémentaires exécutés dans le cadre du contrat qui a été dénoncé sont couverts par celle-ci. En effet, lors d’une dénonciation de contrat, il est préférable d’indiquer le montant approximativement et d’indiquer que celui-ci est sujet à changement selon ce qui sera demandé en cours d’exécution des travaux.

Fin de travaux et hypothèque légale

Un entrepreneur a conclu un contrat d’entreprise avec un propriétaire pour la rénovation de son immeuble. L’entrepreneur a exécuté les travaux prévus dans le contrat, et ce depuis plus de trois (3) mois. Or, le propriétaire de l’immeuble retient une somme d’argent qui serait due en vertu du contrat puisque certains travaux ne sont pas effectués adéquatement et qu’ils doivent être corrigés. L’entrepreneur est d’accord avec le propriétaire que certains travaux doivent être repris. Malgré tout, l’entrepreneur, afin de préserver ses droits, désire procéder à la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction. Est-ce possible?

 

Non. Les travaux effectués par l’entrepreneur sont terminés depuis plusieurs mois. Le délai pour procéder à la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction est d’au plus trente (30) jours de la fin des travaux. Il y a une seule fin des travaux par chantier de construction. Pour déterminer la date de fin de travaux, il y a une nuance à faire entre les travaux à corriger et les travaux à terminer. En effet, bien que certains travaux qui ont été effectués doivent être repris à cause de malfaçons, ils ont tout de même été exécutés. Par contre, s’il restait encore des travaux à faire, on pourrait prétendre que la fin de travaux ne serait pas encore arrivée. Le tout est une question de fait.

 

En conséquence, il ne sera pas possible pour l’entrepreneur de procéder à la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction.

L'accréditation Novoclimat

Deux entreprises A et B sont licenciées pour la construction de maisons neuves (1.1.1) et accréditées au plan de garantie Abritat. L’une d’elles, B, est également accréditée Novoclimat. En 2013, A et B créent ensemble une nouvelle société C. Elle est également licenciée et accréditée à Abritat. Lorsque C fait appel au Bureau de l’efficacité et de l’innovation énergétiques pour demander son accréditation à Novoclimat, on lui répond qu’elle doit attendre la venue du programme Novoclimat 2.0, dont les cours de formation devraient être mis en place cet automne. Que peut-elle faire, car elle doit livrer une maison annoncée comme comportant l’attestation de performance Novoclimat?

La Société C est effectivement en mauvaise posture. Suivant l’entrée en vigueur du nouveau règlement sur l’efficacité énergétique, aucune nouvelle entreprise n’a pu être accréditée Novoclimat et ce, dans l’attente du programme Novoclimat 2.0 qui tarde à être disponible. De plus, il est impossible d’obtenir l’attestation de performance au nom de l’entreprise B, même si elle est l’actionnaire de la société C, car ce n’est pas la société B qui va vendre la maison et fournir la garantie. La Société C a donc deux choix :

1. Elle attend que le programme Novoclimat 2.0 débute cet automne et inscrit son répondant au cours de deux (2) jours pour obtenir l’accréditation et complète la demande d’inscription de la maison après.

2. Elle transfère le terrain et le contrat préliminaire à l’entreprise B qui effectue la demande d’inscription de la maison au plus tard le 30 septembre 2013, pour bénéficier du programme Novoclimat actuel.

La deuxième solution n'est pas idéale. Il faut dire que transférer la maison à une entreprise tierce complique les choses, notamment au niveau comptable et fiscal. Il vaut mieux expliquer au client la situation actuelle afin qu'il comprenne que sa maison ne pourra être certifiée au moment de la livraison.

Délai de publication de l'avis d'hypothèque légale

Un entrepreneur général fait exécuter des travaux par un sous-traitant et celui-ci termine ses travaux sur le chantier le 14 août. Par la suite, les travaux des autres sous-traitants sont faits et l’ensemble des travaux prévus au contrat se terminent le 4 janvier. À cette date, le sous-traitant n’a toujours pas été payé. Il avise donc l’entrepreneur général qu’il entend publier un avis d’hypothèque légale, celui-ci ayant dénoncé son contrat en temps utile au propriétaire de l’immeuble. L’entrepreneur général l’avise qu’il ne pourra pas, car ses travaux sont terminés depuis le 14 août et que le délai de trente (30) jours est donc expiré. Qui a raison?

