Non responsabilité - protection des mousses plastiques

Un entrepreneur a isolé un sous-sol avec de la mousse de polyuréthane sans effectuer la finition. En effet, son contrat exclut spécifiquement la finition du sous-sol. Il se demande ce qu’il doit faire afin de respecter son obligation d’information envers son client relativement à la section 9.10.17.10 du Code national du bâtiment – 2005 concernant la protection des mousses plastiques.

 

Il faut comprendre que conformément au Code national du bâtiment, un isolant en mousse de polyuréthane ne peut être laissé à l’air libre, considérant son indice élevé de propagation des flammes et pour prévenir les émanations de gaz toxiques en cas d’incendie. Afin de bien informer le client des risques et dégager la responsabilité de l’entrepreneur, nous recommandons d’ajouter au contrat, lors de sa conclusion, la mention suivante :

« La finition des murs, plafonds, etc. du sous-sol ne fait pas partie des travaux inclus au présent contrat. Conformément à la section 9.10.17.10 - Protection des mousses plastiques – du Code national du bâtiment – 2005, si un mur ou un plafond d’une construction combustible contient une mousse plastique, celle-ci doit être protégée des espaces contigus par un revêtement intérieur de finition (gypse, contreplaqué, fibrociment, etc.). Il est donc de la responsabilité du client de voir à ce que cette section soit respectée en procédant à la finition des murs et plafonds du sous-sol dans les meilleurs délais. L’entrepreneur ne peut en aucun cas être tenu responsable de tout dommage, préjudice ou tout désordre résultant d’un tel manquement ».

Vice de construction apparent ou caché?

Un entrepreneur général a construit et vendu une maison neuve en 2007. En 2013, une inspection préachat est réalisée dans le cadre de la revente de cette maison. L’inspecteur relève que le panneau électrique comporte une déficience importante pour la sécurité incendie du bâtiment, ce que les propriétaires vendeurs ignoraient. Cette constatation a été faite visuellement, donc n’était pas cachée pour l’expert, mais nécessitait une connaissance technique des normes de construction en 2007 pour être décelée. 6 ans après la réception du bâtiment, les propriétaires vendeurs ont-ils tout de même un recours contre l’entrepreneur général?

 

Oui. Bien que la déficience ne soit pas à proprement parler cachée pour un expert dans le domaine, elle l’était pour les acheteurs de la maison en 2007. Ceux-ci n’avaient pas les connaissances techniques pour relever la non-conformité du panneau électrique. Il s’agit donc, selon la jurisprudence, d’un vice de construction qui était caché au moment de la livraison. À partir du moment où cette déficience leur a été révélée dans le rapport d’inspection, les propriétaires auront trois (3) ans pour poursuivre l’entrepreneur général qui leur a vendu la maison en 2007. S’il ne répare pas à ses frais, l’entrepreneur pourra être poursuivi pour son défaut de rencontrer son obligation de résultat prévue au Code civil du Québec, soit notamment celle de livrer un immeuble conforme aux normes de construction de l’époque.

Recours collectif contre FTQ Construction

Y a-t-il un recours collectif qui a été entrepris contre la FTQ Construction en relation avec les perturbations et fermetures de chantiers survenues les 21, 24 et 25 octobre 2011?

Oui. Le 15 avril 2013, la Cour supérieure a accueilli la requête pour autorisation d’exercer un recours collectif. La première étape du recours a donc été réalisée.

Ce recours collectif vise les groupes suivants :

« Toutes les personnes physiques et morales, comptant au plus cinquante (50) employés, dont au moins un chantier a été perturbé ou suspendu les 21, 24 et 25 octobre 2011;

et

Toutes les personnes physiques et morales, comptant au plus cinquante (50) employés, qui ont été privées de rémunération par les perturbations ou les fermetures de chantiers survenues les 21, 24 et 25 octobre 2011.

Les requérants, par le biais de leurs avocats, devront maintenant intenter la requête introductive d’instance contre FTQ Construction pour la réclamation de dommages-intérêts compensatoires et punitifs. La procédure suivra son cours jusqu’à ce que le dossier soit inscrit pour enquête et audition. Un procès pourra alors se tenir et un jugement sera rendu.

Il est également possible que les parties négocient un règlement à l’amiable, et ce à tout moment.

Nous vous invitons à consulter le site web suivant pour de plus amples informations : www.bga-law.com/ftq/

Délai pour mettre fin à un contrat préliminaire

Un acheteur qui a signé avec un promoteur un contrat préliminaire pour l’achat d’une nouvelle maison, mais conditionnel à la vente de sa maison actuelle, peut-il se raviser, une fois sa maison vendue quelques semaines plus tard, au motif que le délai de dix (10) jours prévu au contrat pour «se dédire de sa promesse (d’acheter)» ne commence à courir qu’à partir de la date de la vente de sa maison?

 

NON – l’article 1785 du Code civil du Québec prévoit expressément que «le contrat préliminaire doit contenir une stipulation par laquelle le promettant-acheteur peut, dans les dix jours de l’acte, se dédire de la promesse».
 

Puisque, selon nous, «l’acte» est la promesse d’acheter l’immeuble, tel que reconnu par la signature du contrat préliminaire par le promettant-acheteur, le fait que cette promesse soit conditionnelle, ne confère pas à l’acheteur un délai additionnel lui permettant de mettre fin au contrat préliminaire.

