Licence et travaux sur lieux loués

Un client potentiel approche un entrepreneur général en disant vouloir lui confier certains travaux d’aménagement d’un restaurant dans un local loué d’un édifice commercial, alors qu’il s’occupera lui-même de donner des contrats pour certains travaux, comme l’électricité. Peut-il agir ainsi et quels sont les dangers pour l’entrepreneur général?

Non, suivant l’article 46 de la Loi sur le Bâtiment, ce client ne peut donner lui-même des contrats à d’autres entrepreneurs à moins de posséder une licence d’entrepreneur général puisque cet article indique que « Nul ne peut exercer les fonctions d’entrepreneur général de construction (…) s’il n’est titulaire d’une licence en vigueur à cette fin».  De plus, le client qui n’est pas le propriétaire de l’immeuble, ne bénéficie d’aucune des exemptions prévues à la Loi et aux règlements.

Pour l’entrepreneur général, dans l’éventualité où une enquête est ouverte contre le client parce qu’il ne détient pas de licence, il y a un risque que ce dernier, afin de se disculper, tente de convaincre les autorités (RBQ, CCQ, CSST) qu’il n’y avait qu’un seul entrepreneur, que celui-ci est responsable pour tous les travaux du projet, en plus d’être considéré comme « maître d’œuvre » au sens de la Loi sur la santé et la sécurité du travail.  Cet entrepreneur risque donc de devoir assumer des dépenses imprévues, qui pourraient s’avérer considérables, en plus de tous les tracas et inconvénients reliés à l’enquête.
 

Exclusion de garantie légale et vendeur professionnel

Le président d’une entreprise de construction achète personnellement un vieil immeuble à revenus. Quelques mois après l’achat, il n’aime pas l’expérience et veut le remettre en vente « sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur ». Peut-il vendre l’immeuble sans garantie légale?

Oui. Ce qu’il faut se demander, c’est si notre président, une personne physique, est un vendeur professionnel au sens du Code civil du Québec. En effet, le vendeur professionnel ne peut pas exclure la garantie légale selon la loi. Les entrepreneurs en construction sont considérés comme des vendeurs professionnels selon la jurisprudence. Par contre, la détermination du statut du vendeur est une question de fait qui peut varier d’un dossier à l’autre.

Dans le cas qui nous occupe, le propriétaire de l’immeuble n’est pas l’entreprise de construction, c’est une personne physique qui, personnellement, ne fait pas le commerce d’achat et de revente d’immeubles à revenus de façon régulière. Selon la jurisprudence, tout indique qu’il ne serait pas considéré comme un vendeur professionnel et donc, qu’il aurait le droit d’exclure la garantie légale. Le notaire devra s’assurer que la clause soit claire et sans équivoque. Cependant, cette exclusion n’empêcherait pas l’acquéreur de le poursuivre un jour en dommages-intérêts pour dol (fraude), s’il découvrait que le vendeur lui avait fait de fausses représentations. Encore là, il s’agirait d’une question de fait.

Les extras exécutés par le sous-traitant

Un entrepreneur général conclut un contrat à prix coûtant majoré (cost plus) avec un sous-traitant pour exécuter des travaux de rénovation à la résidence unifamiliale d’un client. Pendant l’exécution des travaux, le client demande des travaux supplémentaires (extras) directement au sous-traitant et ce, à l’insu de l’entrepreneur général. Après avoir exécuté ces extras, le sous-traitant réclame le paiement de ces derniers à l’entrepreneur général. Que doit faire l’entrepreneur général?

Dans un premier temps, l’entrepreneur général devrait informer son client de cet extra et l’inclure à sa facturation globale. Il est possible que le client refuse de payer le pourcentage d’administration et de profit sur cet extra mais selon nous, il aurait tort.  Face au sous-traitant, l’entrepreneur général peut lui répondre qu’il s’agit d’un contrat distinct conclu directement avec le client, et qu’il doit le facturer et se faire payer directement. Cependant, cette solution n’est envisageable que dans un cas de rénovation résidentielle chez le propriétaire occupant.

Dans le cas qui nous occupe, l’entrepreneur a donc le choix de payer le sous-traitant et réclamer son profit et son administration au client et ou y renoncer et laisser au sous-traitant le soin de réclamer le paiement de son extra au client directement.

Chèque en paiement final

Un client remet à un entrepreneur un chèque sur lequel il est mentionné qu’il s’agit d’un paiement final des sommes dues alors que la somme inscrite sur le chèque représente uniquement une partie des sommes dues à l’entrepreneur. Est-ce que l’entrepreneur peut encaisser ce chèque comme paiement partiel et conserver ses recours contre le client pour la différence?

Oui, l’entrepreneur peut encaisser le chèque du client sur lequel il est inscrit paiement final. Par contre, avant de l’encaisser, il devra aviser son client, par lettre avec une preuve de réception, qu’il n’admet pas qu'il s'agit d'un paiement final et qu’il entend encaisser le chèque comme paiement partiel suite à l’écoulement d’un délai raisonnable (un délai de cinq (5) jours peut être considéré comme raisonnable) suite à la réception de la lettre par le client.

