Entrepreneur et vente itinérante

Un entrepreneur fait de la vente itinérante, mais ne possède pas le permis à cette fin. Quatre mois après la signature du contrat, le consommateur poursuit l’entrepreneur en résolution du contrat au motif que le vendeur n’avait pas le permis de vendeur itinérant. Le vendeur, quant à lui, croit que le délai de dédit est de 10 jours. Qu’en est-il?

 

La Loi sur la protection du consommateur prévoit que le contrat intervenu entre le vendeur itinérant et le consommateur peut être résolu dans les 10 jours suivant la date où les deux parties sont en possession d’un double du contrat.

 

Cependant, une nuance importante est apportée dans le cas où le vendeur itinérant n’est pas titulaire du permis afin d’être vendeur itinérant. Dans ce cas, le délai est d’un an pour le consommateur afin de demander la résolution du contrat.

Droits acquis du répondant

Monsieur X était actionnaire majoritaire d’une entreprise de construction dans laquelle il était répondant en administration de 1998 à 2011. Il a vendu ses actions en 2011. Aujourd’hui, en 2013, il désire être répondant en administration pour une nouvelle entreprise qui vient d’être incorporée et dans laquelle il détient 40 % des actions votantes. Est-ce possible?

Oui. Monsieur X a des droits acquis. En effet, un individu qui agissait comme répondant au sein d’une entreprise de construction bénéficie d’un délai de cinq (5) ans pour habiliter une nouvelle entreprise. Il n’aura donc pas à suivre des cours ou à passer des examens pour être répondant en administration.

 

Il est important de se rappeler que pour être répondant au sein d’une seule entreprise incorporée un individu doit être un dirigeant au sens de l’article 45 de la Loi sur le bâtiment, c’est-à-dire être un administrateur, un dirigeant, un actionnaire détenant 20% ou plus des actions avec droit de vote ou un gestionnaire à temps plein au sein de l’entreprise.

Retard de livraison en raison de la grève

Un entrepreneur général qui doit livrer plusieurs unités d’habitations pour le 1er juillet, mais qui ne pourra respecter ce délai en raison de la grève qui touche actuellement tous les secteurs de l’industrie de la construction au Québec, se demande s’il doit relocaliser le client qui n’a aucun endroit où déménager.   Non. Les différentes versions des contrats préparés par l’APCHQ pour ses membres contiennent une clause assimilant à une force majeure, une grève ou un lockout dans l’industrie de la construction, ou toute autre cause indépendante de la volonté de l’entrepreneur. Dans de tels cas, les tribunaux ont maintes fois reconnu que le vendeur ou entrepreneur, selon le cas, ne pouvait être tenu responsable. En conséquence, l’acheteur ou le client n’aura droit à aucun dédommagement.   Cependant, dans le cas de vente d’un immeuble, bâti ou à bâtir, le contrat préliminaire prévoit de plus que dans l’éventualité où la grève ou un lockout se prolonge pour une durée de plus de 30 jours, le vendeur aura la possibilité, si le coût des travaux de construction a augmenté, de renégocier le prix de vente avec l’acheteur. Celui-ci aura le choix d’accepter ou de refuser une telle augmentation. S’il n’y a pas d’entente entre les parties, l’un ou l’autre pourra mettre fin au contrat et le vendeur devra rembourser à l’acheteur les acomptes reçus, sans autre recours de part et d’autre. À noter que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, indique dans les « Exclusions de la garantie», que l’obligation de l’entrepreneur pour relogement, déménagement et entreposage des biens du bénéficiaire, est exclue à la suite d’événements de force majeure tels que la grève et le lockout. Attention : la cause réelle du retard de livraison doit être la grève, un entrepreneur négligent ne pourra utiliser cette excuse pour pouvoir se libérer de ses obligations!

Attestation de Revenu Québec pour fournisseur de matériaux

Un entrepreneur général ayant conclu un contrat avec une municipalité sait qu’il doit demander à ses sous-traitants une Attestation de Revenu Québec pour tout sous-contrat de travaux de construction de plus de 25 000$. Doit-il aussi requérir cette Attestation de ses fournisseurs de matériaux pour un bon de commande de plus de 25 000$?

 

Non. Il est prévu à l’article 2 du Règlement sur les contrats d'approvisionnement, de services et de travaux de construction des organismes visés à l'article 7 de la Loi sur les contrats des organismes publics que les sous-contractants ayant un conclu un contrat de travaux de construction de valeur égale ou supérieure à 25 000$ avec un entrepreneur doivent également fournir l’Attestation. On parle donc d’un sous-contrat d’entreprise visant l’exécution de travaux de construction.

 

On comprend donc que le fournisseur de matériaux qui conclut avec un entrepreneur un contrat de vente de matériaux par le biais d’un bon de commande n’est pas assujetti à cette disposition et ne doit donc pas fournir d’Attestation.

