Retards de livraison

Un entrepreneur doit livrer un immeuble pour le 1^er juillet 2011, mais en raison des pluies des dernières semaines et de l’indisponibilité de certains sous-traitants, l’entrepreneur sait que l’immeuble ne sera pas prêt à cette date. Dans le contrat préliminaire, il est précisé que le vendeur ne sera pas responsable des retards dus à une force majeure. S’agit-il d’une force majeure?

Non. Lors de notre dernière question de la semaine concernant la grève des postes, nous avons indiqué qu’une force majeure est un événement imprévisible et irrésistible. Or, le fait qu’il y ait des pluies abondantes au printemps au Québec n’est pas un événement imprévisible en soi. L’entrepreneur doit prévoir une certaine flexibilité dans son échéancier des travaux afin de pallier aux caprices de la météo.

Par contre, si l’entrepreneur sait à l’avance qu’il ne pourra pas livrer l’immeuble à la date prévue, il devrait en informer ses clients le plus tôt possible et idéalement s’entendre avec eux pour modifier le contrat préliminaire afin de repousser la date de livraison. Pour plus d’information sur les retards de livraison, consultez l’article de Me Marc Baillargeon qui sera publié dans la prochaine édition de la revue Information Construction.

Grève des postes - force majeure

Peut-on assimiler la grève tournante des postes à un cas de force majeure et l’invoquer comme moyen d’exonération d’un retard de paiement ou d’une quelconque autre obligation?

Non. D’une part, il ne s’agit que d’une grève tournante qui ne paralyse pas complètement les envois postaux. Aussi, pour être qualifié de force majeure, un événement doit être imprévisible et irrésistible, ce qui n’est pas le cas de cette grève, dont on parle amplement depuis plusieurs semaines, permettant de s’y préparer. Enfin nous sommes en 2011 et plusieurs autres moyens de paiement et de transmission de documents existent. Pensons aux virements électroniques, aux paiements par carte de crédit, aux services de messagerie, etc. Bref, bien que certains fournisseurs puissent être tolérants face à la situation, on ne doit rien prendre pour acquis et on doit prendre les mesures qui s’imposent pour respecter les délais.

Financement refusé, contrat préliminaire annulé?

Un entrepreneur signe un contrat préliminaire avec un promettant-acheteur avec comme condition l’obtention d’un financement auprès de son institution financière. Dans l’éventualité où il «ne passe pas» au crédit, est-ce qu’une telle situation le libère automatiquement de son obligation d’acheter l’immeuble

Non, pas tout à fait. Le contrat préliminaire contient une clause qui permet à l’entrepreneur d’intervenir afin de trouver le financement nécessaire au nom du promettant-acheteur. Dans un tel cas, ce dernier s’engage à son tour à signer cette nouvelle offre de financement auprès de l’institution financière que l’entrepreneur aura trouvée. Par contre, si aucun prêteur ne se montre intéressé à financer l’achat de l’immeuble par ce promettant-acheteur, il faudra le vendre à quelqu’un d’autre!

Les droits d'auteurs

Un entrepreneur fait préparer des plans d’architecture afin de créer un modèle unique de maison unifamiliale et l’architecte lui cède ses droits d’auteur. Ce modèle est très demandé par ses clients. Quelques mois plus tard, il apprend que son compétiteur a construit une maison unifamiliale identique à celle de son modèle. Cet entrepreneur a-t-il des recours contre son compétiteur?

Oui. L’entrepreneur pourrait obtenir des dommages et intérêts pour violation du droit d’auteur ainsi qu’une ordonnance du tribunal obligeant le compétiteur à cesser d’utiliser les plans protégés par un droit d’auteur.

Cependant, pour obtenir la protection de la Loi sur le droit d’auteur, les plans d’architecture doivent constituer une œuvre originale. Autrement dit, l’œuvre doit émaner du fruit du travail personnel de son auteur ou être le produit de l’exercice de son talent ou de son jugement. Si les plans n’ont rien d’« originaux », l’entrepreneur n’a pas de recours.

Courtiers et vente de maisons neuves

Est-ce qu’un entrepreneur qui construit des maisons neuves qui n’a pas de vendeurs comme employés au sein de son entreprise doit utiliser les services d’un courtier immobilier pour la vente de ses immeubles?

Oui. En vertu de la Loi sur le courtage immobilier, toute personne qui, pour autrui et contre rétribution, se livre à une opération de courtage relativement à l'achat, la vente, la promesse d'achat ou de vente d'un immeuble, ou l'achat ou la vente d'une telle promesse, doit détenir un permis de courtier immobilier.

Cette loi prévoit cependant que l'employé qui, à l'occasion de l'exercice de sa principale occupation, se livre à une opération de courtage pour le compte de son employeur lorsque ce dernier n'est pas un courtier ou une agence, peut procéder à la vente sans être un courtier immobilier. Ainsi, l’employé qui agit principalement comme vendeur peut vendre pour l’entrepreneur sans être un courtier immobilier. Il s’agit d’une exception prévue dans la loi.

La Loi sur le courtage immobilier prévoit également des infractions et des amendes pour les personnes qui ne respectent pas ses dispositions ou qui, sciemment, autorisent, encouragent, permettent ou conseillent le non respect de celles-ci.

L'âge du répondant

Le président et actionnaire unique d’une entreprise incorporée qui opère dans le domaine de la construction désire débuter la transmission de celle-ci à son fils qui est âgé de 17 ans. Est-ce que ce fils de 17 ans peut être répondant dans un domaine de qualification pour la licence d’entrepreneur en construction de la compagnie?

Non. Le troisième paragraphe de l’article 58 de la Loi sur le bâtiment prévoit expressément qu’un répondant doit être une personne majeure.

Ainsi, pour être répondant dans un domaine de qualification pour la licence, il faudra attendre que le fils du président de l’entreprise soit âgé de 18 ans, soit l’âge de la majorité au Québec, tel que l’édicte l’article 153 du Code civil du Québec.

Les travaux de construction d'une église

Afin d’économiser, une église peut-elle embaucher directement les sous-traitants pour effectuer des travaux de construction ou doit-elle obligatoirement agir par l’entremise d’un entrepreneur général?

C’est la Fabrique qui est responsable de la construction, la gestion et l’entretien d’une église. Même s’il s’agit d’un organisme non lucratif, nous sommes en matière commerciale au sens de la Loi sur le bâtiment. La Fabrique, à titre de propriétaire occupant, ne peut profiter d’une des exemptions prévues à la Loi, permettant d’exécuter des travaux de construction sans détenir une licence d’entrepreneur en construction.

La Fabrique devra donc aller chercher sa licence de constructeur-propriétaire ou faire appel à un entrepreneur général qui aura pour mandat d’engager les sous-traitants et de coordonner les travaux.

Bien qu’à première vue cela puisse paraître plus onéreux, le fait d’avoir un entrepreneur général qui ultimement sera responsable de la conformité et de la qualité des travaux, en plus de faire la gestion du chantier, est un avantage appréciable qui vaut le coût. On voit que même les représentants du «créateur» sur terre doivent se soumettre aux lois de l’Homme…