Dégât d'eau

C’est la semaine des dégâts d’eau. Qu’est-ce qu’un entrepreneur doit faire quand il reçoit une mise en demeure d’un propriétaire d’immeuble ayant subi un dégât d’eau, que ce dernier estime être causé par une déficience dans ses travaux?
 

Dans un premier temps, il faut faire une distinction entre les dommages eux-mêmes et la réparation des déficiences qui ont causé les dommages. En principe, l’entrepreneur est assuré pour les dommages causés par une déficience dans ses travaux. Par contre, la réparation des déficiences, malfaçons ou vices cachés eux-mêmes, n’est généralement pas couverte par l’assurance responsabilité souscrite par l’entrepreneur. Il devra donc l’assumer ou demander à son sous-traitant visé de l’assumer si c’est sa responsabilité (par exemple le plombier ou le couvreur). Le propriétaire aussi est normalement assuré pour les dommages causés par une défectuosité dans les travaux des entrepreneurs ayant travaillé chez lui.

 

Donc le premier réflexe devrait être d’envoyer une copie de la mise en demeure à notre assureur. Ensuite, de dire au propriétaire de faire de même si ce n’est pas déjà fait et enfin, de l’envoyer au sous-traitant concerné pour qu’il avise aussi son assureur. L’assureur de l’entrepreneur concerné a une obligation de défendre son assuré. Il devrait donc mandater un expert en sinistres pour établir la cause et faire évaluer les travaux requis. Il sera alors possible de départager ce qui constitue la réparation des dommages et la réparation des vices, que l’entrepreneur devra assumer. On pourra aussi déterminer si les dommages résultent vraiment des déficiences ou plutôt de l’usure normale ou d’un manque d’entretien par exemple. À noter que l’assureur du propriétaire, après avoir indemnisé, pourra envoyer un avis de réclamation ou une mise en demeure à l’entrepreneur qu’il considère responsable des dommages.

Application de l'article 50 de la Loi sur le bâtiment

Un particulier a conclu un contrat avec un entrepreneur général pour des travaux d’agrandissement de son immeuble. Les travaux s’échelonnent pendant quelques mois. Étant impayé, l’entrepreneur général publie un avis d’hypothèque légale sur l’immeuble du particulier. Or, il appert que l’entrepreneur ne détenait pas la licence appropriée et que le particulier était au courant de cette situation. Est-ce que le particulier peut demander l’annulation du contrat ou la radiation de l’avis d’hypothèque légale de la construction publié sur son immeuble, en se basant sur le fait que l’entrepreneur ne détenait pas la licence appropriée?

Non. Le troisième paragraphe de l’article 50 de la Loi sur le bâtiment prévoit expressément qu’une demande d’annulation ou de radiation ne peut être reçue s’il est établi que le demandeur savait que l’entrepreneur n’était pas titulaire de la licence appropriée.

La situation aurait pu être différente si le particulier ignorait que l’entrepreneur ne détenait pas la licence appropriée. Dans ce cas, le contrat aurait pu être annulé à la demande du particulier et l’avis d’hypothèque légale de la construction aurait pu être radié.

Travaux à l'heure et prix coûtant majoré

Un client veut engager un entrepreneur général pour effectuer des travaux de rénovation sur sa résidence sur la base d’un taux horaire de 40$, donc «payé à l’heure». Les matériaux, les sous-traitants et autres dépenses seront chargés au coûtant. Cette façon de procéder est-elle avantageuse pour un entrepreneur général?

Non. Puisque le client s’attend à ne payer à l’entrepreneur que les heures pour les travaux effectués, l’entrepreneur devra assumer lui-même tout le temps consacré à l’administration du projet, tel l’obtention des soumissions, la révision des plans, l’embauche et la supervision des sous-traitants, leur paiement, la coordination et surveillance des travaux, les commandes et la livraison des matériaux, la location des équipements et d’autres tâches qu’il doit effectuer. Le client ne sera peut-être pas prêt à payer, car rien n’aura été clairement convenu.

Lorsqu’un contrat à forfait est difficilement réalisable parce que l’estimation des travaux s’avère difficile ou que le client ne sait pas encore exactement ce qu’il envisage comme travaux, mieux vaut utiliser un contrat «à prix coûtant majoré» ou « cost plus » (disponible à l’APCHQ) qui prévoit que le client paiera le prix coûtant des travaux, bien défini dans le contrat, auquel on ajoutera un pourcentage ou une rémunération fixe à titre d’administration et profit. De cette façon, l’entrepreneur sera plus justement rémunéré pour toutes les tâches effectuées et pourra même réaliser un profit!

 

Peu importe la façon d’être rémunéré, l’entrepreneur demeure responsable de la qualité de ses travaux et il a une obligation de résultat envers ses clients, même s’il est payé seulement «à l’heure» et qu’il ne prend pas de profit sur le projet.

Gestion de travaux par designer

Une designer d’intérieur, qui ne détient pas de licence de la Régie du bâtiment, est mandatée par un propriétaire de duplex pour agir à titre de « gestionnaire de projet » pour une conversion de l’immeuble en résidence unifamiliale. Le contrat mentionne qu’il s’agit d’un « clé en main ». En fait, elle charge des honoraires fixes pour la gestion, elle achète tous les matériaux et se fait rembourser par le propriétaire et elle engage des ouvriers et des sous-traitants qu’elle connaît, dont certains ne détiennent pas de licence et elle charge leur taux horaire au propriétaire. Un prix est déjà fixé pour la main d’œuvre et les matériaux dans le contrat à la rubrique honoraires. A-t-elle le droit d’agir ainsi?