La licence d'entrepreneur et l'avis d'hypothèque légale de la construction

Un entrepreneur en construction effectue la rénovation d’un immeuble. Avant le début des travaux, l’entrepreneur voit sa licence suspendue par la RBQ. L’entrepreneur exécute des travaux. Vers le milieu des travaux, l’entrepreneur est de nouveau détenteur d’une licence de la RBQ. À la fin des travaux, étant impayé, il publie un avis d’hypothèque légale de la construction pour la valeur des travaux exécutés pendant lesquels il était détenteur d’une licence en vigueur de la RBQ. Les propriétaires s’adressent aux tribunaux en prétendant que l’entrepreneur ne peut bénéficier de l’hypothèque légale puisqu’il ne détenait pas une licence pendant la totalité des travaux. Est-ce que l’avis d’hypothèque légale est valide?
 

Oui. La Cour d’appel du Québec vient justement de rendre une décision dans un dossier similaire. Dans cette affaire, la Cour d’appel a renversé la décision de la Cour Supérieure qui avait ordonné la radiation de l’avis d’hypothèque légale de la construction au motif que l’entrepreneur n’était pas détenteur d’une licence en tout temps pendant l’exécution des travaux et lors de la publication de l’avis d’hypothèque légale de la construction.

La Cour d’appel a confirmé que l’entrepreneur pouvait bénéficier de l’hypothèque légale pour les travaux effectués pendant la période où celui-ci détenait la licence appropriée et en vigueur.

Cette décision est importante en droit de la construction et il sera très pertinent de suivre les développements de la jurisprudence sur ce sujet.

Obligation de détenir une licence RBQ pour faire la vente d'un immeuble

Une société par actions qui possède plusieurs terrains veut en faire le développement, construire des maisons unifamiliales et les vendre une fois construites. Cette société ne détient pas de licence d’entrepreneur émise par la Régie du bâtiment du Québec. Elle sollicite donc les services d’un entrepreneur général détenant les sous-catégories de licence d’entrepreneur général 1.2 et 1.3 en vue de signer un contrat pour la construction des maisons.

Est-ce que la société peut légalement procéder de cette façon?

Non, et ce pour deux raisons. Puisque la société n’est pas détentrice d’une licence d’entrepreneur, elle ne peut faire la vente des maisons. De plus, l’entrepreneur général n’a pas la sous-catégorie de licence appropriée pour ce type de bâtiment. Il doit détenir la sous-catégorie 1.1.1 et être accrédité à un plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs comme Abritat, puisque la couverture de garantie est obligatoire pour les maisons unifamiliales.

 

Pour que le projet puisse se réaliser, la société devra soit obtenir une licence d’entrepreneur et être accréditée à un plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ou former un partenariat pour «projet unique» avec un entrepreneur déjà détenteur de la sous-catégorie 1.1.1 afin de créer une nouvelle société et obtenir une licence pour celle-ci, ayant comme seul objectif le développement de ces terrains.

Le client ne veut plus acheter la maison

Que peut faire un entrepreneur général ayant signé un contrat préliminaire pour la vente d’une maison lorsque le client ne veut tout simplement plus acheter?

Un contrat préliminaire signé par le client et accepté par l’entrepreneur devient ferme une fois passé le délai de dix (10) jours de faculté de dédit et dès que toutes les conditions sont remplies. Ce que cela signifie, c’est que l’entrepreneur qui a rempli toutes ses obligations a un choix de recours en cas de défaut de l’acheteur.

Suivant la loi et le contrat, dès que l’entrepreneur constate un défaut de l’acheteur, qui peut être de faire un paiement à échéance, de choisir des matériaux à une date fixe ou tout simplement de passer titre à la date prévue au contrat, il doit lui envoyer un avis de défaut avec mise en demeure accordant un délai raisonnable, fixé à sept (7) jours dans les formulaires de l’APCHQ. Si l’acheteur ne remédie pas au défaut dans le délai imparti, l’entrepreneur peut :

a) Conserver l’acompte et résilier le contrat, finir la construction, vendre la maison et poursuivre l’acheteur en dommages-intérêts pour le préjudice subi;

b) Si la maison est prête à livrer, demander au notaire d’envoyer une mise en demeure de passer titres et à défaut, intenter contre l’acheteur une action en passation de titres.

Dans la situation a), pour évaluer le préjudice subi, on pourra considérer notamment une valeur de revente inférieure de la maison, des frais d’intérêts dans l’attente de la revente et une somme nominale pour les troubles et les inconvénients causés par le défaut de l’acheteur. Les sommes nominales accordées par les tribunaux sont assez modestes généralement et ceux-ci pourront tenir compte de la mauvaise foi de l’acheteur, le cas échéant.

Dans la situation b), on utilisera une action en passation de titres lorsqu’on se retrouve avec une maison très personnalisée et difficile à vendre et surtout, lorsqu’on est certain que l’acheteur a les moyens de l’acheter sans financement. En effet, le jugement en passation de titres ordonnera à l’acheteur de payer le prix. Il faut donc que ses actifs soient suffisants pour permettre l’exécution du jugement. C’est pourquoi ce type d’action est rare. Des dommages-intérêts peuvent également être ajoutés à la demande.