Le sous-traitant a raison. Selon le Code civil du Québec, le délai de trente (30) jours pour procéder à la publication d’un avis d’hypothèque légale de la construction ne commence à courir qu’après la fin des travaux. En effet, il n’y a qu’une seule fin des travaux par projet, soit lorsque tous les bénéficiaires du droit à l’hypothèque légale ont exécuté ce qui était prévu au contrat. Cette règle épouse une certaine logique, puisqu’elle permet à tout le monde de bénéficier d’un même délai minimum pour publier leur avis, que ce soit l’excavateur ou le peintre. Donc, dans notre cas, le sous-traitant aurait un délai de trente (30) jours à compter du 4 janvier, date de la fin de tous les travaux prévus au contrat.

Fausse déclaration à la Régie du bâtiment du Québec

Un individu fait une demande de licence à la Régie du bâtiment du Québec. Afin de s’assurer d’obtenir sa licence, il fait une fausse déclaration dans sa demande. Est-ce que cette fausse déclaration peut avoir des conséquences?

 

Oui. Les conséquences peuvent être très importantes. Les paragraphes 1° et 2° de l’article 194 de la Loi sur le bâtiment se lisent ainsi :

« 194. Commet une infraction quiconque:

1° fait une fausse déclaration pour l'obtention d'une licence;
2° fait une fausse déclaration dans un document prescrit par la présente loi ou fait usage d'un tel document alors qu'elle en connaît la fausseté; »

L’article 196.1 de la Loi sur le bâtiment prévoit les amendes qui peuvent être imposées dans le cas d’une fausse déclaration :

« 196.1. Quiconque contrevient au paragraphe 1° ou 2° de l'article 194 est passible d'une amende de 2 620 $ à 13 102 $ dans le cas d'un individu et de 7 860 $ à 39 306 $ dans le cas d'une personne morale.

En cas d'une première récidive, les montants minimums et maximums de l'amende sont portés au double; pour toute récidive additionnelle, ils sont portés au triple. »

 

Enfin, dans certains cas, la licence, si elle a été émise, pourrait également être suspendue ou annulée, le cas échéant, selon la fausse déclaration qui aurait été effectuée. En conséquence et afin d’éviter des amendes importantes, nous vous recommandons de vous assurer que vos documents transmis à la Régie du bâtiment du Québec sont conformes à la réalité.

Prescription acquisitive de dix ans

Il y a douze (12) ans, le propriétaire d’un terrain a installé par erreur sa clôture à l’extérieur de sa ligne séparative, un mètre chez son voisin arrière, créant ainsi un empiétement. Il s’en rend compte aujourd’hui, à la lecture d’un certificat de localisation à jour qu’il vient de demander en vue de la vente du terrain. Le voisin n’a jamais manifesté d’opposition. Comme il a entendu parler de la prescription acquisitive de dix (10) ans, il aimerait savoir s’il peut aujourd’hui être déclaré propriétaire de la lisière de terrain qu’il a occupée pendant toutes ces années.

 

Oui. En vertu de l’article 2918 du Code civil du Québec, celui qui, pendant dix (10) ans, a possédé un immeuble à titre de propriétaire ne peut en acquérir la propriété qu’à la suite d’une demande en justice. On appelle ça l’acquisition par prescription. Dès que le délai est atteint, on peut faire la demande. Il faut une possession actuelle, paisible, continue et sans opposition, et ce pendant dix (10) ans. Donc si le voisin arrière avait manifesté son opposition à un moment ou à un autre avant l’expiration du délai de dix (10) ans, la prescription aurait été interrompue. Le jugement rendu sera déclaratif de propriété, rétroactivement au début de la possession.

 

De plus, il faut savoir qu’on ne peut pas acquérir par prescription les biens de l’État (gouvernement provincial ou fédéral), sauf quelques exceptions, ni les biens des personnes morales de droit public qui sont affectés à l’utilité publique. Par exemple, si le voisin arrière est en fait une municipalité propriétaire d’un terrain vague, cela veut dire qu’on pourrait l’acquérir par prescription car le bien n’est pas affecté à l’utilité publique.