Recours collectif contre FTQ Construction

Y a-t-il un recours collectif qui a été entrepris contre la FTQ Construction en relation avec les perturbations et fermetures de chantiers survenues les 21, 24 et 25 octobre 2011?

Oui. Le 15 avril 2013, la Cour supérieure a accueilli la requête pour autorisation d’exercer un recours collectif. La première étape du recours a donc été réalisée.

Ce recours collectif vise les groupes suivants :

« Toutes les personnes physiques et morales, comptant au plus cinquante (50) employés, dont au moins un chantier a été perturbé ou suspendu les 21, 24 et 25 octobre 2011;

et

Toutes les personnes physiques et morales, comptant au plus cinquante (50) employés, qui ont été privées de rémunération par les perturbations ou les fermetures de chantiers survenues les 21, 24 et 25 octobre 2011.

Les requérants, par le biais de leurs avocats, devront maintenant intenter la requête introductive d’instance contre FTQ Construction pour la réclamation de dommages-intérêts compensatoires et punitifs. La procédure suivra son cours jusqu’à ce que le dossier soit inscrit pour enquête et audition. Un procès pourra alors se tenir et un jugement sera rendu.

Il est également possible que les parties négocient un règlement à l’amiable, et ce à tout moment.

Nous vous invitons à consulter le site web suivant pour de plus amples informations : www.bga-law.com/ftq/

Délai pour mettre fin à un contrat préliminaire

Un acheteur qui a signé avec un promoteur un contrat préliminaire pour l’achat d’une nouvelle maison, mais conditionnel à la vente de sa maison actuelle, peut-il se raviser, une fois sa maison vendue quelques semaines plus tard, au motif que le délai de dix (10) jours prévu au contrat pour «se dédire de sa promesse (d’acheter)» ne commence à courir qu’à partir de la date de la vente de sa maison?

 

NON – l’article 1785 du Code civil du Québec prévoit expressément que «le contrat préliminaire doit contenir une stipulation par laquelle le promettant-acheteur peut, dans les dix jours de l’acte, se dédire de la promesse».
 

Puisque, selon nous, «l’acte» est la promesse d’acheter l’immeuble, tel que reconnu par la signature du contrat préliminaire par le promettant-acheteur, le fait que cette promesse soit conditionnelle, ne confère pas à l’acheteur un délai additionnel lui permettant de mettre fin au contrat préliminaire.

Mutations immobilières

Un entrepreneur achète un terrain en vue d’y construire un bâtiment. La municipalité refuse d’envoyer le compte de droit de mutation (taxe de bienvenue), car elle veut attendre la construction et évaluer l’immeuble à ce moment-là, aux fins du calcul du droit de mutation. Peut-elle agir ainsi?

Non, ce n’est pas légal. La Loi concernant les droits sur les mutations immobilières prévoit que le droit de mutation est dû à compter de l’inscription du transfert. Le transfert est constaté dans l’acte de vente. L’inscription du transfert est faite lorsque le notaire publie l’acte de vente au Bureau de la publicité des droits.
 
L’article 2 de la Loi prévoit aussi que toute municipalité doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire, calculé en fonction de la base d'imposition établie selon les taux suivants :

1° sur la tranche de la base d'imposition qui n'excède pas 50 000 $: 0,5%;

2° sur la tranche de la base d'imposition qui excède 50 000 $ sans excéder 250 000 $: 1%;

3° sur la tranche de la base d'imposition qui excède 250 000 $: 1,5%.

La base d'imposition du droit de mutation est la plus élevée parmi les montants suivants:

1° le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l'immeuble;

2° le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l'immeuble;

3° le montant de la valeur marchande de l'immeuble au moment de son transfert.

Toutefois, pour calculer le droit sur le transfert d'un immeuble situé entièrement sur son territoire, la Ville de Montréal peut, par règlement, fixer un taux supérieur à celui prévu au paragraphe 3 du premier alinéa pour toute tranche de la base d'imposition qui excède 500 000 $.