Cette lettre doit aviser le client qu'à défaut de recevoir un avis de sa part à l'effet qu’il procèdera à l’arrêt du chèque ou qu'il s'opposera à son encaissement sans admission dans le délai raisonnable prévu dans la lettre, le paiement sera considéré comme un paiement partiel, et ce sans préjudice aux recours de l’entrepreneur à réclamer la différence.

La mention « paiement final » peut également se retrouver dans un document joint au chèque lors de la remise. Si l’intention du client est d’effectuer un paiement final, il faut s’assurer de respecter la procédure exposée précédemment.

À défaut de prendre ces précautions et que le chèque est encaissé, il s’agira d’une admission de l’acceptation d’un paiement final et il sera impossible pour l’entrepreneur de réclamer la différence au client.

Évaluation des compétences RBQ

Le fils d’un entrepreneur s’était inscrit à une évaluation des compétences auprès de la RBQ pour tester ses aptitudes à devenir répondant de l’entreprise de son père. Ses examens étaient prévus pour le mois de janvier 2012. Il y a quelques jours, il reçoit une lettre de la RBQ selon laquelle ses examens sont annulés et que ceux-ci lui seront remboursés. Que se passe-t-il?

Le 9 décembre dernier, plusieurs dispositions de la Loi visant à prévenir, combattre et sanctionner certaines pratiques frauduleuses dans l’industrie de la construction et apportant d’autres modifications à la Loi sur le bâtiment (projet de loi 35) sont entrées en vigueur. En vertu de cette loi, la possibilité de faire une demande d’évaluation des compétences sans que celle-ci soit accompagnée d’une demande de licence d’entrepreneur (ou une demande de modification de licence d’entrepreneur) n’est plus permise. En conséquence, tous ceux qui ont fait une demande d’évaluation des compétences avant le 9 décembre 2011 et qui n’avaient pas encore passé les examens à cette date ont vu leur inscription annulée. Dorénavant, l’évaluation des compétences ne pourra avoir lieu que dans le cadre d’une demande de licence d’entrepreneur ou de modification de celle-ci. Il faut donc que le fils recommence le processus en faisant une demande de modification (ajout d’un répondant). À noter que ceux qui avait avaient réussi leur examen avant le 9 décembre 2011, leur qualification est acquise pour 3 ans suivant la demande d’admission à l’examen.

Taxes 2012

Un entrepreneur général signe un contrat d’entreprise à prix coûtant majoré (cost plus) en 2011. La facturation est faite à toutes les deux semaines, jointe avec les factures des sous-traitants et fournisseurs comme pièces justificatives. Les travaux ne seront pas terminés avant 2012. Les factures émises après le 1er janvier 2012 devront-elles comporter un taux de TVQ de 8,5 % ou 9,5 %?

Elles devront comporter un taux de TVQ de 8,5 %, soit celui de 2011. Le taux de référence est celui de la date de signature du contrat, peu importe comment s’échelonnent les paiements et l’exécution des travaux. Après le 1er janvier 2012, bien que les achats de l’entrepreneur général seront taxés à un taux de TVQ de 9,5 % et qu’il pourra réclamer son crédit de taxes pour intrants en conséquence, il facturera son propre client à un taux de 8,5 %. La règle est la même pour le contrat à forfait, ce qui fait que les clients sont traités équitablement, peu importe le type de contrat qu’ils signent. Il est important de noter que cette règle s’applique à la construction, rénovation, transformation ou réparation d’un immeuble et non à l’achat de biens meubles ou de services, lesquels seront taxés au taux applicable à la date de la facture.

Dirigeants de 2e niveau et fiducies familiales

Lors d’une demande de licence ou de modification de celle-ci, la Régie du bâtiment (RBQ) demande maintenant aux entrepreneurs d’identifier les dirigeants des actionnaires de l’entreprise, lorsque ces actionnaires sont des sociétés ou autres personnes morales. Il s’agit des dirigeants de 2e niveau. Il faut également que ces dirigeants fassent les mêmes déclarations obligatoires que les dirigeants de l’entrepreneur. Qu’en est-il si l’un des actionnaires de l’entreprise est une fiducie familiale?

Dans ce cas, nous suggérons d’identifier le(les) fiduciaire(s) à titre de dirigeants de 2^e niveau, qui deviendront également déclarants. Certaines fiducies familiales sont immatriculées et peuvent être retrouvées sur le site du registraire des entreprises (REQ). Il sera donc possible de joindre une copie du registre pour identifier les fiduciaires. Cependant, il n’y a aucune obligation pour les fiducies de s’immatriculer et les formulaires prévus sur le site du REQ n’y sont pas adaptés. Nous vous suggérons cependant de le faire, par l’entremise du formulaire Sociétés et autres groupements. À défaut, il sera aussi possible de fournir une copie de l’acte de fiducie à la RBQ.