Acceptation sans réserve

Un client accepte sans réserve les travaux effectués par un entrepreneur sur son immeuble. Est-ce qu’il conserve tout de même ses recours contre l’entrepreneur s’il découvre des vices ou des malfaçons suite à la réception de ces travaux?

L’article 2113 du Code civil du Québec permet de répondre à cette question. Bien que le client ait accepté les travaux de l’entrepreneur sans réserve, il conserve néanmoins ses recours contre celui-ci en ce qui concerne les vices ou les malfaçons non apparentes lors de la réception de ces travaux. Bien entendu, le client devra s’assurer de remplir les critères relatifs à une réclamation pour garantie de qualité (vices cachés) ou pour malfaçons. Pour la garantie de qualité, il y a notamment et non limitativement les notions de gravité des vices, d’existence au moment de la vente et de leur caractère caché. Pour les malfaçons, on devra notamment tenir compte de la date d’apparition et de la date de la découverte de celles-ci.

Par contre, si le client a accepté sans réserve une malfaçon apparente ou un vice apparent lors de la réception, comme par exemple un luminaire mal placé ou une porte posée à l’envers, il n’aura alors plus aucun recours contre l’entrepreneur relativement à ceux-ci.

Coût des réparations pour les travaux d'inspection

Le client d’un entrepreneur, à qui ce dernier a vendu une maison neuve il y a deux ans, le contacte pour l’aviser qu’il y a des signes d’infiltration d’eau au plafond d’une chambre du rez-de-chaussée, située juste au-dessous de la salle de bain du 2^e étage.

Pour en avoir le cœur net l’entrepreneur envoie son plombier. Celui-ci fait une ouverture dans le gypse du plafond, vérifie les tuyaux, les drains et d'autres éléments de la plomberie. Tout est normal, il n’y a aucune malfaçon ou autre anomalie. Selon toute vraisemblance l’infiltration d’eau aurait été causée par le débordement du bain ou une autre cause qui n’a rien à voir avec les travaux de construction de la maison.

Qui devra assumer le coût de la réparation du plafond (repose du gypse, tirage de joints, peinture)?

Selon nous c’est au client de payer ces coûts puisque l’entrepreneur n’a commis aucune faute.

Si au contraire un problème lié aux travaux du plombier avait été découvert, alors celui-ci devrait ultimement assumer les coûts de réfection du plafond. L’intervention des assureurs, tant de l’entrepreneur que de son plombier, pourrait aussi être nécessaire dans les cas plus importants.

Nous vous recommandons cependant d’aviser le client et de vous assurer qu’il ait accepté, avant d’entreprendre des travaux d’inspection destructeurs, que si aucune malfaçon n’est découverte, les coûts de réfection seront à ses frais, ce qui devrait permettre d’éviter les conflits par la suite.

Construction en usine et respect des plans

Un entrepreneur a conclu avec un client un contrat préliminaire pour la construction d’une maison de ville. Des plans ont été annexés au contrat. Doit-il lui dénoncer avant de passer chez le notaire qu’une partie de la structure a été fabriquée en usine?

 

En principe non. L’entrepreneur n’a pas à fournir les détails de la construction au client, en autant qu’elle respecte le contrat. Le fait de construire en usine plutôt que directement au chantier est un choix de l’entrepreneur qui ne peut être discuté par le client.  Par contre, il faut se rappeler que l’entrepreneur a une obligation de résultat et de construire selon le contrat, la règlementation et les règles de l’art. Si la maison de ville n’a pas été construite exactement selon les plans annexés au contrat, mais respecte tout de même la règlementation et les règles de l’art, l’entrepreneur doit le divulguer au client par écrit afin de bien l’informer et obtenir son approbation.  S’il ne le fait pas et qu’il est découvert plus tard qu’une partie de la construction ne respecte pas les plans annexés au contrat, quoiqu’elle soit tout de même conforme à la réglementation et aux règles de l’art, le client pourrait lui en tenir rigueur.

 

Il est certain que le fait de divulguer les changements effectués lors de la construction peut insécuriser certains clients et ouvrir la porte à un débat qu’on aurait peut-être pu éviter. L’entrepreneur doit cependant utiliser son jugement afin de s’assurer de respecter son obligation de résultat et son obligation d’information, et ce dans le meilleur intérêt du client.

L'accès au terrain voisin

Le propriétaire d’un terrain a-t-il l’obligation de donner accès à son terrain à son voisin afin de permettre à ce dernier de construire ou d’entretenir son immeuble ou son terrain?

Oui. Les articles 987 et 988 du Code civil du Québec sont très clairs. Tout propriétaire doit, après la réception d’un avis de son voisin, verbal ou écrit, permettre à celui-ci d’accéder à son terrain si c’est nécessaire pour faire ou entretenir une construction, un ouvrage ou une plantation sur le terrain de son voisin. Nous suggérons fortement de transmettre un avis écrit afin de pouvoir conserver une preuve de cet avis, au besoin.

Le propriétaire qui doit permettre à son voisin d’accéder à son terrain a droit à la réparation du préjudice qu’il subit de ce seul fait ainsi qu’à la remise de son terrain en l’état, c’est-à-dire comme il était avant que son voisin y accède.