 

Tout cela veut dire que le calcul se fait au jour de l’inscription de l’acte de vente par le notaire qui calcule d’ailleurs les droits prescrits dans son acte. Il va sans dire que la municipalité ne perdra rien au change, car lorsque l’immeuble avec le bâtiment construit sera revendu à un tiers, un nouveau droit de mutation sera alors calculé.

 

La dénonciation de contrat doit être écrite

Un sous-traitant peut-il bénéficier de l’hypothèque légale de la construction s’il a avisé verbalement le propriétaire de l’existence d’un contrat avec l’entrepreneur général?

Non. L’article 2728 du Code civil du Québec établi clairement que la dénonciation du contrat doit être effectuée par écrit au propriétaire de l’immeuble. Celui qui dénonce son contrat doit conserver une preuve de la réception de cette dénonciation écrite par le propriétaire. Le sous-traitant ne peut déroger à cette obligation car il s’agit d’une exigence d’ordre public de protection en faveur du propriétaire de l’immeuble.

La dénonciation de contrat vise principalement à mettre en garde le propriétaire de l’immeuble que le sous-traitant entend invoquer éventuellement son droit de l’hypothèque légale s’il n’est pas payé et de permettre au propriétaire de retenir une somme suffisante pour éviter la publication d’avis sur son immeuble.

Puisque la dénonciation verbale ne constitue pas une dénonciation suffisante, le sous-traitant ne pourra donc pas bénéficier de l’hypothèque légale de la construction.

Départ du répondant de l'entreprise

Qu’arrive-t-il lorsqu’un dirigeant, un administrateur ou actionnaire, qui agit comme répondant unique pour qualifier l’entreprise auprès de la Régie du bâtiment (RBQ), quitte l’entreprise?

 

Il faut savoir que selon l’article 73 de la Loi sur le bâtiment, « la licence d’une société ou personne morale cesse d’avoir effet 60 jours après la date où la personne physique qui l’a demandée, pour le compte d’une société ou personne morale, cesse d’en être un dirigeant ». La RBQ n’accorde aucun délai de grâce. Si le répondant a quitté ses fonctions, l’entreprise doit en aviser immédiatement la RBQ. Dès qu’elle est informée, la RBQ calcule automatiquement un délai de 60 jours suivant la date du départ, et non suivant la date de réception de l’avis.

 

Puisque c’est le répondant qui fait la demande pour la délivrance, la modification ou le maintien d’une licence d’entrepreneur, son départ a une incidence importante sur le sort de l’entreprise. Il est donc préférable de planifier à l’avance ce départ et de s’assurer que quelqu’un d’autre au sein de l’entreprise est qualifié pour agir comme répondant dans chacun des domaines de qualification pour les fins de la licence de la RBQ et que cette personne pourra prendre la relève rapidement afin d’éviter de mettre en péril la licence d’entrepreneur.

 

Pour agir comme répondant, une personne doit être déjà qualifiée, ou encore doit avoir réussi les examens de la RBQ ou avoir réussi un programme de formation reconnu par elle (offert par l’APCHQ), et ce, pour chacun des domaines de qualification en lien avec les catégories et sous-catégories de licences demandées (Administration, Gestion de la sécurité, Gestion de projets et de chantiers, Exécution de travaux de construction).

 

Si une demande de modification de licence pour changer un répondant est faite et que celle-ci nécessite que le nouveau candidat passe un examen, sachez qu’il sera pratiquement impossible de finaliser le tout en 60 jours. Le résultat : la licence sera annulée et une nouvelle demande devra être faite avec des frais plus élevés.

Efficacité énergétique et maisons en bois rond

Un entrepreneur construit des maisons en bois rond et n’arrive pas à rencontrer les dernières exigences du Code de construction en matière d’efficacité énergétique. À quelles sanctions s’expose- t-il s’il choisit de construire quand même, en contravention de la loi.