Mutations immobilières

Un entrepreneur achète un terrain en vue d’y construire un bâtiment. La municipalité refuse d’envoyer le compte de droit de mutation (taxe de bienvenue), car elle veut attendre la construction et évaluer l’immeuble à ce moment-là, aux fins du calcul du droit de mutation. Peut-elle agir ainsi?

Non, ce n’est pas légal. La Loi concernant les droits sur les mutations immobilières prévoit que le droit de mutation est dû à compter de l’inscription du transfert. Le transfert est constaté dans l’acte de vente. L’inscription du transfert est faite lorsque le notaire publie l’acte de vente au Bureau de la publicité des droits.
 
L’article 2 de la Loi prévoit aussi que toute municipalité doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire, calculé en fonction de la base d'imposition établie selon les taux suivants :

1° sur la tranche de la base d'imposition qui n'excède pas 50 000 $: 0,5%;

2° sur la tranche de la base d'imposition qui excède 50 000 $ sans excéder 250 000 $: 1%;

3° sur la tranche de la base d'imposition qui excède 250 000 $: 1,5%.

La base d'imposition du droit de mutation est la plus élevée parmi les montants suivants:

1° le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l'immeuble;

2° le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l'immeuble;

3° le montant de la valeur marchande de l'immeuble au moment de son transfert.

Toutefois, pour calculer le droit sur le transfert d'un immeuble situé entièrement sur son territoire, la Ville de Montréal peut, par règlement, fixer un taux supérieur à celui prévu au paragraphe 3 du premier alinéa pour toute tranche de la base d'imposition qui excède 500 000 $.

 

Tout cela veut dire que le calcul se fait au jour de l’inscription de l’acte de vente par le notaire qui calcule d’ailleurs les droits prescrits dans son acte. Il va sans dire que la municipalité ne perdra rien au change, car lorsque l’immeuble avec le bâtiment construit sera revendu à un tiers, un nouveau droit de mutation sera alors calculé.

 

La dénonciation de contrat doit être écrite

Un sous-traitant peut-il bénéficier de l’hypothèque légale de la construction s’il a avisé verbalement le propriétaire de l’existence d’un contrat avec l’entrepreneur général?

Non. L’article 2728 du Code civil du Québec établi clairement que la dénonciation du contrat doit être effectuée par écrit au propriétaire de l’immeuble. Celui qui dénonce son contrat doit conserver une preuve de la réception de cette dénonciation écrite par le propriétaire. Le sous-traitant ne peut déroger à cette obligation car il s’agit d’une exigence d’ordre public de protection en faveur du propriétaire de l’immeuble.

La dénonciation de contrat vise principalement à mettre en garde le propriétaire de l’immeuble que le sous-traitant entend invoquer éventuellement son droit de l’hypothèque légale s’il n’est pas payé et de permettre au propriétaire de retenir une somme suffisante pour éviter la publication d’avis sur son immeuble.

Puisque la dénonciation verbale ne constitue pas une dénonciation suffisante, le sous-traitant ne pourra donc pas bénéficier de l’hypothèque légale de la construction.

Départ du répondant de l'entreprise

Qu’arrive-t-il lorsqu’un dirigeant, un administrateur ou actionnaire, qui agit comme répondant unique pour qualifier l’entreprise auprès de la Régie du bâtiment (RBQ), quitte l’entreprise?

 

Il faut savoir que selon l’article 73 de la Loi sur le bâtiment, « la licence d’une société ou personne morale cesse d’avoir effet 60 jours après la date où la personne physique qui l’a demandée, pour le compte d’une société ou personne morale, cesse d’en être un dirigeant ». La RBQ n’accorde aucun délai de grâce. Si le répondant a quitté ses fonctions, l’entreprise doit en aviser immédiatement la RBQ. Dès qu’elle est informée, la RBQ calcule automatiquement un délai de 60 jours suivant la date du départ, et non suivant la date de réception de l’avis.

 

Puisque c’est le répondant qui fait la demande pour la délivrance, la modification ou le maintien d’une licence d’entrepreneur, son départ a une incidence importante sur le sort de l’entreprise. Il est donc préférable de planifier à l’avance ce départ et de s’assurer que quelqu’un d’autre au sein de l’entreprise est qualifié pour agir comme répondant dans chacun des domaines de qualification pour les fins de la licence de la RBQ et que cette personne pourra prendre la relève rapidement afin d’éviter de mettre en péril la licence d’entrepreneur.

 

Pour agir comme répondant, une personne doit être déjà qualifiée, ou encore doit avoir réussi les examens de la RBQ ou avoir réussi un programme de formation reconnu par elle (offert par l’APCHQ), et ce, pour chacun des domaines de qualification en lien avec les catégories et sous-catégories de licences demandées (Administration, Gestion de la sécurité, Gestion de projets et de chantiers, Exécution de travaux de construction).

 

Si une demande de modification de licence pour changer un répondant est faite et que celle-ci nécessite que le nouveau candidat passe un examen, sachez qu’il sera pratiquement impossible de finaliser le tout en 60 jours. Le résultat : la licence sera annulée et une nouvelle demande devra être faite avec des frais plus élevés.