Le nom de l'entreprise

Un entrepreneur en construction qui utilise depuis de nombreuses années le nom de Rénovations ABC a décidé récemment d’incorporer son entreprise. Sera-t-il possible pour lui de continuer d’utiliser le nom de Rénovations ABC?

Oui. Il existe deux possibilités. La première est de constituer une société par actions qui portera le nom de Rénovations ABC inc. ou ltée en précisant d’emblée, par une lettre au Registraire des entreprises, qu’on abandonnera le nom déjà utilisé pour poursuivre l’entreprise avec une société par actions. En effet, une demande d’incorporation de ce type nécessite toujours une recherche de nom et inévitablement, on va rencontrer le nom déjà utilisé « Rénovations ABC ».

L’autre option est de créer une société par actions numérique, par exemple 1234-5678 Québec inc., et d’utiliser Rénovations ABC comme autre nom de cette société (anciennement «une raison sociale»). On dira donc 1234-5678 Québec inc., faisant affaires sous (f.a.s.) Rénovations ABC. De cette façon, et puisque l’entrepreneur a bâti sa clientèle et s’est fait connaître en utilisant Rénovations ABC, il pourra continuer ses activités tout en conservant cette appellation. Il est à noter que conformément à l’article 19 de la Loi sur les sociétés par actions du Québec, le nom de la société doit être indiqué sur tous les effets de commerce, contrats, factures et commandes de marchandises ou de services. Tous ces documents devront donc contenir, en plus de Rénovations ABC, le nom de la société par actions, soit 1234-5678 Québec inc.

Enfin, comme il s’agit d’une entreprise de construction, la décision de continuer ses activités par l’entremise d’une société par actions entraînera l’obligation de faire une nouvelle demande de licence à la Régie du bâtiment et d’obtenir un nouveau numéro de licence pour la société par actions. Malheureusement, il n’est pas possible de conserver le numéro original de l’entreprise individuelle puisqu’il ne se transfère pas.

Avocat pour une société par actions

Une société par actions (compagnie) doit-elle obligatoirement être représentée par procureur lorsqu’elle agit devant les tribunaux?

Généralement, oui. L’article 61 du Code de procédure civile du Québec prévoit l’obligation, pour certaines entités, d’être représentées par procureur devant les tribunaux. C’est le cas notamment des personnes morales, du curateur public, des agents de recouvrement et des syndics.

Il existe cependant une exception à cette règle générale. En effet, lorsque le recours est de la compétence de la Cour du Québec, division des petites créances, les parties ne peuvent pas être représentées par un procureur, même s’il s’agit de personnes morales, sauf dans des cas rares et exceptionnels, lesquels requièrent une permission. À la Cour du Québec, division des petites créances, la personne morale sera alors représentée par l’un de ses dirigeants ou une autre personne à son service et liée à elle par contrat de travail, ayant une bonne connaissance du dossier.

Contrat de service de gestion

Un entrepreneur général a été approché par un client pour transformer un triplex centenaire en une grosse maison unifamiliale. Le client souhaite agir à titre de constructeur-propriétaire, payer lui-même les différents entrepreneurs spécialisés et plutôt engager l’entrepreneur comme gestionnaire de projet, en lui payant un pourcentage sur le coût des travaux. Quel contrat devra-t-il être signé entre le client et son gestionnaire de projet?

Comme le projet vise la rénovation d’une résidence unifamiliale qui sera occupée uniquement par le propriétaire et sa famille, la loi permet au client d’agir comme constructeur-propriétaire sans obligation de détenir de licence de la Régie du bâtiment. Il peut donc engager un gestionnaire de projet et signer avec l’entreprise choisie un contrat de service de gestion. Il ne s’agit pas d’un contrat d’entreprise qui vise la réalisation de travaux mais bien d’un contrat de service, lequel peut même être assorti d’un mandat, dont les honoraires seront établis par un pourcentage calculé sur le coût des travaux. Les contrats avec les divers entrepreneurs et fournisseurs seront tous au nom du client et payables par lui directement. Idéalement, l’entreprise gestionnaire devrait détenir une assurance pour erreurs et omissions car sa responsabilité pourrait être engagée si une erreur était commise dans le cadre de l’exécution de son contrat de gestion.

Il est important de noter que l’entreprise qui signera un tel contrat ne pourra bénéficier de la garantie de l’hypothèque légale de construction pour ses honoraires impayés. Pour y avoir droit, il aurait plutôt fallu signer un contrat d’entreprise à prix coûtant majoré avec le client. Suivant un tel contrat, l’entreprise aurait agi comme entrepreneur général, elle aurait engagé tous les sous-traitants et fournisseurs et aurait refacturé le tout au client majoré d’un pourcentage ou d’un honoraire convenu. La responsabilité financière aurait été plus grande pour l’entrepreneur mais en contrepartie, il aurait bénéficié de son droit à l’hypothèque légale sur l’ensemble des sommes facturées.

 

Si une telle situation se présente à vous, nous vous suggérons de nous contacter afin que nous puissions vous orienter sur le choix à faire entre les deux options.