 

Non. Son contrat, bien qu’il puisse avoir l’apparence d’un mandat ou d’un contrat de services, est en fait un contrat d’entreprise. Cette designer exerce les fonctions d’entrepreneur en construction au sens de la Loi sur le bâtiment. En vertu de l’article 46 de cette loi, « elle ne peut exercer les fonctions d’entrepreneur en construction ou utiliser les services d’un autre entrepreneur qui n’est pas titulaire d’une licence à cette fin». Elle ne peut donc engager des sous-traitants et encore moins s’ils ne sont pas licenciés. Elle est passible d’une amende importante allant de 10 281 $ à 77 108 $, par constat, notamment si deux constats d’infraction lui sont octroyés (ne pas avoir eu de licence et avoir utilisé les services d’un sous-traitant sans licence). Les designers d’intérieur ne peuvent signer avec leur client qu’un contrat de services ou un mandat. Pour l’exécution des travaux, le client doit ensuite faire affaires avec un entrepreneur général dûment licencié ou avec plusieurs entrepreneurs spécialisés, mais dans ce dernier cas, seulement s’il est exempté par la loi de détenir une licence de constructeur-propriétaire (dans les cas de rénovation résidentielle par le propriétaire-occupant, par exemple).

Acceptation sans réserve

Un client accepte sans réserve les travaux effectués par un entrepreneur sur son immeuble. Est-ce qu’il conserve tout de même ses recours contre l’entrepreneur s’il découvre des vices ou des malfaçons suite à la réception de ces travaux?

L’article 2113 du Code civil du Québec permet de répondre à cette question. Bien que le client ait accepté les travaux de l’entrepreneur sans réserve, il conserve néanmoins ses recours contre celui-ci en ce qui concerne les vices ou les malfaçons non apparentes lors de la réception de ces travaux. Bien entendu, le client devra s’assurer de remplir les critères relatifs à une réclamation pour garantie de qualité (vices cachés) ou pour malfaçons. Pour la garantie de qualité, il y a notamment et non limitativement les notions de gravité des vices, d’existence au moment de la vente et de leur caractère caché. Pour les malfaçons, on devra notamment tenir compte de la date d’apparition et de la date de la découverte de celles-ci.

Par contre, si le client a accepté sans réserve une malfaçon apparente ou un vice apparent lors de la réception, comme par exemple un luminaire mal placé ou une porte posée à l’envers, il n’aura alors plus aucun recours contre l’entrepreneur relativement à ceux-ci.

Coût des réparations pour les travaux d'inspection

Le client d’un entrepreneur, à qui ce dernier a vendu une maison neuve il y a deux ans, le contacte pour l’aviser qu’il y a des signes d’infiltration d’eau au plafond d’une chambre du rez-de-chaussée, située juste au-dessous de la salle de bain du 2^e étage.

Pour en avoir le cœur net l’entrepreneur envoie son plombier. Celui-ci fait une ouverture dans le gypse du plafond, vérifie les tuyaux, les drains et d'autres éléments de la plomberie. Tout est normal, il n’y a aucune malfaçon ou autre anomalie. Selon toute vraisemblance l’infiltration d’eau aurait été causée par le débordement du bain ou une autre cause qui n’a rien à voir avec les travaux de construction de la maison.

Qui devra assumer le coût de la réparation du plafond (repose du gypse, tirage de joints, peinture)?

Selon nous c’est au client de payer ces coûts puisque l’entrepreneur n’a commis aucune faute.

Si au contraire un problème lié aux travaux du plombier avait été découvert, alors celui-ci devrait ultimement assumer les coûts de réfection du plafond. L’intervention des assureurs, tant de l’entrepreneur que de son plombier, pourrait aussi être nécessaire dans les cas plus importants.

Nous vous recommandons cependant d’aviser le client et de vous assurer qu’il ait accepté, avant d’entreprendre des travaux d’inspection destructeurs, que si aucune malfaçon n’est découverte, les coûts de réfection seront à ses frais, ce qui devrait permettre d’éviter les conflits par la suite.

Construction en usine et respect des plans

Un entrepreneur a conclu avec un client un contrat préliminaire pour la construction d’une maison de ville. Des plans ont été annexés au contrat. Doit-il lui dénoncer avant de passer chez le notaire qu’une partie de la structure a été fabriquée en usine?

 

En principe non. L’entrepreneur n’a pas à fournir les détails de la construction au client, en autant qu’elle respecte le contrat. Le fait de construire en usine plutôt que directement au chantier est un choix de l’entrepreneur qui ne peut être discuté par le client.  Par contre, il faut se rappeler que l’entrepreneur a une obligation de résultat et de construire selon le contrat, la règlementation et les règles de l’art. Si la maison de ville n’a pas été construite exactement selon les plans annexés au contrat, mais respecte tout de même la règlementation et les règles de l’art, l’entrepreneur doit le divulguer au client par écrit afin de bien l’informer et obtenir son approbation.  S’il ne le fait pas et qu’il est découvert plus tard qu’une partie de la construction ne respecte pas les plans annexés au contrat, quoiqu’elle soit tout de même conforme à la réglementation et aux règles de l’art, le client pourrait lui en tenir rigueur.

 

Il est certain que le fait de divulguer les changements effectués lors de la construction peut insécuriser certains clients et ouvrir la porte à un débat qu’on aurait peut-être pu éviter. L’entrepreneur doit cependant utiliser son jugement afin de s’assurer de respecter son obligation de résultat et son obligation d’information, et ce dans le meilleur intérêt du client.