 

C’est la RBQ qui est responsable de l’application de cette nouvelle section du Code de construction, entrée en vigueur en août 2012. Ce ne sont pas les municipalités.
 

Voici la théorie : La RBQ possède divers pouvoirs pour sanctionner les infractions au Code qui sont commises. Ils sont prévus dans la Loi sur le bâtiment. Elle peut émettre un avis de correction ou rendre une ordonnance de se conformer à la loi et aux règlements. Si la personne visée par une de ses ordonnances refuse de s'y conformer, la RBQ, ou toute personne intéressée peut présenter une requête à la Cour supérieure pour obtenir une injonction ordonnant à cette personne de se conformer à l'ordonnance. La RBQ peut également émettre des amendes en cas d'infraction. Quiconque fait défaut de se conformer à une ordonnance de la RBQ est passible d'une amende de 5 241 $ à 26 204 $ dans le cas d'un individu et de 15 722 $ à 78 612 $ dans le cas d'une personne morale. Également, le non-respect des dispositions contenues au Code de construction constitue une infraction et est passible d'une amende de 1 048 $ à 5 241 $ dans le cas d'un individu et de 3 144 $ à 15 723 $ dans le cas d'une personne morale.
 

En pratique maintenant, il faut qu’un inspecteur de la RBQ soit en mesure de constater l’infraction suite à la réception d’une plainte, et agisse en conséquence. Pour le moment, la RBQ a délégué aux administrateurs de plans de garantie comme Abritat, la tâche de déceler les non-conformités et d’exiger des correctifs (application d’un programme de surveillance aléatoire), sauf pour les auto-constructeurs qu’elle ne voit pas, évidemment. Abritat envoie un rapport périodique à la RBQ des non-conformités décelées.
 

Au niveau du plan de garantie obligatoire, si le bénéficiaire formule une plainte à Abritat et que l’entrepreneur ne corrige pas, la garantie devra intervenir et faire exécuter les correctifs, qui souvent atteignent la limite de la garantie, tellement ils sont coûteux.
 

Sachant que pour l’instant, la construction des maisons en bois rond pose un sérieux problème aux constructeurs et aux administrateurs de plans de garantie, l’APCHQ est actuellement en discussion avec la RBQ pour tenter de dénouer cette impasse.
 

 

À suivre bientôt...

La confusion dans les noms d'affaires

Un entrepreneur qui opère son entreprise depuis plusieurs années reçoit depuis quelques semaines des appels téléphoniques de clients qui font affaires avec une entreprise qui utilise un nom qui ressemble étrangement au nom de l’entrepreneur. Après certaines vérifications, l’entrepreneur constate qu’un tiers utilise un nom qu’il considère similaire au sien et que les clients se trompent en appelant le mauvais entrepreneur. Est-ce que l’entrepreneur a des recours potentiels ?

Oui. L’entrepreneur peut potentiellement entreprendre des recours devant les autorités compétentes afin que cesse l’utilisation par une autre entreprise d’un nom qui prête à confusion avec celui qu’elle utilise, que la société soit constituée selon la législation provinciale ou fédérale. Selon les recours possibles, certains critères doivent être pris en considération dans cette analyse, lesquels sont prévus dans la législation.

Dans certains cas, il est également possible de s’adresser aux tribunaux de droit commun afin d’obtenir une injonction permanente ainsi que des dommages-intérêts, le cas échéant, afin que le tiers cesse l’utilisation de ce nom qui prête à confusion. Au fil du temps, la jurisprudence a développé certains critères qui doivent être pris en compte.

Bref, il existe des recours potentiels pour les entreprises afin de protéger le nom d’affaires. Chaque cas est différent et le remède approprié, le cas échéant, dépendra des faits. Par exemple, une société par actions immatriculée au Québec et régie par la Loi sur les sociétés par actions pourrait entreprendre un recours devant le Registraire des entreprises ou un recours en injonction afin que l’entrepreneur qui utilise un nom qui prêterait à confusion avec son nom d’entreprise cesse de l’utiliser.